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- ¿Cuánta casa puede pagar? Pago inicial y su relación préstamo-valor Cómo su pago inicial afecta sus ofertas Programas de préstamos de pago inicial bajo 4 formas de ahorrar más para un pago inicial
Cuando compra una casa, uno de los mayores gastos iniciales es el pago inicial. No debe confundirse con los costos de cierre, el pago inicial es la parte del precio de compra que paga por adelantado al cierre. En general, si deposita menos dinero en una casa al cierre, pagará más en comisiones e intereses durante la vigencia del préstamo (y viceversa).
El monto que designe como anticipo ayuda al prestamista a determinar cuánto dinero prestarle y qué tipo de hipoteca es mejor para sus necesidades. Pero, ¿cuánto es la cantidad justa para un pago inicial? Pagar muy poco le costará intereses y tarifas con el tiempo. Demasiado podría agotar sus ahorros o afectar negativamente su salud financiera a largo plazo. Además, aún debe tener en cuenta los costos de cierre, los gastos de mudanza y otras facturas mensuales. En última instancia, el monto de su pago inicial depende de usted: sus ahorros, ingresos y presupuesto para una nueva casa.
Primero, necesita calcular su presupuesto y cómo puede afectar su pago inicial. La calculadora de hipotecas en línea gratuita de Investopedia lo ayuda a calcular los pagos mensuales de su hipoteca y tomar las decisiones financieras correctas al comprar una casa. Uno de los campos solicita un monto estimado de anticipo.
¿Cuánta casa puede pagar?
Cuando se le aprueba previamente una hipoteca, un prestamista le informará el monto máximo del préstamo para el que califica, según las respuestas en su solicitud. Su solicitud de hipoteca le pregunta acerca de la cantidad estimada de pago inicial, ingresos, empleo, deudas y activos. Un prestamista también saca su informe de crédito y puntaje de crédito. Todos estos factores influyen en la decisión del prestamista sobre si prestarle dinero para la compra de una vivienda, cuánto dinero y bajo qué términos y condiciones.
Como pauta general, muchos propietarios potenciales pueden darse el lujo de hipotecar una propiedad que cuesta entre 2 y 2.5 veces su ingreso bruto. Por ejemplo, si gana $ 100, 000 por año, puede pagar una casa entre $ 200, 000 y $ 250, 000.
En lugar de simplemente pedir prestado el monto máximo del préstamo que aprueba un prestamista, es mejor que evalúe su pago hipotecario mensual estimado. Digamos que lo aprueban para un préstamo de $ 300, 000. Si su pago mensual de la hipoteca y otras deudas mensuales exceden el 43% de su ingreso bruto mensual, es posible que tenga problemas para pagar su préstamo si los tiempos son ajustados. En otras palabras, tenga cuidado al comprar más casa de la que razonablemente puede pagar.
Si ha estado alquilando durante algún tiempo, o si ya posee una casa y está buscando comprar de nuevo, es probable que tenga un buen control del pago mensual de la hipoteca que puede pagar. Los inquilinos deben tener en cuenta que ser propietario de una casa o condominio incluye gastos adicionales como impuestos a la propiedad, mantenimiento, seguro, posibles cuotas de la Asociación de Propietarios de Vivienda (HOA) y reparaciones inesperadas.
Además de comprar una casa, es posible que también desee contribuir a otros objetivos financieros, como ahorrar para la jubilación, formar una familia, apuntalar un fondo de ahorro de emergencia y pagar deudas. Asumir un pago hipotecario mensual demasiado alto consumirá efectivo que de otra manera podría alcanzar algunos de estos objetivos importantes.
Pago inicial y su relación préstamo-valor
Su pago inicial juega un papel clave en la determinación de su relación préstamo-valor, o LTV. Para calcular la relación LTV, el monto del préstamo se divide por el valor justo de mercado de la vivienda según lo determinado por una tasación de la propiedad. Cuanto mayor sea su pago inicial, menor será su LTV (y viceversa). Dado que los prestamistas usan LTV para evaluar el riesgo del prestatario y el precio de las hipotecas, un LTV más bajo significa que usted paga tasas de interés más bajas en su hipoteca, y puede evitar costos adicionales.
