Hay varias formas de invertir en bienes raíces. Para muchos estadounidenses, la inversión inmobiliaria más básica se presenta en forma de vivienda familiar o propiedad de alquiler. Invertir en una sola propiedad inmobiliaria puede ser una inversión grande y lucrativa con múltiples posibilidades de uso. La versatilidad, la longevidad y la apreciación son a menudo las principales razones que hacen que las inversiones en propiedades individuales sean relativamente seguras, confiables y rentables con el tiempo.
Un aumento en el crowdfunding en línea y los préstamos hipotecarios también ha ampliado muchas de las posibilidades y oportunidades para los inversores inmobiliarios directos. Plataformas como Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 y más, ofrecen formas más rápidas, más fáciles y más eficientes de obtener un préstamo hipotecario, aumentando el potencial de los compradores para ser más versátiles en sus inversiones.
A medida que el mercado inmobiliario evoluciona, regularmente se introducen nuevas ofertas. Con estas presentaciones, los inversores inmobiliarios ahora tienen una variedad de opciones que abarcan desde grupos de inversión inmobiliaria, fondos mutuos inmobiliarios, fideicomisos de inversión inmobiliaria y ofertas minoristas de financiación colectiva como Fundrise. Sin embargo, las inversiones inmobiliarias directas aún ofrecen una forma de obtener ganancias significativas para aquellos inversores con la combinación adecuada de estabilidad financiera y tolerancia al riesgo. Para estos inversores, las opciones inmobiliarias pueden ser una posibilidad que, cuando se ejerza, puede aumentar las ganancias o reducir algunos de los riesgos de una inversión inmobiliaria directa.
Las opciones de bienes raíces no están disponibles en los intercambios, no tienen precios fluctuantes más allá de la prima, y generalmente no cubren varias unidades. Las opciones inmobiliarias son las más utilizadas en el mercado inmobiliario comercial, pero también pueden ser utilizadas por inversores habituales. Por lo general, las opciones de bienes inmuebles se utilizan para situaciones específicas en las que un comprador se beneficiará de una opción, pero no de un requisito para comprar bienes inmuebles al final de un período de tenencia.
Para llevar clave
- Una opción de bienes raíces es una disposición de contrato especialmente diseñada entre un comprador y un vendedor. Las opciones de bienes raíces se negocian entre compradores y vendedores, por lo general ofrecen la mayor ventaja para el comprador. Las disposiciones de opciones de bienes raíces del período de retención son las más comunes, pero las opciones pueden ser redactado con una multitud de variaciones.
¿Qué es una opción de bienes raíces?
Las inversiones inmobiliarias directas vienen con muchas consideraciones únicas que generalmente no se aplican tan estrictamente a la variedad de otras alternativas inmobiliarias. Para los inversores interesados o avanzados, una opción de bienes raíces como disposición de un contrato para comprar una propiedad de bienes raíces directamente puede ser una oportunidad potencial. Las opciones inmobiliarias vienen con un nivel adicional de complejidad, así como con sus propios parámetros únicos.
En términos generales, una opción de bienes raíces es una disposición de contrato especialmente diseñada entre un comprador y un vendedor. El vendedor ofrece al comprador la opción de comprar una propiedad por un período de tiempo específico a un precio fijo. El comprador compra la opción de comprar o no comprar la propiedad al final del período de tenencia. Por el derecho de esta opción, el comprador paga al vendedor una prima de opción. Si el comprador decide comprar la propiedad (en otras palabras, ejercer la opción de bienes raíces), el vendedor debe vender la propiedad al comprador de acuerdo con los términos del contrato preexistente.
Es posible que haya encontrado el concepto de opciones al comprar acciones. Las opciones proporcionan algunas opciones adicionales a un comprador con términos basados en el activo subyacente. Las opciones en general se pueden ejercer anticipadamente, retener hasta el vencimiento de la opción o posiblemente venderlas a un segundo comprador antes del vencimiento. Las opciones inmobiliarias son las más utilizadas por los promotores inmobiliarios y los inversores en acuerdos comerciales o residenciales de alta gama. Las opciones inmobiliarias brindan más flexibilidad y potencialmente una mayor oportunidad de inversión a los compradores, con beneficios limitados para los vendedores.
Puede haber una multitud de opciones inmobiliarias redactadas incorporadas como parte de un contrato de compraventa de bienes inmuebles. Algunos de los más comunes incluyen:
- Opción de período de retención: el comprador paga una prima por la opción de comprar la propiedad, pero no está obligado a la opción de lista: el comprador usa la opción de listar la propiedad y potencialmente se beneficia de una opción de intercambio de marcado1031: el comprador paga una prima por la opción de obtener una retención luego hace un intercambio similar de bienes inmuebles en el momento de la compra
La prima de la opción de bienes raíces, el período de tenencia negociado y el precio de venta final son a menudo los componentes más importantes negociados en un acuerdo de opción de bienes raíces.
Ejemplo de una opción de bienes raíces
Aquí hay un análisis exhaustivo de riesgo y recompensa para un escenario de opción de bienes raíces. Suponga que un constructor tiene $ 500, 000 y quiere comprar terrenos listados por $ 2 millones. El constructor no está seguro de algunas cosas:
- ¿Puede el constructor recaudar $ 1.5 millones a través de préstamos bancarios u otras fuentes? ¿Puede el constructor obtener los permisos necesarios para el desarrollo residencial o comercial u otra subdivisión de la propiedad? ¿Puede el constructor recaudar dinero y obtener permisos antes de que otro constructor compre la tierra?
