Cuando los precios de la vivienda caen, es más probable que los consumidores incumplan sus préstamos hipotecarios, lo que hace que los bancos pierdan dinero. Además, el valor acumulado de la vivienda se agota, lo que significa que los consumidores tienen menos fondos disponibles para gastar, ahorrar, invertir o pagar sus deudas. A veces, los bancos incluso se ven obligados a cerrar.
Un estudio reciente sobre auges y caídas inmobiliarias regionales en los años ochenta y noventa descubrió que los bancos en los estados que experimentaron importantes caídas en los precios de la vivienda también sufrieron altas tasas de incumplimiento de préstamos y, en consecuencia, bajas ganancias y altas tasas de quiebra. Por lo general, pero no siempre, estas caídas siguieron a una especie de shock económico, como una caída en los precios de los productos básicos o un recorte en el gasto público.
Una caída en los precios de la vivienda fue el factor desencadenante de la crisis financiera que sacudió al mundo en otoño de 2008. Las regulaciones aprobadas en los Estados Unidos habían presionado al sector bancario para permitir que más consumidores se convirtieran en propietarios. A partir de 2007, las reglas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) requerían que el 55% de los préstamos emitidos por Fannie Mae y Freddie Mac se destinen a prestatarios, ya sea en el nivel de ingreso medio o por debajo, y que casi la mitad de esos préstamos se otorguen a prestatarios de ingresos.
A partir de 2004, Fannie Mae y Freddie Mac compraron una gran cantidad de hipotecas y activos hipotecarios caracterizados por dudosos estándares de suscripción, incluidas las hipotecas Alt-A que venían con una alta relación préstamo-valor o deuda / ingreso. Al emitir hipotecas de riesgo, cobraron enormes tarifas y disfrutaron de altos márgenes. Durante el mismo período de tiempo, utilizaron garantías de hipotecas de alto riesgo para obtener títulos respaldados por hipotecas de marca privada (MBS). Cuando los precios de la vivienda en Estados Unidos disminuyeron y el número de morosidad, morosidad y ejecuciones hipotecarias aumentó, la burbuja del mercado inmobiliario finalmente estalló.
En ese momento, una disminución en los precios de la vivienda generalmente era un indicador principal de una caída en los precios de las acciones de los Estados Unidos. Los precios de la vivienda en EE. UU. Alcanzaron su punto máximo en el primer trimestre de 2006, pero el mercado de valores de EE. UU. Siguió subiendo hasta el cuarto trimestre de 2007. El golpe de una caída en dos de los principales mercados de activos de EE. UU. Produjo una crisis de liquidez que congeló los mercados de préstamos interbancarios. el mundo.
En un escenario como este, los bancos generalmente disminuyen sus inversiones y préstamos. Los consumidores pueden encontrar más difícil obtener préstamos con garantía hipotecaria. En el Reino Unido, por ejemplo, los retiros de capital aportan 14 mil millones de libras adicionales a la economía antes de la crisis financiera. En contraste, ascendieron a 8 mil millones de libras negativas a fines de 2008.
Sin embargo, no está claro cómo los consumidores usan el dinero obtenido de los préstamos con garantía hipotecaria. Algunos estudios sugieren que hasta el 60% del capital extraído se usa para gastos de consumo, pero otros estudios indican que el dinero se usa para inversiones o para ayudar a pagar la deuda.
Aunque otra caída drástica en los precios de la vivienda ciertamente impactaría negativamente a los bancos, hoy los bancos están mejor capitalizados, y los reguladores están atentos al sector en un intento por minimizar el daño que podría generar un colapso del mercado inmobiliario.
