Debido a las presiones de rendimiento cada vez mayores sobre los prestamistas hipotecarios, las preocupaciones en los mercados crediticios y la controversia sobre los préstamos de alto riesgo, un número creciente de corredores hipotecarios y prestamistas abusivos están recurriendo a prácticas engañosas para aumentar el volumen de la producción de préstamos. Estas prácticas van desde convencer a los prestatarios para actuar contra el sentido común hasta fraudes hipotecarios ilegales o fraudulentos.
Detener las estafas en sus pistas
Estas estafas generalmente se centran en personas que intentan refinanciar hipotecas existentes, aunque varias estafas están diseñadas para aprovecharse de los prestatarios y vendedores por primera vez. Aunque hay demasiados para abordarlos a todos, esbozar algunas de las trampas más frecuentes puede ayudarlo a identificar prácticas a tener en cuenta cuando se trata del mercado de préstamos. Además de comprender estas prácticas, hay varias formas en que los prestatarios y los vendedores pueden aislarse de las prácticas depredadoras y mitigar el riesgo de que una de estas estafas los asuma.
Préstamos injustos Las instituciones financieras que cometen actos que se consideran injustos para los prestatarios no son nuevas en el mercado hipotecario. Varias leyes, como la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito, la Ley de Equidad de Vivienda, la Ley de Informes de Crédito Equitativo, la Ley de Veracidad en los Préstamos, la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces, la Ley de Protección de Capital y Propiedad de Vivienda y la Ley de la Comisión Federal de Comercio, por nombrar varios, fueron promulgados para proteger a los consumidores. Estos actos permiten a los consumidores tomar decisiones informadas, promover la competencia entre los prestamistas y maximizar los beneficios del comercio.
Junto con esta regulación están los organismos que las implementan, como la Comisión Federal de Comercio (FTC), que descubre y hace cumplir la legislación que prohíbe actos o prácticas injustas o engañosas en los préstamos hipotecarios o que los afecten. La noticia se ha llenado con muchos casos de alto perfil de prestamistas que anuncian que los préstamos no amortizables son baratos, convencen a los prestatarios de que usen préstamos con garantía hipotecaria a largo plazo para pagar la deuda a corto plazo o no informan a los prestatarios sobre las complejidades de los préstamos ajustables. -préstamos hipotecarios (ARM) y otros precios introductorios.
En un auge inmobiliario, los prestamistas abusivos usan el engaño para obtener una mayor parte de la cartera de hipotecas. Por el contrario, en una crisis crediticia, se utilizan prácticas deshonestas para eludir pautas de suscripción más estrictas. Esto permite a los prestamistas destinar la mayor cantidad de capital para hipotecas posible, de modo que no produzca retornos insatisfactorios al permanecer en efectivo.
Pero aun cuando los prestamistas puedan llevar a cabo prácticas consideradas injustas, los prestatarios no son completamente inocentes. Los prestatarios deberían poder aislarse de estas prácticas investigando la estructura de los préstamos propuestos y algunas de estas tácticas poco claras.
Estafas centradas en los prestatarios Una gran parte de la actividad fraudulenta se centra en las personas que ya han acumulado capital en sus hogares y tienen capital para acceder. Esto es especialmente cierto para las personas que se encuentran en dificultades financieras y están desesperadas por encontrar un método para aliviar sus deudas a corto plazo, como tarjetas de crédito y líneas de crédito. Los trucos centrados en los prestatarios por primera vez generalmente giran en torno a la presentación de ciertos tipos de préstamos sin divulgar todos los hechos. En otros casos, estas tácticas implican promesas que en realidad no se cumplen. Algunos de los trucos más comunes que se juegan con estos prestatarios son:
Bait and Switch, Bait and Remember, y Loan Steering Bait and Switch, que también es común en las tiendas minoristas, se refiere a cuando una compañía hipotecaria anuncia un préstamo con términos que parecen demasiado buenos para ser verdad y luego, cuando un prestatario intenta obtener el préstamo descubre que no está disponible. En cambio, al prestatario se le ofrece otro préstamo con condiciones inferiores.
