Docenas de prestamistas hipotecarios se declaran en bancarrota en cuestión de semanas. El mercado está lleno de preocupaciones sobre una importante crisis crediticia global, que podría afectar a todas las clases de prestatarios. Los bancos centrales utilizan cláusulas de emergencia para inyectar liquidez en los mercados financieros asustados. Los mercados inmobiliarios se desploman después de años de máximos históricos. Las tasas de ejecución hipotecaria se duplicaron año tras año durante la segunda mitad de 2006 y en 2007.
Los informes suenan intimidantes, pero ¿qué significa todo esto?
Actualmente estamos hasta las rodillas en una crisis financiera que se centra en el mercado inmobiliario de EE. UU., Donde las consecuencias del congelado mercado de las hipotecas de alto riesgo se están extendiendo a los mercados crediticios, así como a los mercados bursátiles nacionales y mundiales. Siga leyendo para obtener más información sobre cómo los mercados cayeron hasta ahora y lo que puede esperar.
El camino hacia una crisis
¿Fue este el caso de un grupo o una empresa que se durmieron al volante? ¿Es esto el resultado de muy poca supervisión, demasiada avaricia o simplemente falta de comprensión? Como suele ser el caso cuando los mercados financieros van mal, la respuesta es "todo lo anterior"
Recuerde , el mercado que estamos viendo hoy es un subproducto del mercado de hace seis años. Retrocedamos a fines de 2001, cuando el miedo a los ataques terroristas mundiales después del 11 de septiembre sacudió una economía que ya estaba en dificultades, una que recién comenzaba a salir de la recesión inducida por la burbuja tecnológica de fines de la década de 1990. (Para lecturas relacionadas, vea Los grandes choques del mercado y Cuando el miedo y la avaricia se apoderan ).
En respuesta, durante 2001, la Reserva Federal comenzó a reducir drásticamente las tasas, y la tasa de fondos federales llegó al 1% en 2003, que en el lenguaje de la banca central es esencialmente cero. El objetivo de una baja tasa de fondos federales es expandir la oferta de dinero y fomentar los préstamos, lo que debería estimular el gasto y la inversión. La idea de que el gasto era "patriótico" se propagó ampliamente y todos, desde la Casa Blanca hasta la asociación local de padres y maestros, nos animaron a comprar, comprar, comprar.
Funcionó y la economía comenzó a expandirse constantemente en 2002.
Bienes raíces comienza a verse atractivo
A medida que las tasas de interés más bajas entraron en la economía, el mercado inmobiliario comenzó a convertirse en un frenesí a medida que la cantidad de casas vendidas, y los precios por los que vendían, aumentaron drásticamente a partir de 2002. En ese momento, la tasa La hipoteca de tasa fija a 30 años se encontraba en los niveles más bajos vistos en casi 40 años, y las personas vieron una oportunidad única de obtener acceso a la fuente de capital disponible más barata. (Para lecturas relacionadas, vea Por qué aparecen las burbujas del mercado inmobiliario y cómo las tasas de interés afectan el mercado de valores )
Bancos de inversión y la seguridad respaldada por activos
Si el mercado de la vivienda solo hubiera recibido una mano decente, digamos, una con bajas tasas de interés y una demanda creciente, cualquier problema se habría contenido de manera justa. Desafortunadamente, recibió una mano fantástica, gracias a los nuevos productos financieros que se hicieron girar en Wall Street. Estos nuevos productos terminaron extendiéndose por todas partes y se incluyeron en fondos de pensiones, fondos de cobertura y gobiernos internacionales.
Y, como ahora estamos aprendiendo, muchos de estos productos terminaron sin valer absolutamente nada.
Una idea simple conduce a grandes problemas
La seguridad respaldada por activos (ABS) ha existido durante décadas, y en su esencia se encuentra un principio de inversión simple: tomar un montón de activos que tienen flujos de efectivo predecibles y similares (como la hipoteca de una vivienda individual), agruparlos en un paquete administrado que recopila todos los pagos individuales (los pagos de la hipoteca) y usa el dinero para pagar a los inversores un cupón en el paquete administrado. Esto crea una seguridad respaldada por activos en la cual los bienes raíces subyacentes actúan como garantía. (Para obtener más información, lea Asignación de activos con renta fija ).
Otra gran ventaja es que las agencias de calificación crediticia como Moody's y Standard & Poor's pondrían su sello de aprobación 'AAA' o 'A +' en muchos de estos valores, señalando su relativa seguridad como una inversión. (Para obtener más información, lea ¿Qué es una calificación crediticia corporativa? )
La ventaja para el inversor es que puede adquirir una cartera diversificada de activos de renta fija que llegan como un pago de cupón.
La Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno (Ginnie Mae) había estado agrupando y vendiendo hipotecas titulizadas como ABS durante años; sus calificaciones 'AAA' siempre habían tenido la garantía de que el respaldo del gobierno de Ginnie Mae les había brindado. Los inversores obtuvieron un rendimiento más alto que en los bonos del Tesoro, y Ginnie Mae pudo utilizar los fondos para ofrecer nuevas hipotecas.
Ampliando los márgenes
Gracias a la explosión del mercado inmobiliario, también se creó una forma actualizada del ABS, solo estos ABS se estaban rellenando con préstamos hipotecarios de alto riesgo o préstamos a compradores con un crédito menos que estelar. (Para obtener más información sobre las subprime, lea Subprime Is A menudo Subpar y Préstamos subprime: ¿mano amiga o descuidada? )
Los préstamos de alto riesgo, junto con sus riesgos de incumplimiento mucho más altos, se colocaron en diferentes clases de riesgo, o tramos, cada uno de los cuales venía con su propio calendario de pagos. Los tramos superiores pudieron recibir calificaciones de 'AAA', incluso si contenían préstamos de alto riesgo, porque a estos tramos se les prometieron los primeros dólares que entraron en la garantía. Los tramos más bajos conllevaban tasas de cupón más altas para compensar el mayor riesgo de incumplimiento. En la parte inferior, el tramo de "capital" fue una inversión altamente especulativa, ya que podría eliminar sus flujos de efectivo esencialmente si la tasa de incumplimiento de todo el ABS aumentara por encima de un nivel bajo, en el rango de 5 a 7%. (Para obtener más información, lea Detrás de las escenas de su hipoteca ).
De repente, incluso los prestamistas hipotecarios de alto riesgo tenían una vía para vender su deuda riesgosa, lo que a su vez les permitía comercializar esta deuda aún más agresivamente. Wall Street estaba allí para recoger sus préstamos de alto riesgo, empaquetarlos con otros préstamos (algunos de calidad, otros no) y venderlos a los inversores. Además, casi el 80% de estos valores agrupados se convirtió mágicamente en grado de inversión (calificación 'A' o superior), gracias a las agencias de calificación, que obtuvieron honorarios lucrativos por su trabajo en la calificación de los ABS. (Para obtener más información, consulte ¿Qué significa el grado de inversión? )
Como resultado de esta actividad, se volvió muy rentable originar hipotecas, incluso riesgosas. No pasó mucho tiempo antes de que los prestamistas hipotecarios pasaran por alto incluso los requisitos básicos, como la prueba de ingresos y el pago inicial; El 125% de las hipotecas de préstamo a valor se estaban suscribiendo y entregando a posibles propietarios. La lógica es que con los precios inmobiliarios aumentando tan rápido (los precios promedio de las viviendas aumentaron hasta un 14% anual en 2005), una hipoteca LTV del 125% estaría por encima del agua en menos de dos años.
Apalancamiento al cuadrado
El lazo de refuerzo comenzaba a girar demasiado rápido, pero con Wall Street, Main Street y todos los que se beneficiaban del viaje, ¿quién iba a frenar?
Las tasas de interés bajas récord se combinaron con estándares de préstamos cada vez más flexibles para impulsar los precios inmobiliarios a niveles récord en la mayoría de los Estados Unidos. Los propietarios existentes estaban refinanciando en números récord, aprovechando el valor acumulado recientemente que se podía obtener con unos pocos cientos de dólares gastados en una tasación de la vivienda. (Para lecturas relacionadas, vea Préstamos con garantía hipotecaria: los costos y Préstamo con garantía hipotecaria: qué es y cómo funciona ).
Mientras tanto, gracias a la liquidez en el mercado, los bancos de inversión y otros grandes inversores pudieron obtener préstamos cada vez más (mayor apalancamiento) para crear productos de inversión adicionales, que incluían activos de alto riesgo inestables.
La deuda garantizada se une al fraile
La capacidad de pedir prestado a más bancos y otros grandes inversores para crear obligaciones de deuda garantizadas (CDO), que esencialmente recogieron tramos de capital y "mezzanine" (calificación media a baja) de los MBS y los reempaquetaron una vez más, esta vez en mezzanine CDOs.