Una relación LTV más baja presenta menos riesgo para los prestamistas. ¿Por qué? Estás comenzando con más capital en tu casa, lo que significa que tienes una mayor participación en tu propiedad en relación con el saldo pendiente del préstamo. En resumen, los prestamistas suponen que será menos probable que incumpla su hipoteca. Si se atrasa en su hipoteca y un prestamista tiene que ejecutar su casa, es más probable que la revenda y recupere la mayor parte del valor del préstamo si el índice LTV es más bajo.
Además de evaluar su riesgo, los prestamistas usan la relación LTV para fijar el precio de su hipoteca. Si su relación LTV es más baja, es probable que reciba una tasa de interés más baja. Pero si la relación LTV excede el 80%, lo que significa que ha puesto menos del 20% del valor de la vivienda como anticipo, espere tasas de interés más altas. Estas tasas cubren el mayor riesgo del prestamista de prestarle dinero.
Además, si su relación LTV supera el 80%, es probable que pague por un seguro hipotecario privado o PMI. La cantidad de PMI que pagará depende de su tipo de préstamo. Por ejemplo, algunos préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda requieren tanto una prima de seguro hipotecario por adelantado que se paga al cierre, como una prima anual de seguro hipotecario (MIP) durante la vigencia del préstamo. Si bien los préstamos de la FHA tienen un requisito de pago inicial bajo del 3.5%, el costo total de pedir dinero prestado, calculado en la tasa de porcentaje anual, tiende a ser mucho mayor para estos préstamos.
Cómo su pago inicial afecta sus ofertas
Cuando buscas el hogar adecuado, el tiempo es esencial. Las viviendas con rangos de precios de nivel de entrada generalmente se venden rápidamente, y usted quiere dar lo mejor de sí al hacer una oferta porque probablemente tendrá competencia. Cuando los mercados son competitivos y los vendedores reciben múltiples ofertas, quieren ver las mejores ofertas de los compradores, incluido un pago inicial considerable. Desde el punto de vista del vendedor, los compradores que tienen más dinero para dejar son más atractivos porque tienen más aspecto en el juego.
Un pago inicial más alto puede indicarle a un vendedor que tiene suficiente efectivo disponible y finanzas sólidas para obtener una aprobación final del préstamo (y llegar a la mesa de cierre) sin problemas. Además, un pago inicial más alto podría vencer a otras ofertas que solicitan a los vendedores que paguen los costos de cierre u ofrecen un precio inferior al solicitado. Es poco probable que alguien con un pago inicial considerable solicite dicha asistencia, y es más probable que los vendedores trabajen con un comprador que tenga el dinero y la motivación para llevar a cabo la compra con un mínimo regateo.
Programas de préstamos con pago inicial bajo
El viejo estándar solía ser que los compradores de viviendas necesitaban un 20% de descuento para comprar una casa. Los tiempos han cambiado. Muchos compradores de vivienda, especialmente los compradores por primera vez, simplemente no tienen un pago inicial del 20% ahorrado. Esto se está volviendo cada vez más frecuente a medida que los precios de las viviendas se disparan en muchos mercados inmobiliarios de EE. Por ejemplo, el precio medio de la vivienda existente en enero de 2018 fue de $ 240, 500, un aumento del 5.8% de $ 227, 300 en enero de 2017, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
De hecho, los compradores de viviendas que financiaron su vivienda aplicaron un promedio del 10% del precio de compra, según el Perfil de compradores y vendedores de viviendas de 2017 de NAR. La encuesta encontró que los compradores por primera vez que usan financiamiento generalmente pagan solo el 5% del precio de compra.
Para aquellos que no pueden pagar un pago inicial del 20%, varios tipos de hipotecas ofrecen una opción de pago inicial bajo.
