Tabla de contenido
- Ventajas para vendedores
- Cómo ganan los compradores
- Declaración de la MLS 8.0
- Efecto de la Declaración MLS 8.0
- Los listados fuera del mercado permanecen
- Contacto con agentes inmobiliarios
- Ir en línea
- Acercarse a los propietarios
- Conoce el proceso
- La línea de fondo
Con el inventario inmobiliario aún escaso en muchos mercados de todo el país, usted, como posible comprador de vivienda, desea mantenerse por delante de su competencia. Aquí es donde entran los listados fuera del mercado. También conocidos como listados silenciosos o de bolsillo, estas casas pueden estar a la venta pero no figuran en los servicios de listados múltiples (MLS). Eso significa que los agentes de bienes raíces que venden estas propiedades deben hacer el trabajo preliminar para encontrar compradores por su cuenta.
La inclusión de casas en el mercado fue un poco rara en el pasado, pero ganó más tracción en los últimos años con los propietarios, lo que hace que estas listas formen parte de un mercado secundario, especialmente ante la demanda cada vez mayor.
Una nueva política de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces® conocida como “Declaración 8.0 de MLS” restringe en gran medida las listas fuera del mercado.
Los listados fuera del mercado pueden parecer contradictorios para un vendedor. Después de todo, hay más demanda que inventario, lo que significa que las guerras de licitación son comunes en muchos vecindarios. Entonces, ¿por qué querrían los vendedores hacer listados secretos y cómo los encuentra usted, el comprador?
Para llevar clave
- Los listados fuera del mercado son propiedades que están a la venta pero que no figuran en los servicios de listados múltiples. Algunos vendedores desean un listado fuera del mercado para probar las aguas, mantener la privacidad, ahorrar en comisiones o crear una sensación de exclusividad que podría resultar en un precio de venta más alto. Para los compradores, los listados fuera del mercado brindan acceso a inventario adicional, una oportunidad de ahorrar si la comisión es más baja y la oportunidad de evitar la competencia por la propiedad en un área deseable. Las ventas fuera del mercado que involucran a un solo agente pueden a veces proporcionan muy poco margen de maniobra para los compradores que buscan negociar el precio. Para obtener acceso a estos listados, los compradores pueden contactar a los agentes o propietarios directamente, o intentar conectarse en línea.
Ventajas para vendedores
Algunos vendedores de casas optan por un listado fuera del mercado para probar las aguas, mientras que otros desean un proceso de ventas más privado o la oportunidad de negociar una comisión de ventas más baja ya que solo hay un agente involucrado.
Ciertos propietarios de viviendas han pensado que una lista de bolsillo crea un atractivo que les dará un precio más alto. Después de todo, si la casa aparece en la lista y termina en el mercado durante más de 30 días, hay una buena posibilidad de que los compradores potenciales intenten hacer ofertas bajas.. Sin el ticker de "días en el mercado", no hay tantas posibilidades de que un vendedor se vea afectado.
Cómo ganan los compradores
Para usted como comprador, los beneficios de una cotización fuera del mercado son dobles. Para empezar, le da acceso al inventario que otros compradores no están viendo. Si está comprando en un mercado particularmente caliente, los listados de bolsillo pueden ser la única forma de comprar una casa. En climas normales del mercado, puede obtener un acuerdo en parte porque la comisión que el vendedor tiene que pagar es menor.
No todos los compradores de vivienda buscan una residencia principal. Puede estar buscando una propiedad de inversión, o casas para comprar y voltear para obtener ganancias. Un listado fuera del mercado en un excelente vecindario puede ser una excelente manera de lograr ese objetivo.
Declaración MLS 8.0 Política de cooperación clara
Un obstáculo significativo para las listas fuera del mercado se produjo con la reciente aprobación, por parte de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces, de la "Política de Cooperación Clara de la Declaración 8.0 de la MLS". Esta política, efectiva desde el 1 de enero de 2020, con implementación local obligatoria para el 1 de mayo de 2020, requiere cualquier corredor de bienes raíces que participe en un servicio de listado múltiple para enviar su listado a la MLS dentro de un día hábil de la comercialización de la propiedad al público.
El impacto práctico de la Declaración MLS 8.0
Vale la pena señalar que la Declaración 8.0 de la MLS no es ley en el sentido tradicional. Según el agente de bienes raíces Doug Wagner de RE / Max Victory, "La Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces es una asociación de gobierno, no una entidad legal, pero todos los MLS, corredores de bolsa y agentes miembros de la asociación deben cumplir con la nueva política".
