¿Qué significan los fondos de las operaciones?
Los fondos de las operaciones (FFO) se refieren a la cifra utilizada por los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) para definir el flujo de efectivo de sus operaciones.
El FFO se calcula sumando depreciación y amortización a las ganancias y luego restando cualquier ganancia en las ventas. A veces se cita por acción. La relación FFO por acción debe usarse en lugar de las ganancias por acción (EPS) al evaluar REIT y otros fideicomisos de inversión similares.
Fondos de Operaciones (FFO)
Comprender los fondos de las operaciones (FFO)
FFO es una medida del efectivo generado por un REIT; Las empresas inmobiliarias utilizan FFO como referencia de rendimiento operativo. La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT) originalmente fue pionera en esta cifra, que no es una medida GAAP.
La fórmula para FFO es:
FFO = Ingreso neto + Depreciación + Amortización - Ganancias en ventas de propiedades.
Todos los componentes del cálculo de FFO se enumeran en el estado de resultados de REIT. Si, por ejemplo, un REIT tuviera una depreciación de $ 20, 000, ganancias en ventas de propiedades de $ 40, 000 y una ganancia neta de $ 100, 000, su FFO sería de $ 80, 000. Se requiere que todos los REIT muestren sus cálculos de FFO en los estados financieros públicos. Normalmente divulgan la medida como una nota al pie en el estado de resultados.
FFO no debe confundirse con el flujo de efectivo de REIT de las operaciones, que se informa en el estado de flujos de efectivo de la empresa y, en cambio, mide la cantidad neta de efectivo y equivalentes que fluye a una empresa desde actividades comerciales regulares y continuas. El FFO no debe verse como una alternativa al flujo de efectivo como una medida de liquidez.
Por qué FFO es una buena medida del rendimiento de REIT
FFO compensa los métodos de contabilidad de costos que pueden comunicar incorrectamente el verdadero rendimiento de un REIT. La contabilidad GAAP requiere que todos los REIT deprecian sus propiedades de inversión a lo largo del tiempo utilizando uno de los métodos de depreciación estándar. Sin embargo, muchas propiedades de inversión en realidad aumentan de valor con el tiempo, lo que hace que la depreciación sea imprecisa al describir el valor de un REIT. La depreciación y la amortización se deben agregar nuevamente al ingreso neto para conciliar este problema.
FFO también resta cualquier ganancia en ventas de propiedades porque estos tipos de ventas se consideran no recurrentes. Los REIT deben pagar el 90% de todos los ingresos imponibles en forma de dividendos. Las ganancias por la venta de propiedades no se suman a los ingresos imponibles de un REIT y, por lo tanto, no deben incluirse en la medición del valor y el rendimiento.
Como se mencionó, las empresas a veces proporcionan FFO por acción como un complemento a su cifra de EPS por las razones mencionadas anteriormente. Del mismo modo, muchos analistas e inversores evalúan la relación precio-FFO de REIT como un complemento de la relación precio-ganancias.
Fondos ajustados de operaciones
Cada vez más, los analistas inmobiliarios también están calculando los fondos ajustados de las operaciones de REIT (AFFO). Este cálculo toma el FFO de un REIT y resta cualquier gasto recurrente que se capitaliza y luego se amortiza, así como cualquier línea recta de alquileres. Estos gastos de capital recurrentes pueden incluir gastos de mantenimiento tales como proyectos de pintura o reemplazos de techos. AFFO ha ganado fuerza como una estimación más precisa del potencial de ganancias de un REIT.
La medida AFFO se desarrolló para proporcionar una mejor medida de la capacidad de pago de dividendos o efectivo generado por REIT. Además de AFFO, esta medida alternativa a veces se denomina fondos disponibles para distribución o efectivo disponible para distribución.
Ejemplo de un FFO de REIT
El popular centro comercial REIT Simon Property Group informó fondos de operaciones en su estado de resultados de 2017 de $ 4 mil millones, un 6% más que en 2016. Los ingresos netos de la empresa, por su parte, totalizaron $ 2.2 mil millones. Para llegar a FFO, la empresa agregó una depreciación y amortización de aproximadamente $ 1.8 mil millones, y se ajustó aún más para otras cifras más pequeñas, incluida una reducción de $ 5.3 millones para el pago de distribuciones y dividendos preferidos, y una porción de intereses no controlantes de la depreciación y amortización que resultó en una reducción adicional de $ 17.1 millones. Simon también reportó una cifra de FFO diluido por acción de $ 11.21, en comparación con una cifra de EPS diluida de $ 6.24.