Préstamos convencionales
Programas de Fannie Mae y Freddie Mac (3% de descuento)
Fannie Mae y Freddie Mac, empresas patrocinadas por el gobierno que compran y venden la mayoría de las hipotecas estadounidenses, requieren solo un 3% de anticipo para los prestatarios con un crédito sólido. Ambos programas considerarán a algunos prestatarios sin puntaje crediticio mediante la creación de un informe crediticio no tradicional, siempre que dichos prestatarios cumplan con ciertas pautas de relación deuda / ingreso y relación préstamo / valor, además de otros requisitos. El programa de hipotecas HomeReady de Fannie Mae permite una relación LTV del 97% para los prestatarios con una calificación crediticia mínima de 620. La hipoteca Home Possible Advantage de Freddie Mac también ofrece una proporción LTV del 97% para los prestatarios, pero requiere una calificación crediticia mínima de 660 para calificar.
Programas de prestamistas individuales (1% a 3% de anticipo)
Muchos prestamistas ofrecen los programas de Fannie Mae y Freddie Mac, y agregan su propio beneficio de asistencia de pago inicial para un préstamo convencional. Por ejemplo, Guild Mortgage requiere un pago inicial del 1% y ofrece una donación del 2% para los prestatarios con bajos ingresos que califican y un puntaje mínimo de crédito de 680. YourFirst Mortgage de Wells Fargo permite un pago inicial del 3% sin requisitos de ingresos medios del área. Estas son solo dos de las muchas opciones. Si necesita un préstamo con un requisito de pago inicial bajo, pregunte a los prestamistas sobre sus ofertas para ayudarlo a reducir sus opciones.
Préstamos gigantes (10% a 20% de descuento)
Los préstamos gigantes son el tipo más común de préstamo convencional no conforme disponible para los compradores de vivienda. Los prestamistas tienen diferentes pautas de calificación para préstamos jumbo, que exceden el límite de préstamo conforme al área establecido por el gobierno federal. Debido a que los prestatarios jumbo presentan un mayor riesgo para un prestamista, espere bajar del 10% al 20% del precio de compra. Los prestatarios con puntajes de crédito de 700 o más tienden a obtener los mejores precios, pero algunos prestamistas trabajarán con prestatarios gigantes con un puntaje mínimo de 660. Los prestamistas pueden exigirle que tenga el 10% del precio de compra de la vivienda en efectivo u otros activos en caso de que tiene problemas para pagar su hipoteca.
Préstamos asegurados por el gobierno
Préstamos de la FHA (3.5% de descuento)
Puede tener un pago inicial de tan solo 3.5% en los préstamos de la FHA si tiene un puntaje de crédito mínimo de 580. Los prestamistas aprobados por la FHA también considerarán a los prestatarios con historial de crédito no tradicional siempre que haya tenido pagos de alquiler a tiempo en el últimos 12 meses, no más de un pago atrasado de 30 días a otros acreedores, y no ha tenido ninguna acción de cobro (las facturas médicas son la excepción) presentada en los últimos 12 meses. Además, la propiedad que está comprando debe cumplir con los estándares de propiedad establecidos por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. Para viviendas unifamiliares y de condominios y debe estar dentro de los límites de préstamo de la FHA. Otro beneficio de los préstamos de la FHA es que puede usar una donación financiera de un familiar o amigo para todo o parte de su pago inicial, si proporciona documentación que indique que es una donación y no un préstamo de un tercero.
Préstamos VA (0% menos)
El personal del servicio militar de los EE. UU., Los veteranos y sus familias pueden calificar para préstamos de reducción cero respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU. Otros beneficios incluyen un límite en los costos de cierre (que pueden ser pagados por el vendedor), sin comisiones de corredores y sin MIP. Los préstamos de VA requieren una "tarifa de financiación", un porcentaje del monto del préstamo que ayuda a compensar el costo para los contribuyentes. La tarifa de financiación varía según la categoría de servicio militar y el monto del préstamo.