Al utilizar el mismo esquema de pago de "goteo", la mayoría de los CDO intermedios podrían obtener una calificación crediticia 'AAA', poniéndola en manos de fondos de cobertura, fondos de pensiones, bancos comerciales y otros inversores institucionales.
Los valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS), en los que los flujos de efectivo provienen de la deuda residencial, y los CDO estaban eliminando efectivamente las líneas de comunicación entre el prestatario y el prestamista original. De repente, los grandes inversores controlaron la garantía; Como resultado, se omitieron las negociaciones sobre los pagos atrasados de la hipoteca para el modelo "directo a la ejecución hipotecaria" de un inversor que busca reducir sus pérdidas. (Para más información, lea Cómo salvar su casa de una ejecución hipotecaria ).
Sin embargo, estos factores no habrían causado la crisis actual si 1) el mercado inmobiliario continuara en auge y 2) los propietarios pudieran pagar sus hipotecas . Sin embargo, debido a que esto no ocurrió, estos factores solo ayudaron a aumentar la cantidad de ejecuciones hipotecarias más adelante.
Tasas teaser y el BRAZO
Dado que los prestamistas hipotecarios exportaron gran parte del riesgo de los préstamos de alto riesgo a los inversores, fueron libres de idear estrategias interesantes para originar préstamos con su capital liberado. Al usar tasas de interés (tasas bajas especiales que durarían el primer año o dos de una hipoteca) dentro de las hipotecas de tasa ajustable (ARM), los prestatarios podrían ser atraídos a una hipoteca inicialmente asequible en la que los pagos se dispararían en tres, cinco o siete años. (Para obtener más información, lea ARMed And Dangerous and American Dream Or Mortgage Nightmare? )
A medida que el mercado inmobiliario llegó a su punto máximo en 2005 y 2006, las tasas de interés, las ARM y el préstamo "solo de interés" (donde no se realizan pagos principales durante los primeros años) se presionaron cada vez más a los propietarios. A medida que estos préstamos se hicieron más comunes, menos prestatarios cuestionaron los términos y, en cambio, se sintieron atraídos por la posibilidad de poder refinanciar en unos pocos años (con una gran ganancia, según el argumento), lo que les permitió hacer los pagos de recuperación. necesario. Sin embargo, lo que los prestatarios no tuvieron en cuenta en el floreciente mercado inmobiliario fue que cualquier disminución en el valor de la vivienda dejaría al prestatario con una combinación insostenible de un pago global y un pago de hipoteca mucho más alto.
Un mercado tan cercano a la casa como el inmobiliario se vuelve imposible de ignorar cuando se dispara a toda máquina. En el transcurso de cinco años, los precios de las viviendas en muchas áreas se han duplicado literalmente, y casi cualquier persona que no haya comprado una vivienda o refinanciado se consideró a sí misma en la carrera para ganar dinero en ese mercado. Los prestamistas hipotecarios lo sabían y presionaron cada vez más agresivamente. Las casas nuevas no se pudieron construir lo suficientemente rápido, y las existencias de los constructores de viviendas se dispararon.
El mercado de CDO (asegurado principalmente con deuda subprime) se disparó a más de $ 600 mil millones en emisiones solo durante 2006, más de 10 veces la cantidad emitida solo una década antes. Estos valores, aunque ilíquidos, fueron recogidos con entusiasmo en los mercados secundarios, que felizmente los estacionaron en grandes fondos institucionales a sus tasas de interés de mercado.
Las grietas comienzan a aparecer
Sin embargo, a mediados de 2006, comenzaron a aparecer grietas. Las ventas de casas nuevas se estancaron y los precios medios de venta detuvieron su ascenso. Las tasas de interés, aunque históricamente bajas, estaban en aumento, y los temores de inflación amenazaban con elevarlas. Ya se habían realizado todas las hipotecas y refinanciaciones fáciles de suscribir, y el primero de los inestables ARM, escritos entre 12 y 24 meses antes, comenzaban a reiniciarse.
Las tasas de incumplimiento comenzaron a aumentar bruscamente. De repente, el CDO no parecía tan atractivo para los inversores en busca de rendimiento. Después de todo, muchos de los CDO habían sido reenvasados tantas veces que era difícil saber cuánta exposición subprime había realmente en ellos.
La crisis del crédito fácil
No pasó mucho tiempo antes de que las noticias de problemas en el sector pasaron de las discusiones en la sala de juntas a las noticias que acapararon los titulares.
Decenas de prestamistas hipotecarios, sin mercados secundarios más ansiosos o bancos de inversión para vender sus préstamos, fueron separados de lo que se había convertido en una fuente principal de financiamiento y se vieron obligados a cerrar sus operaciones. Como resultado, los CDO pasaron de ser ilíquidos a no comercializables.
