Tabla de contenido
- Los costos de voltear casas
- Préstamos de dinero duro
- Dinero duro versus convencionales
- Dónde buscar prestamistas
- Prestamistas privados
- Cómo consultar a un prestamista privado
- Prestamistas privados en línea
- Recaudación de fondos
- Sitios de crowdfunding
- Inconvenientes de crowdfunding
- La línea de fondo
El cambio de vivienda está en su nivel más alto desde 2007 gracias al aumento de los precios de la vivienda y la mayor disponibilidad de financiación. Además, un suministro limitado está ayudando a las aletas a obtener mayores ganancias ahora de lo que estaban obteniendo después de la crisis de vivienda de 2008-2009, cuando las ejecuciones hipotecarias inundaron el mercado inmobiliario.
Para llevar clave
- En general, cuesta más dinero voltear una casa que comprar una como hogar. Los prestamistas ven el volteo como una propuesta arriesgada y generalmente no funcionan con aletas sin experiencia. Los prestamistas de dinero duro se pueden encontrar en línea y tienen plazos de menos de un año con tasas de interés del 12% al 18%, más dos a cinco puntos. Considere examinar prestamistas privados hablando con otros usuarios. Los usuarios pueden probar sitios de financiación colectiva para financiar sus inversiones.
Los costos de voltear casas
Si bien comprar, reparar y revender rápidamente propiedades puede ser lucrativo, se necesita mucho más dinero para voltear una casa que simplemente comprar una casa en la que desea vivir. No solo necesita el dinero para convertirse en el dueño de la propiedad, sino que también necesita fondos de renovación y los medios para cubrir los impuestos a la propiedad, los servicios públicos y el seguro de propietarios desde el día en que la venta se cierra a través del trabajo de rehabilitación y hasta el día en que se vende. Las tasas impositivas de ganancias de capital a corto plazo de 10% a 37%, dependiendo de su categoría de impuesto federal sobre la renta, reducirán cualquier ganancia que obtenga en propiedades que invierta dentro de un año o menos.
Además, muchos prestamistas no trabajarán con aletas sin experiencia. Querrán ver que tenga un historial exitoso de venta de al menos una casa con fines de lucro. Otros trabajarán con un flipper inexperto pero cobrarán tarifas e intereses más altos.
Préstamos de dinero duro
Los expertos no están de acuerdo sobre cómo el dinero duro recibió su nombre. Algunos dicen que se refiere al hecho de que es mucho más costoso que el financiamiento tradicional y tiene términos "más duros". Otros dicen que es porque financia casas que son "difíciles" para los prestamistas convencionales. Aún así, otros dicen que el término describe la garantía para el préstamo, como en un activo duro, que, en este caso, es la propiedad inmobiliaria.
Cualesquiera que sean los orígenes del plazo, los préstamos de dinero duro generalmente tienen plazos de menos de un año y tasas de interés del 12% al 18%, más dos a cinco puntos. Un punto es igual al 1% del monto del préstamo, por lo que si pide prestado $ 112, 000 y el prestamista le cobra dos puntos, pagaría el 2% de $ 112, 000 o $ 2, 240. En lugar de pagar puntos al cierre, como lo haría con una hipoteca convencional, es posible que no tenga que pagar puntos hasta que la casa se venda con un préstamo de dinero duro, lo único bueno de este dinero duro.
Los prestamistas de dinero duro basan la cantidad que puede pedir prestada en el valor de la casa después de la renovación (ARV). Si una casa cuesta $ 80, 000 pero el ARV es de $ 160, 000 y puede pedir prestado hasta el 70% del ARV, entonces puede pedir prestado $ 112, 000. Después de pagar el precio de compra de $ 80, 000, le quedarán $ 32, 000 para los costos de cierre (aunque es posible que pueda negociar para que el vendedor de la casa los pague), honorarios del prestamista, rehabilitación, costos de mantenimiento y gastos de venta como puesta en escena, comercialización, y comisiones de agentes inmobiliarios. Si puede ajustarse a ese presupuesto, no necesitará dinero de su bolsillo para voltear la casa.
