El valor del activo neto (NAV) es una excelente métrica para usar al evaluar el valor de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT).
Un REIT es un valor negociado como acciones ordinarias que invierte únicamente en propiedades inmobiliarias, propiedades o hipotecas. La función principal de un REIT es administrar grupos de propiedades que producen ingresos. La mayoría de las ganancias de un REIT se distribuyen como dividendos. El IRS reconoce a una empresa de bienes raíces como REIT siempre que distribuya el 90% de las ganancias imponibles como dividendos. El cumplimiento de esta regulación le permite a la compañía evitar cualquier responsabilidad por el impuesto a las ganancias corporativas.
REIT de renta variable
Existen diferentes tipos de REIT, pero la mayoría son REIT de capital, que se centran en activos duros. Estos REIT suelen poseer tipos de edificios particulares, como edificios de oficinas, apartamentos o centros comerciales.
El NAV
El NAV es una métrica valiosa para utilizar al evaluar REIT. Se ha descubierto que el valor en libros y las proporciones similares, como precio a libro, son muy poco confiables cuando se aplican a REIT. El uso del NAV es un intento de evitar el valor en libros a favor de proporcionar una estimación más precisa del valor real de mercado para las tenencias de REIT. Para calcular el valor liquidativo, un analista genera una valoración subjetiva de los activos del REIT. Una forma de hacerlo es capitalizar el ingreso operativo, basándolo en las tasas del mercado. Se determina una tasa de capitalización para el mercado actual y se usa para dividir el ingreso operativo de una propiedad, siendo el monto resultante el valor de mercado estimado. El valor de mercado menos los pasivos hipotecarios da el NAV. El valor liquidativo total se puede dividir por acciones en circulación para proporcionar un valor liquidativo por acción.
La línea de fondo
Si bien el NAV es una buena métrica para usar al analizar REIT, solo es tan bueno como que el analista complete la evaluación de cada tenencia individual de REIT. El cálculo del valor de mercado de los activos debe hacerse cuidadosamente para llegar a un valor liquidativo exacto para todo el REIT.