Ante toda esta incertidumbre financiera, los inversores se volvieron mucho más reacios al riesgo y buscaron deshacerse de posiciones en MBS potencialmente peligrosos, y cualquier valor de renta fija que no paga una prima de riesgo adecuada por el nivel de riesgo percibido. Los inversores emitían sus votos en masa sobre el hecho de que no valía la pena tomar riesgos de alto riesgo.
En medio de esta fuga hacia la calidad, los bonos del Tesoro a tres meses se convirtieron en el nuevo producto "imprescindible" de renta fija y los rendimientos cayeron un impactante 1.5% en cuestión de días. Incluso más notable que la compra de bonos respaldados por el gobierno (y a corto plazo) fue el diferencial entre los bonos corporativos de plazo similar y las letras T, que se amplió de aproximadamente 35 puntos básicos a más de 120 puntos básicos en menos de una semana.
Estos cambios pueden parecer mínimos o no perjudiciales para el ojo inexperto, pero en los mercados modernos de ingresos fijos, donde el apalancamiento es el rey y el crédito barato es solo el bufón actual, un movimiento de esa magnitud puede causar mucho daño. Esto fue ilustrado por el colapso de varios fondos de cobertura. (Para obtener más información sobre estos colapsos, lea Perdiendo la apuesta de Amaranto y fallas del Fondo de cobertura masiva ).
Muchos fondos institucionales se enfrentaron a márgenes y garantías colaterales de bancos nerviosos, lo que los obligó a vender otros activos, como acciones y bonos, para recaudar efectivo. El aumento de la presión de venta se apoderó de los mercados bursátiles, ya que los principales promedios de renta variable en todo el mundo se vieron afectados por fuertes caídas en cuestión de semanas, lo que detuvo efectivamente el fuerte mercado que había llevado el Dow Jones Industrial Average a máximos históricos en julio de 2007.
Para ayudar a frenar el impacto de la crisis, los bancos centrales de los EE. UU., Japón y Europa, a través de inyecciones de efectivo de varios cientos de miles de millones de dólares, ayudaron a los bancos con sus problemas de liquidez y ayudaron a estabilizar los mercados financieros. La Reserva Federal también redujo la tasa de descuento, lo que hizo más barato para las instituciones financieras pedir prestados fondos de la Reserva Federal, agregar liquidez a sus operaciones y ayudar a los activos en dificultades. (Para obtener más información, lea Conozca los principales bancos centrales ).
La liquidez adicional ayudó a estabilizar el mercado hasta cierto punto, pero el impacto total de estos eventos aún no está claro.
Conclusión
No hay nada intrínsecamente malo o malo en la obligación de la deuda garantizada ni en ninguno de sus parientes financieros. Es una forma natural e inteligente de diversificar el riesgo y abrir los mercados de capitales. Como cualquier otra cosa: la burbuja de las puntocom, el colapso de la gestión de capital a largo plazo y la hiperinflación de principios de la década de 1980, si una estrategia o instrumento se usa incorrectamente o se cocina demasiado, será necesario que se salga de la arena. Llámelo una extensión natural del capitalismo, donde la avaricia puede inspirar innovación, pero si no se controla, se requieren las principales fuerzas del mercado para devolver el equilibrio al sistema.
¿Que sigue?
Entonces, ¿dónde vamos desde aquí? La respuesta a esta pregunta se centrará en descubrir cuán de largo alcance será el impacto, tanto en los Estados Unidos como en todo el mundo. La mejor situación para todas las partes involucradas sigue siendo una en la que la economía de Estados Unidos va bien, el desempleo se mantiene bajo, el ingreso personal se mantiene al ritmo de la inflación y los precios inmobiliarios encuentran un fondo. Solo cuando suceda la última parte podremos evaluar el impacto total de la fusión de alto riesgo.
La supervisión regulatoria seguramente se volverá más rígida después de este fiasco, probablemente manteniendo las restricciones crediticias y las calificaciones de bonos muy conservadoras durante los próximos años. Dejando a un lado las lecciones aprendidas, Wall Street continuará buscando nuevas formas de fijar el precio del riesgo y empaquetar valores, y sigue siendo el deber del inversionista ver el futuro a través de los valiosos filtros del pasado.
Para una ventanilla única de hipotecas de alto riesgo y el colapso de alto riesgo, consulte la función de hipotecas de alto riesgo.