Cebo y recordar se refiere al prestamista que olvida engañosamente las tarifas del préstamo u otros términos importantes del préstamo hasta que el prestatario está demasiado avanzado en el proceso para retirarse y termina con un préstamo costoso o problemático. Otra táctica es prometer una tasa fija por un período predeterminado, pero luego no puede proporcionarla. Los prestatarios también deben ser cautelosos con los prestamistas que intentan convencer a los prestatarios de que fluctúen la tasa y asuman el riesgo de la tasa de interés mientras el préstamo está en producción.
La dirección de préstamos se refiere a cuando un prestamista depredador o corredor de hipotecas notifica a un prestatario calificado que no puede calificar para un préstamo en particular por razones de ingresos, crédito o una serie de otras causas (o que al hacerlo puede violar las leyes justas de préstamos) y en ese momento dirija al prestatario a otros préstamos que sean más rentables para el prestamista.
ARM, préstamos de interés solamente y préstamos de amortización negativa Las hipotecas de tasa ajustable no son en modo alguno préstamos ilegales. Sin embargo, al vender ARM, los prestamistas deben informar a los prestatarios sobre cuánto puede ajustar la tasa de préstamo en el futuro. Los prestatarios deben ser conscientes de lo que potencialmente están renunciando en el futuro para obtener lo que hoy se puede considerar un gran precio de introducción.
Esto también es cierto para los préstamos de interés solamente, que en realidad son ARM que no requieren ningún pago de capital durante el período inicial del préstamo. Aunque los prestatarios ahorran durante el período inicial, potencialmente deben el mismo monto que cuando originalmente solicitaron el préstamo.
Los préstamos de amortización negativa (a veces denominados "hipotecas del 1%") son ilegales en la mayoría de los estados. Estos préstamos generalmente se anuncian como permitiendo a los prestatarios pedir prestado más del 100% del valor de sus viviendas. Este tipo de préstamo no debe confundirse con un préstamo de rehabilitación (uno en el que los ingresos se reinvierten en la propiedad), en el que los prestamistas permiten obtener préstamos superiores al valor de la propiedad si se utiliza el capital adicional para mejorar la propiedad y aumentar su valor. En un préstamo de amortización negativa, el prestatario debe pagar menos del monto adeudado cada mes; el saldo se agrega al principal, y finalmente se vence como un "pago global". Los prestamistas abusivos aún se salen con la suya vendiendo estos préstamos a prestatarios desinformados con poco riesgo de enjuiciamiento.
Refinanciamiento de retiro de efectivo, préstamos de dinero duro y despojo de capital Estas prácticas de préstamo están dirigidas a personas con capital en sus hogares, que generalmente están en problemas financieros. Aunque un refinanciamiento de retiro de efectivo puede tener sentido en las circunstancias más graves, en la mayoría de los casos se anuncia a personas que se han excedido en su deuda a corto plazo. Vender opciones de refinanciamiento o líneas de capital que permiten a los propietarios acceder a parte del capital en sus hogares mediante el intercambio de deuda a largo plazo para cubrir el crédito a corto plazo. Los prestatarios pueden ser engañados fácilmente para tomar estos préstamos porque los nuevos costos mensuales son mucho más pequeños que el gasto mensual para todas sus tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, crédito minorista y otras deudas a corto plazo. Muchos prestatarios no se dan cuenta, a pesar de los costos y tarifas para hacer el préstamo, que al extender los pagos (por hasta 30 años) el costo real de financiamiento es mucho mayor que sus deudas originales.
Cuándo (y cuándo no) para refinanciar su hipoteca
Los prestamistas de dinero duro otorgan préstamos de hasta un porcentaje marginal del valor (relaciones préstamo-valor de hasta el 50%), porque su intención es la ejecución hipotecaria de la propiedad. Encuentran cualquier razón y se apresuran a excluir, embolsándose el patrimonio del prestatario como ganancia. Cualquier persona con dificultades financieras o que busque financiar una pequeña porción del valor de una vivienda para acceder al capital debe ser muy selectiva al elegir un prestamista.
