Cuando se trata de financiar bienes raíces residenciales, la mayoría de las transacciones siguen un proceso muy gastado. El vendedor encuentra un comprador dispuesto con los ingresos requeridos, el historial de empleo y el puntaje de crédito para calificar para una hipoteca, y una institución de crédito pone el dinero para financiar el acuerdo.
Pero, ¿qué sucede si el financiamiento tradicional no está disponible y el comprador y el vendedor aún desean proceder en privado con la venta? Ingrese lo que se conoce como financiamiento del vendedor. Como el término lo indica, la persona que vende la casa financia la compra, en lugar de que el banco otorgue una hipoteca al comprador.
Entradas y salidas de ofertas inmobiliarias financiadas por el vendedor
¿Qué es favorable sobre el financiamiento del vendedor?
Esta alternativa al financiamiento tradicional es una opción útil en ocasiones o en lugares donde las hipotecas son difíciles de obtener. En condiciones tan difíciles, el financiamiento del vendedor permite a los compradores acceder a una forma alternativa de crédito. Los vendedores, a su vez, pueden recurrir a una población de compradores que no necesariamente califican para una hipoteca tradicional. Y debido a que el vendedor está financiando la venta, la propiedad puede exigir un precio de venta más alto.
Un banco no está directamente involucrado en una venta financiada por el vendedor; El comprador y el vendedor hacen los arreglos ellos mismos. Elaboran un pagaré que establece la tasa de interés, el cronograma de pagos del comprador al vendedor y las consecuencias si el comprador incumple esas obligaciones. A diferencia de una venta que implica una hipoteca, entonces, no hay transferencia del principal del comprador al vendedor, sino simplemente un acuerdo para pagar esa suma con el tiempo.
Con solo dos actores principales involucrados, el financiamiento del propietario puede ser más rápido y más barato que vender una casa de la manera habitual. Willie Kathryn Suggs, la corredora principal y propietaria de la corredora de bienes raíces con sede en Harlem que lleva su nombre, dice que cuando el vendedor financia la venta "el acuerdo se cierra más rápido, ya que no hay que esperar al oficial de crédito bancario, asegurador y legal departamento para borrar el archivo ". Suggs también señala que "a los compradores les encanta porque pueden entrar a la casa por menos dinero".
Los costos de cierre son de hecho más bajos para una venta financiada por el vendedor. Sin la participación de un banco, la transacción evita el costo de la hipoteca o los puntos de descuento, así como las tarifas de originación y una serie de otros cargos que los prestamistas nivelan de manera rutinaria durante el proceso de financiamiento. También hay una mayor flexibilidad, al menos ostensiblemente, sobre las disposiciones del préstamo, desde el pago inicial requerido hasta la tasa de interés hasta el término del acuerdo.
El financiamiento del vendedor generalmente se ejecuta solo por un período bastante corto, como cinco años, con un pago global que vence al final de ese período. La teoría, o la esperanza, al menos, es que el comprador eventualmente refinanciará ese pago con un prestamista tradicional, armado con una mejor calidad crediticia y acumulando algo de capital en la vivienda.
Lo que los compradores deben saber
Para todas las ventajas potenciales del financiamiento del vendedor, las transacciones que lo utilizan conllevan riesgos y realidades para ambas partes. Esto es lo que los compradores deben considerar antes de finalizar un acuerdo financiado por el vendedor.
No esperes mejores condiciones que con una hipoteca. A medida que se cumplen los términos de un acuerdo financiado por el vendedor, la flexibilidad con frecuencia se encuentra con la realidad. El vendedor digiere sus necesidades y riesgos financieros, incluida la posibilidad de que el comprador incumpla el préstamo, con la posibilidad de un proceso de desalojo potencialmente costoso y desordenado.
El resultado puede ser aleccionador para el comprador. Por ejemplo, es posible que obtenga una tasa de interés más favorable que la que ofrecen los bancos, pero es más probable que pague más, tal vez varios puntos porcentuales adicionales por encima de la tasa vigente. Y probablemente tendrá que proporcionar un pago inicial comparable en tamaño a los de una hipoteca típica, es decir, 10% o más del valor de la propiedad.
Es posible que deba venderse al vendedor. Es inteligente ser transparente y directo sobre las razones por las que no calificó para una hipoteca tradicional. Parte de esa información puede surgir de todos modos cuando el vendedor verifica su historial de crédito y otros datos de fondo, incluidos su empleo, activos, reclamos financieros y referencias.
Pero asegúrese también de señalar cualquier restricción en su capacidad de endeudamiento que pueda no surgir durante la diligencia debida del vendedor. Todd Huettner, un corredor de hipotecas y presidente de Huettner Capital, con sede en Denver, señala que incluso un comprador potencial que tiene buen crédito y un pago inicial considerable puede haber comenzado recientemente un nuevo negocio, por lo que no puede calificar para un préstamo por hasta dos años.
Esté preparado para proponer financiación del vendedor. Los propietarios de viviendas que ofrecen financiamiento de vendedores a menudo anuncian abiertamente ese hecho, con la esperanza de atraer compradores que no califican para hipotecas. Sin embargo, si no ve una mención del financiamiento del vendedor, no está de más preguntar al respecto, dice el agente hipotecario Todd Huettner.