En esta situación, una opción de bienes raíces es apropiada. Para un costo no reembolsable definido (llamado prima de opción de bienes raíces) de, digamos, $ 25, 000, el constructor puede firmar un contrato de opción de bienes raíces con el vendedor. La opción de bienes raíces le permite al constructor fijar el precio de venta de la propiedad en $ 2 millones durante un período de seis meses.
El contrato de opción de bienes raíces podría incluir las siguientes condiciones:
- Detalles de la propiedad (ubicación, tamaño y otros detalles) Duración del contrato (seis meses a partir de la fecha del acuerdo) Prima de opción o monto de consideración ($ 25, 000 prima no reembolsable pagada por el comprador al vendedor en una suma global) Precio de compra acordado si el La opción se ejerce durante el contrato ($ 2 millones)
Para la duración de seis meses del contrato, puede haber cuatro escenarios posibles.
Escenario 1: El constructor está aprobado para un préstamo bancario de $ 1.5 millones. También confirma que puede obtener los permisos necesarios para el desarrollo. Ejerce su opción de bienes raíces para comprar la propiedad al precio predeterminado de $ 2 millones. El vendedor recibe $ 2 millones más y mantiene la prima adicional de $ 25, 000.
Escenario 2: después de dos meses, el constructor descubre que no podrá obtener un permiso de desarrollo. En los próximos cuatro meses, el constructor logra encontrar otra parte dispuesta a comprar la propiedad por $ 2 millones. El constructor vende la opción de bienes raíces a la nueva parte por un nuevo precio de $ 30, 000. La nueva parte reemplaza al constructor en el contrato de opción original. La nueva parte ejerce la opción y compra la propiedad por $ 2 millones. El vendedor recibe $ 2 millones de la nueva parte además mantiene la prima de opción de $ 25, 000 del constructor. El constructor vendió la opción por $ 30, 000, por lo que gana $ 5, 000 y no tiene una propiedad que no puede usar.
Escenario 3: El constructor es simplemente un comprador de opciones que busca beneficiarse de la apreciación del precio de la propiedad. Si el precio demandado de $ 2 millones aumenta a $ 2.2 millones en cinco meses, el constructor se beneficiará al ejercer la opción de comprar la propiedad y venderla con fines de lucro. Al final de la transacción, el propietario obtiene $ 2 millones más la prima de opción de $ 25, 000. El constructor obtiene una ganancia de $ 175, 000 de la venta de la propiedad.
Escenario 4: el constructor no puede obtener un préstamo o permisos. Tampoco puede encontrar ningún otro comprador interesado. El constructor deja que la opción caduque y pierde la opción premium. Sin embargo, el comprador pudo evitar una inversión potencialmente mala de $ 2 millones al pagar la prima de $ 25, 000 (1.25% del valor real del acuerdo). El vendedor se beneficia por $ 25, 000 y continúa buscando un comprador.
En todos los casos, una vez que se establece un contrato de opciones inmobiliarias, el vendedor ya no tiene la opción de vender la propiedad o a qué precio durante el período de tenencia de la opción. El vendedor debe esperar seis meses para la decisión del comprador. Esta es la razón por la cual el vendedor recibe y mantiene la prima de la opción independientemente de lo que el comprador finalmente decida.
La línea de fondo
Las opciones inmobiliarias ofrecen un método alternativo para comerciar, invertir y beneficiarse de las inversiones inmobiliarias. Pueden considerarse un tipo de contrato sin receta entre dos partes individuales. No existe un mercado de intercambio para este tipo de opciones, pero puede haber disposiciones creativas que podrían permitir que un comprador venda la opción mientras aún se encuentra en un período de tenencia activo. En general, las partes involucradas deben asegurarse de que las disposiciones del contrato de opción estén debidamente redactadas, sean justas y se adhieran a ellas.
Los contratos de opciones inmobiliarias pueden ofrecer algunas formas alternativas de ganar dinero, pero generalmente una de sus mayores ventajas es la desviación de grandes riesgos. Los desarrolladores de bienes raíces podrían beneficiarse de tener múltiples contratos de opciones de bienes raíces y, potencialmente, solo ejercer unos pocos seleccionados en función de la evolución durante el período de tenencia. El titular del contrato también puede optar por renunciar a una opción si se producen cambios durante el período de espera, como una nueva carretera concurrida o un aumento de la delincuencia.
Los períodos de espera para estas opciones pueden variar, lo que también varía los riesgos. Un vendedor generalmente está sujeto a un precio fijo. Sin embargo, una alta probabilidad de ejercicio puede proporcionarles algo de tiempo para tomar mejores decisiones o arreglos. Por lo general, se requiere que un comprador pague una prima específica durante la vida del período de tenencia. Las primas pueden ayudar a bajar el precio de compra. También pueden permitir que el comprador obtenga mejores condiciones de financiamiento hipotecario, lo que reduce los costos generales. Durante la vigencia del período de tenencia, una propiedad inmobiliaria también puede apreciar su valor con un precio de compra que permanece igual.
El incumplimiento del vendedor de opciones puede ser uno de los principales desafíos en los acuerdos de opciones de bienes raíces. En tales casos, el único recurso del comprador suele ser una demanda. La falta de información disponible públicamente y los registros anteriores de los participantes de opciones inmobiliarias es otro desafío. Los inversores de opciones inmobiliarias también pueden necesitar considerar gastos adicionales, como honorarios por servicios legales, como la redacción y el registro del contrato.