Préstamos del USDA (0% menos)
El Departamento de Agricultura de los EE. UU. Garantiza préstamos para ayudar a que los compradores de bajos ingresos puedan ser propietarios de viviendas en zonas rurales de todo el país. Estos préstamos no requieren pago inicial para los prestatarios calificados, siempre que las propiedades cumplan con las normas de elegibilidad del USDA.
Programas de asistencia para el pago inicial
Los programas especiales en su autoridad de vivienda estatal o local ofrecen ayuda a los compradores por primera vez. Muchos de estos programas están disponibles según los ingresos de los compradores o la necesidad financiera. Estos programas, que generalmente ofrecen asistencia en forma de subsidios de anticipo, también pueden ayudar con los costos de cierre. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Enumera los programas para compradores de vivienda por primera vez por estado. Seleccione su estado y luego "Asistencia para la propiedad de vivienda" para encontrar el programa más cercano a usted.
4 maneras de ahorrar más para un pago inicial
Puede ser un desafío ahorrar dinero para el pago inicial de una casa. Aquí hay algunos consejos rápidos para llegar allí:
- Comience temprano con un plan automatizado. Además de una cuenta de ahorro regular o de fondo de emergencia, abra una cuenta de ahorro dedicada para su pago inicial. Después de cada período de pago o ganancia inesperada (como una donación financiera, reembolso de impuestos, bonificación o herencia), deposite dinero en su fondo de pago inicial y vea crecer el saldo con el tiempo. Contribuir a ese fondo tan pronto como sea posible lo ayudará a mantenerse en el camino correcto. Reduzca sus gastos. Si la propiedad de la vivienda es importante para usted, reduzca o reduzca los gastos innecesarios, como el servicio de televisión por cable, comidas fuera de casa, vacaciones u otros elementos no esenciales. Al gastar menos, ahorrará más para el pago inicial y tendrá dinero extra para pagar otras deudas. Hacer sacrificios ahora puede ser de gran ayuda para lograr sus objetivos de propiedad de vivienda. Pague deudas de alto interés. Las tarjetas de crédito o los préstamos con altas tasas de interés pueden dañar su crédito y son costosos a largo plazo. Enfóquese primero en pagar estas cuentas, y verá un efecto bola de nieve en la reducción de su deuda. Una vez que estas cuentas están pagadas, puede aplicar los montos de pago mensual a sus ahorros de anticipo. Sin embargo, no cierre estas cuentas; eso puede reducir su puntaje de crédito porque está perdiendo una línea de crédito abierta y un historial de cuenta. En cambio, úselos mínimamente (compre gasolina o una cena ocasional en un restaurante) y pague los saldos de inmediato. Este comportamiento ayuda a reforzar su historial de pago de crédito y muestra el uso responsable de las agencias de crédito y prestamistas. Consigue un segundo trabajo. Muchos compradores primerizos descubren que pueden ahorrar mucho más rápido si aumentan sus ingresos. Encontrar conciertos secundarios para hacer desde casa o trabajar en un trabajo minorista de temporada puede ayudarlo a aumentar sus ahorros en el pago inicial. Incluso si trabaja temporalmente durante seis meses o un año antes de comprar una casa, el ingreso adicional podría ser el impulso que necesita para un pago inicial decente.
La línea de fondo
No es imposible comprar una casa si no tiene mucho dinero en efectivo ahorrado para el pago inicial. Buscar un prestamista y un tipo de préstamo correctos es un paso crítico. Con un pago inicial más bajo, espere pagar tasas de interés y tasas de interés más altas, así como PMI. Además, no olvide aprovechar los programas de asistencia para el pago inicial ofrecidos por su estado o ciudad. Si alguien ofrece un regalo financiero para su pago inicial, asegúrese de que entienda que no puede ser un préstamo. Finalmente, no hay atajos para ahorrar para el pago inicial: lleva tiempo, disciplina y esfuerzo. Pero el resultado, comprar una casa propia, puede ser gratificante, tanto financiera como personalmente.
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