Sin embargo, los $ 2, 240 en puntos ocuparán una parte importante de ese presupuesto de $ 32, 000, y si está pagando un 15% de interés durante seis meses, su costo total de interés en $ 112, 000 será de $ 8, 400. Los prestamistas de dinero duro generalmente esperan pagos mensuales solo con intereses mientras el préstamo está pendiente, pero algunos pueden permitir que se acumulen los intereses y no exigir que se paguen hasta que se complete el cambio. Después de estos dos grandes gastos, tendrá solo $ 21, 360 para todo lo demás, menos si tuviera que pagar los costos de cierre. Pero si la casa realmente se vende por $ 160, 000, está buscando una ganancia de $ 48, 000, menos impuestos, por seis meses de trabajo, posiblemente sin escribir un solo cheque de su propia cuenta bancaria.
Dinero duro versus préstamos convencionales
Lucas Machado, presidente de House Heroes, un grupo de inversionistas de bienes raíces que invierte casas en Florida y financia préstamos de dinero duro, dice que los préstamos de dinero duro son fáciles de otra manera: la falta de burocracia. A diferencia de los bancos convencionales, los prestamistas no están sujetos a pautas sobre la forma de los bienes inmuebles. “Las propiedades en mal estado no satisfacen las pautas para el financiamiento hipotecario tradicional. Los prestamistas de dinero duro, por otro lado, esperan prestar en casas en mal estado ”, dice Machado.
Más bien, "los prestamistas de dinero duro deciden si otorgar el préstamo evaluando la solidez del acuerdo y la confiabilidad de la casa", dice Machado. Si el costo de compra y reparación versus el valor de reventa tiene sentido y la aleta de la casa es confiable, un prestamista de dinero duro hará el préstamo.
Al evaluar la aleta, a los prestamistas de dinero duro generalmente no les preocupan las calificaciones de los prestatarios, como la relación deuda / ingresos y los puntajes de crédito. En algunos casos, es posible que deseen ver los documentos de un solicitante, como declaraciones de impuestos, extractos bancarios e informes de crédito. Tampoco les importa si se toman prestados fondos de anticipo (otra diferencia con los prestamistas convencionales). Después de todo, "en caso de incumplimiento de la aleta, el prestamista de dinero duro puede ejecutar, tomar posesión de la casa y venderla de manera rentable por su cuenta", señala Machado.
Un prestamista de dinero duro, similar a un banco, mantendrá el gravamen de la primera posición en la casa hasta que el prestatario reembolse el préstamo, pero el prestatario será el propietario y tendrá la escritura, explica Mat Trenchard, gerente de adquisiciones de Senna House Buyers, Una de las compañías de compra de casas más grandes de Houston.
Dónde buscar prestamistas
Un lugar para encontrar un prestamista de dinero duro es en línea. Como ejemplo, Lima One Capital trabajará con nuevas aletas y prestará hasta el 90% del préstamo al costo o hasta el 75% del préstamo al ARV. Las tarifas y las tasas de interés disminuyen con la experiencia de cambio del prestatario. Lima One presta en la mayoría de los estados con tasas y tarifas que varían según el estado.
En general, espere pagar:
- Si completó hasta una vuelta en los últimos 24 meses, tendrá una tarifa de origen del 3.5% y una tasa de interés del 12%. Con dos o cuatro vueltas en su haber, es una tarifa de origen del 3% y una tasa de interés del 11%. o más lanzamientos completos, verá una tarifa de inicio del 2% y una tasa de interés del 9.99%
Los prestatarios con puntajes de crédito inferiores a 680 podrán pedir prestado un poco menos y pagarán los costos más altos. El puntaje mínimo de crédito es de 630. Además, Lima One Capital requiere un pago inicial del 10% y ofrece plazos de reembolso de hasta 13 meses.
Un segundo ejemplo proviene de LendingHome. Esta empresa ofrece préstamos de reparación y cambio de hasta el 90% del precio de compra y el 100% de los costos de renovación. Los prestatarios deben presentar extractos bancarios para demostrar que pueden cubrir el pago inicial y los costos de cierre. Otros requisitos incluyen un contrato de compra, una lista de proyectos anteriores de reparación y cambio, documentación de propiedad y el pago inicial. Las tasas de interés suelen oscilar entre el 7, 5% y el 12%. Hay una tarifa de solicitud de $ 199 para cubrir los costos de suscripción de préstamos de terceros. LendingHome también cobra una tarifa de inicio, una tarifa de tasación, un título y un depósito en garantía, y la compañía retiene los fondos de rehabilitación hasta que se completen las renovaciones.