Cuando lo haga, dice, proponga la opción de la manera más explícita posible. En lugar de preguntar si el financiamiento del propietario es una opción, Huettner recomienda que los compradores presenten una propuesta específica. “Por ejemplo, 'Mi oferta es el precio total con un 20% de anticipo, financiamiento del vendedor por $ 350, 000 al 6%, amortizado durante 30 años con un globo solitario de cinco años. Si no refinancio en dos o tres años, aumentaré la tasa al 7% en los años cuatro y cinco ".
Confirme que el vendedor es libre de financiar la venta. El financiamiento del vendedor es más simple cuando el vendedor posee la propiedad directamente; Una hipoteca sobre la propiedad introduce complicaciones adicionales. Pagar por una búsqueda de título en la propiedad confirmará que se describe con precisión en la escritura y está libre de hipotecas o gravámenes fiscales.
Según Jason Burkholder, corredor, gerente de ventas y agente de bienes raíces de Weichert, Realtors in Lancaster, Pa., "La mayoría de las hipotecas tienen una cláusula de" vencimiento "que prohíbe al vendedor vender la casa sin pagar la hipoteca. si un vendedor financia al propietario y la compañía hipotecaria se entera, considerará la casa "vendida" y exigirá el pago inmediato de la deuda en su totalidad, lo que le permite al prestamista ejecutar la hipoteca ".
Lo que los vendedores deben saber
Tenga en cuenta estos consejos y realidades si está considerando financiar la venta de una casa.
No es necesario que financie la venta por mucho tiempo. Como vendedor, puede, en cualquier momento, vender el pagaré a un inversor o prestamista, a quien el comprador luego envía los pagos. Según Robin Daniels, un inversionista de bienes raíces y propietario en la Florida Central, "Muchos vendedores tienen miedo de vender con financiamiento del propietario, pero no saben que la nota que tienen es algo que se puede vender a otra persona. Esto podría suceder el mismo día como cierre, entonces el vendedor recibe efectivo de inmediato ".
En otras palabras, los vendedores no necesitan tener el efectivo, ni deben convertirse en prestamistas. Sin embargo, tenga en cuenta que es probable que tenga que aceptar menos del valor total de la nota para venderla, reduciendo así el rendimiento de la propiedad. Los pagarés sobre las propiedades generalmente se venden entre el 65% y el 90% de su valor nominal, según Amerinotexchange, una compañía que se especializa en financiamiento del mercado secundario.
Haga que el financiamiento del vendedor sea parte de su discurso para vender la propiedad. Dado que el financiamiento del vendedor es relativamente raro, promueva el hecho de que lo está ofreciendo, comenzando con el listado de propiedades. Agregar las palabras "financiación de vendedor disponible" al texto alertará a los compradores potenciales y sus agentes de que la opción está sobre la mesa.
Cuando los compradores potenciales vean su casa, brinde más detalles sobre los arreglos de financiamiento. Prepare una hoja de información que describa los términos de la financiación, junto con una explicación general de lo que es la financiación del vendedor, ya que muchos compradores no estarán familiarizados con ella.
Busque asesoramiento fiscal y considere también la ayuda para el servicio de préstamos.
Dado que las ofertas financiadas por el vendedor pueden presentar complicaciones fiscales, contrate a un asesor financiero o experto en impuestos como parte de su equipo para la venta. Además, a menos que tenga experiencia y se sienta cómodo como prestamista, considere contratar una compañía de servicios de préstamos para cobrar los pagos mensuales, emitir estados de cuenta y llevar a cabo las otras tareas relacionadas con la administración de un préstamo.
La línea de fondo
Como es inusual y desconocido para la mayoría de las personas, el financiamiento del vendedor puede ser una opción útil en los mercados inmobiliarios desafiantes. Sin embargo, el acuerdo desencadena algunos riesgos especiales para el comprador y el vendedor, y es aconsejable contratar ayuda profesional para mitigarlos y permitir que el proceso se ejecute sin problemas.
Ambas partes deben contratar a un abogado o agente de bienes raíces para escribir y revisar el contrato de venta y el pagaré, junto con las tareas relacionadas. Intente encontrar profesionales con experiencia en transacciones de viviendas financiadas por el vendedor, y con experiencia en el lugar donde vive, si es posible, ya que algunas regulaciones relevantes (como las que rigen los pagos globales) varían según la jurisdicción.
Los profesionales también pueden ayudar al comprador y al vendedor a decidir sobre el acuerdo particular que mejor se adapte a ellos y las circunstancias de la venta. Si no se trata de un acuerdo financiado por el vendedor, el inversionista inmobiliario Don Tepper de Solutions 3D LLC señala que "en realidad hay docenas de otras formas de comprar" que no sean un acuerdo hipotecario tradicional. Estos acuerdos, señala Tepper, incluyen el arrendamiento -opción, arrendamiento-compra, contrato de tierra, contrato de escritura, participación en el capital e hipotecas envolventes. "La mayoría de los compradores, y la mayoría de los agentes de bienes raíces, no saben cómo funciona ninguno de estos", dice.