El despojo de capital, o ayuda fantasma, ocurre cuando a un prestatario que tiene dificultades financieras se le ofrece ayuda no solicitada, lo que conduce a costos significativos y no ayuda para los servicios que el prestatario podría haber realizado sin la ayuda. Así es como funciona en los peores casos: alguien gana la confianza del prestatario y hace que el prestatario transfiera el título temporalmente con el pretexto de ayudar al prestatario a calificar para un préstamo o vender la casa a bajo precio y luego alquilarla en una opción de recompra de arrendamiento. El problema es el transporte de regreso al propietario original; si no sucede, el propietario pierde la propiedad de la casa. En los casos en que la responsabilidad de la hipoteca se transfiere por completo, el propietario original puede perder la casa y seguir adeudando la hipoteca original.
Estafas centradas en propietarios y vendedores Varias estafas centradas en propietarios varían desde convencerlos de realizar reparaciones innecesarias o defectuosas en sus hogares hasta cometer fraude.
Estafas de mejoras en el hogar En estas estafas, el individuo desprevenido requiere algún tipo de trabajo de reparación en el hogar grande o quiere hacer un gran proyecto de rehabilitación. Un "contratista" solicita y convence al propietario para que permita que el contratista haga el trabajo y entregue el financiamiento. El financiamiento, por lo general, se realiza en términos desfavorables, pero en una cantidad igual o mayor a la que requiere el proyecto, se completa y se vende a un prestamista abusivo. El trabajo a menudo de mala calidad y costoso se completa justo antes del período de rescisión estándar de tres días antes de que el préstamo se pueda "devolver" al prestamista. El prestatario no se da cuenta del trabajo inferior hasta que ha sido pagado y es demasiado tarde para hacer algo sobre el préstamo inferior.
Volcado del millón de dólares En esta estafa, el estafador, utilizando una identificación falsa, acepta comprar una casa de un vendedor dispuesto con el acuerdo de un pequeño favor. El comprador revela que necesita una hipoteca más grande de la que puede calificar al precio de mercado existente. Entonces, creyendo que el comprador planea actualizar la propiedad, el propietario acuerda volver a listar la casa a un múltiplo del valor original para que el comprador pueda obtener una hipoteca más grande. La transacción se realiza, el vendedor paga al precio original y el estafador se queda con el resto. La casa generalmente entra en ejecución hipotecaria y el propietario original corre el riesgo de ser condenado por fraude, y el vendedor no recibe nada más que si hubiera vendido la casa a un prospecto legítimo.
La lista de estas estafas sigue y sigue. En todos ellos, la marca involuntaria promete una ganancia extraordinaria en términos de ingresos o, en algunos casos, solo en términos de préstamos. Como en la mayoría de estos casos, si parece demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea.
Protéjase de las estafas hipotecarias La mejor manera de mitigar el riesgo de ser estafado es conocer las prácticas engañosas e investigar a cualquier persona con la que espera hacer negocios. En cuanto a las estafas financieras, las reglas generales a seguir son:
- Nunca firme ningún documento contractual sin una revisión legal. Nunca realice ninguna transferencia de propiedad sin también ser liberado de cualquier hipoteca o responsabilidad financiera.
Se garantiza una mayor diligencia cuando se encuentra en dificultades financieras o durante la amenaza de ejecución hipotecaria. Los prestamistas y estafadores depredadores tienen la capacidad de identificar a aquellos que son fácilmente manipulables o vulnerables debido a una situación grave. Además de poner un ojo sospechoso en cualquier promesa u oferta que parezca demasiado buena, también debe ser cauteloso con cualquier persona demasiado entusiasta o demasiado agresiva al proponer soluciones a problemas crediticios o hipotecarios. Las ofertas no solicitadas o las llamadas telefónicas deben considerarse inicialmente con precaución y cualquier persona que no acepte una respuesta inicial de "no" a su propuesta debe ser descartada.