El presidente de House Heroes, Lucus Machado, sugiere contactar a asociaciones locales de inversión en bienes raíces, inversionistas locales y agentes inmobiliarios locales para encontrar prestamistas tradicionales. Pero puede que no haya mucho espacio para negociar, especialmente en puntos y tasas de interés. En los últimos años, señala Machado, ha habido tantas oportunidades para prestar dinero que no hay necesidad de buscar un acuerdo. "¿Por qué tomar un préstamo con un rendimiento más bajo hoy, cuando probablemente encuentres otra oportunidad mañana?", Pregunta.
Prestamistas privados
"Un prestamista privado es simplemente un individuo con capital sustancial para prestarle", dice Mat Trenchard, comprador de la casa de Senna. “Se sorprendería de la cantidad de personas que buscan prestar dinero que han ahorrado. Funcionarán de forma muy similar a un HML, excepto que normalmente puede obtener mejores tarifas y términos ".
Trenchard dice que los prestamistas privados pueden estar más abiertos a negociar condiciones de pago que los prestamistas de dinero duro. Incluso pueden estar dispuestos a actuar como socios en el acuerdo y tomar una parte de las ganancias a cambio de no cobrar intereses.
"La clave para el flipper inexperto es tener confianza al negociar", dice Trenchard. “Necesitan conectarse en red y hablar con otras personas sobre cuánto están acostumbrados a pagar y saber que pueden retirarse. No piense que no podría llegar a un acuerdo con el primer prestamista con el que hable que no encontrará el dinero para un acuerdo ”.
Puede buscar prestamistas privados en eventos locales de redes inmobiliarias. Estas personas pueden cobrar del 8% al 12%, más cero a dos puntos en comparación con el 12% al 15% de un prestamista de dinero duro con dos a cinco puntos, dice Trenchard. Al igual que un prestamista de dinero duro o un banco, tomarán un gravamen de primera posición en la casa.
Cómo consultar a un prestamista privado
Las aletas profesionales con experiencia dicen que la mejor manera de medir un prestamista privado que está considerando es hablar con otras aletas, a quienes también encontrará en eventos de redes inmobiliarias, y preguntar si tienen experiencia con esos prestamistas. ¿Qué tan rápido fue el cambio? ¿Qué precio recibieron? ¿Qué tan receptivo fue el prestamista? También puede solicitar referencias y llamarlas.
El peor de los casos es que un acuerdo fracasa porque el prestamista no proporciona el financiamiento prometido y el comprador pierde su depósito de dinero. Otra posibilidad es sorprenderse ante la mesa de liquidación por comisiones inesperadas del prestamista. También existe la posibilidad de batallas legales sobre los términos del contrato o un prestamista que intenta atrapar a un prestatario en incumplimiento para que pueda ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad. Estas son todas buenas razones para consultar a un prestamista antes de firmar cualquier cosa.
“Dicho esto, recuerde que en este tipo de transacción, el prestamista está intercambiando un montón de dinero a cambio de algunas hojas de papel firmadas: documentos de préstamos. Eso no es un mal negocio para el prestatario ”, dice Machado.
Prestamistas privados en línea
Técnicamente, un prestamista privado es un amigo, miembro de la familia u otra persona que no hace negocios con el dinero prestado, pero acepta otorgarle financiamiento, dice Brian Davis, cofundador de SparkRental y un inversor inmobiliario con 15 propiedades.. Algunas compañías pueden llamarse prestamistas privados simplemente porque son de propiedad privada. Al igual que los prestamistas de dinero duro, también puede encontrarlos en Internet.
5 Arch Funding, con sede en Irvine, California, trabaja con aletas experimentadas en 30 estados. Ofrece tasas de interés de un solo dígito para préstamos de reparación y cambio.
Anchor Loans, una compañía con sede en Calabasas, California, puede cerrar negocios en una amplia gama de tipos de propiedades a tasas de interés competitivas en 46 estados. Los términos varían según el estado. En California, por ejemplo, los préstamos están disponibles con tasas de interés del 8% al 13%, según el valor del préstamo y la experiencia del prestatario, con tarifas de apertura del 2% al 3% y plazos de préstamo de seis a 12 meses sin pago anticipado sanciones Las aletas pueden pedir prestado hasta el 70% del ARV de la casa. Se requiere un pago inicial de al menos 10% a 20% del costo de adquisición. Los prestatarios deben tener un historial probado de al menos cinco cambios en los últimos 18 meses. Anchor Loans considerará préstamos a corporaciones calificadas y compañías de responsabilidad limitada (LLC) con varios miembros con menos de cinco flips. La financiación puede realizarse en dos días a dos semanas y, por lo general, demora una semana, según el sitio web de la compañía.