Wagner señala que los agentes con licencia que no son agentes inmobiliarios (no miembros de NAR) no están obligados por la política. Sin embargo, dado que el 89% de los compradores de vivienda recientes utilizaron un agente inmobiliario o un corredor y que casi 7 de cada 10 agentes inmobiliarios con licencia son Agentes inmobiliarios, el impacto práctico es que la Declaración 8.0 se aplica a la mayoría de las transacciones inmobiliarias residenciales.
Los listados fuera del mercado permanecen
Afortunadamente, la Declaración 8.0 de MLS no significa el final de las listas fuera del mercado. La nueva política de NAR tiene opciones integradas que permiten a los agentes y corredores miembros mantener listados limitados y completos fuera del mercado.
Por ejemplo, según la Declaración 8.0 de MLS, los vendedores pueden optar por no participar en el MLS IDX o en la pantalla de Internet. Otra opción, conocida como listado "exclusivo de oficina" también está disponible para vendedores que desean mantener la privacidad. En el caso de una oficina exclusiva, el agente puede compartir el listado con otros agentes en la oficina o uno a uno con los compradores.
La Declaración 8.0 ya no permite otras opciones fuera del mercado disponibles anteriormente a través de corredores, como las "redes de listados privados". Otros, como "próximamente" y "presentación retrasada" estarán bajo el control de los MLS locales, pero incluirán nuevas restricciones que impiden que los agentes los compartan con los compradores.
Según Wagner, el sitio web en línea Zillow, que elabora listados de datos de la MLS pero no es miembro de NAR, no está impedido de continuar programas internos fuera del mercado como "Make Me Move", Coming Soon, "FSBO" y "iBuyer".
Contacto con agentes inmobiliarios
Encontrar una casa tradicional, exclusiva y fuera del mercado requiere un poco de tarea y muchas redes. Una vez que identifique el vecindario en el que desea comprar, deberá elaborar una lista de los principales agentes de bienes raíces y contactarlos sobre cualquier listado exclusivo de oficinas que puedan tener.
Ir en línea
Además de contactar directamente a los agentes de bienes raíces, los compradores tienen herramientas disponibles en línea para encontrar listados que no son de la MLS, tales como For Sale by Owner (FSBO), clasificados en periódicos o incluso Craigslist. Como se señaló anteriormente, el sitio web en línea Zillow tiene varios programas fuera del mercado disponibles para vendedores y compradores potenciales.
Acercarse a los propietarios
Si hay un área o vecindario que le interese particularmente, una opción es registrarse directamente con los propietarios. Puede encontrar una pista llamando a la puerta o enviando correos. Si bien le costará tiempo y dinero, y no garantizará el éxito, existe una pequeña posibilidad de que al menos una persona responda.
No descarte las propiedades descuidadas, especialmente si sabe que puede permitirse hacer reparaciones. Tal vez hay un propietario que está tan abrumado con los costos de mantenimiento, y uno que nunca creyó que podría vender, que una oferta no solicitada se consideraría una bendición.
Para no terminar arruinando el banco, asegúrese de imprimir sobres que sean tanto baratos como efectivos. Después de todo, desea parecer lo más profesional posible en su enfoque. Y nunca se sabe hasta que preguntas, ¿verdad?
Conoce el proceso
Encontrar una lista fuera del mercado es solo la mitad de la batalla. Ver un acuerdo es el final del juego, razón por la cual los compradores de listados fuera del mercado tienen que conocer los entresijos del proceso. Una vez que llegue a un contrato, es un trato estándar, pero dado que el agente probablemente los represente a ambos, puede ser un poco turbio.
Conocido como una venta de agencia dual, aunque perfectamente legal, puede ser difícil para el comprador saber si el agente tiene en mente sus mejores intereses. Cuanto mayor sea el precio de venta, mayor será la comisión para el agente. Si está comprando en un mercado con poco inventario, puede que no importe si obtiene la mejor oferta siempre que obtenga la casa, pero vale la pena estar al tanto de cualquier conflicto de intereses.
La línea de fondo
El mercado inmobiliario todavía está de moda en muchas áreas del país con más demanda que inventario. Los compradores frustrados que han sido ofertados para comprar viviendas necesitan cualquier ventaja que puedan obtener. Aunque la Declaración 8.0 de la MLS restringe severamente el acceso a listados fuera del mercado, no los prohíbe por completo. Haga su tarea, comprenda que hay riesgos y sepa que encontrar su próximo hogar a través de una lista fuera del mercado puede valer la pena.