Recaudación de fondos
El crowdfunding depende de un grupo de varias personas y / o instituciones para financiar préstamos colectivamente. Cada prestamista, al que se hace referencia como inversionista, proporciona un pequeño porcentaje del préstamo del prestatario y gana intereses sobre ese dinero.
Los sitios tradicionales de crowdfunding como Prosper no están orientados a comprar y vender casas. El monto máximo del préstamo de Prosper de $ 35, 000 está destinado a proyectos como renovación de viviendas, consolidación de deudas y financiamiento de pequeñas empresas. Ahí es donde entran los sitios especializados de crowdfunding para aletas de bienes raíces residenciales. Algunos prefinanciarán su préstamo, lo que significa que la compañía cerrará rápidamente su préstamo utilizando su propio dinero mientras espera que los inversores pongan fondos, mientras que otros no cierran su préstamo. hasta que los inversores lo hayan financiado por completo. Eso puede significar un cierre más lento o ningún cierre.
"Los sitios web de crowdfunding ocupan un nicho similar al de los prestamistas de dinero duro", dice Davis. "Son relativamente caros, pero se prestarán a los inversores inmobiliarios, independientemente de cuántas hipotecas tengan, y se centrarán en gran medida en la garantía y la calidad del acuerdo en sí".
Sitios de crowdfunding
Groundfloor ofrece préstamos de $ 25, 000 a $ 2 millones con financiamiento de hasta el 90% de LTC (100% de los costos de renovación), cierres en tan solo siete días, sin pagos durante el plazo del préstamo y sin declaraciones de impuestos o extractos bancarios necesarios para los préstamos menos de medio millón. Las tasas de interés varían de 5.4% a 26%. Los prestatarios deben pagar un mínimo de tres meses de interés, incluso si pagan el préstamo antes. Los costos de cierre típicos son de $ 500 a $ 1, 500, y Groundfloor cobra de dos a cuatro puntos por préstamo. Todos los puntos y tarifas se pueden transferir al préstamo. La planta baja generalmente no funciona con aletas sin experiencia.
Patch of Land ofrece préstamos de $ 100, 000 a $ 5 millones con el financiamiento de hasta el 80% del valor del préstamo o hasta el 70% del valor después de la renovación, cierres en tan solo siete días y tasas de interés a partir de 7.99 % Los prestatarios realizan pagos automáticos de intereses mensuales sobre sus préstamos por plazos de uno a 36 meses. Patch of Land solo funciona con desarrolladores experimentados.
Fund That Flip ofrece hasta el 90% del precio de compra, hasta el 100% del alcance del trabajo, cierre en tan solo siete días, plazos de préstamo de seis a 24 meses y tasas que comienzan en 7.99%.
Inconvenientes de crowdfunding
Trenchard y Machado dijeron que no utilizaron ningún sitio web de crowdfunding inmobiliario, pero ambos sospecharon que el proceso de crowdfunding para evaluar y comprometerse con un acuerdo puede ser más lento de lo que un prestatario experimentaría con un prestamista privado o de dinero duro. Una vez que un flipper tiene una relación sólida con un prestamista, los dos pueden cerrar un trato en 24 horas cuando surge una gran oportunidad y todo el papeleo está en orden.
A diferencia de un prestamista privado, los sitios de crowdfunding tampoco pueden ofrecer la oportunidad de negociar. Es posible que hayan establecido parámetros para cada acuerdo porque son responsables de un gran grupo de inversores.
La línea de fondo
Todas estas opciones son costosas en comparación con el financiamiento hipotecario tradicional para una casa ocupada por el propietario, pero su precio refleja el alto riesgo que el prestamista está tomando y la probabilidad de que obtenga un préstamo bancario de bajo interés para voltear una casa. Pero usar el dinero de otras personas no solo le permite comenzar en el negocio de inversión cuando tiene poco o nada de efectivo para invertir, sino que también le da la oportunidad de invertir más propiedades simultáneamente y aumentar sus ganancias generales una vez que obtenga suficiente experiencia para hacer múltiples negocios.
"Si conoce las opciones, dónde encontrarlas y cómo conectarse en red, el problema radica más en encontrar ofertas que en encontrar el dinero", dice Trenchard. "Es muy fácil encontrar el dinero para una gran oferta, pero es muy difícil encontrar grandes ofertas".
