Desde una perspectiva cuantitativa, invertir en bienes raíces es algo así como invertir en acciones. Para obtener ganancias, los inversores deben determinar el valor de las propiedades y hacer conjeturas fundamentadas sobre la cantidad de ganancias que obtendrá cada uno, ya sea a través de la apreciación de la propiedad, los ingresos por alquiler o ambos.
La valoración del patrimonio se realiza típicamente a través de dos metodologías básicas: valor absoluto y valor relativo. Lo mismo es cierto para la evaluación de la propiedad. El descuento del ingreso operativo neto futuro (NOI) por la tasa de descuento apropiada para bienes inmuebles es similar a las valoraciones de flujo de efectivo descontado (DCF) para acciones; La integración del modelo multiplicador de ingresos brutos en bienes raíces es comparable a las valoraciones de valor relativo con acciones. A continuación, veremos cómo valorar una propiedad inmobiliaria utilizando estos métodos.
TUTORIAL: "Guía para compradores de vivienda por primera vez"
La tasa de capitalización
Una de las suposiciones más importantes que hace un inversor inmobiliario al valorar propiedades es elegir una tasa de capitalización adecuada, que es la tasa de rendimiento requerida sobre bienes inmuebles netos de la apreciación o depreciación del valor. En pocas palabras, es la tasa aplicada al ingreso operativo neto para determinar el valor presente de una propiedad.
Por ejemplo, si una propiedad que se espera que genere un ingreso operativo neto (NOI) de $ 1 millón en los próximos diez años se descuenta a una tasa de capitalización del 14%, el valor de mercado de la propiedad es $ 1, 000, 000 /.14 = $ 7, 142, 857 (neto ingreso operativo / tasa de capitalización global = valor de mercado).
El valor de mercado de $ 7, 142, 857 es un buen negocio si la propiedad se vende a $ 6.5 millones. Es un mal negocio si el precio de venta es de $ 8 millones.
Determinar la tasa de capitalización es una de las métricas clave para valorar una propiedad generadora de ingresos. Aunque es algo más complicado que calcular el costo promedio ponderado del capital (WACC) de una empresa, existen varios métodos que los inversores pueden usar para encontrar una tasa de capitalización adecuada. (Para lecturas relacionadas, consulte "4 formas de valorar una propiedad de alquiler de bienes raíces")
El método de acumulación
Un enfoque común es el método de acumulación. Comenzando con la tasa de interés, agregue:
- La prima de liquidez apropiada (surge debido a la naturaleza ilíquida de los bienes inmuebles) Prima de recuperación (representa la apreciación neta de la tierra) Prima de riesgo (revela la exposición general al riesgo del mercado inmobiliario)
Dada una tasa de interés del 4%, una tasa de no liquidez del 1, 5%, una prima de recuperación del 1, 5%. y una tasa de riesgo del 2.5%, la tasa de capitalización de una propiedad de capital se resume como: 6 + 1.5 + 1.5 + 2.5 = 11.5%. Si el ingreso operativo neto es de $ 200, 000, el valor de mercado de la propiedad es de $ 200, 000 /.115 = $ 1, 739, 130.
Obviamente, realizar este cálculo es muy sencillo. La complejidad radica en evaluar estimaciones precisas para los componentes individuales de la tasa de capitalización, lo que puede ser un desafío. La ventaja del método de acumulación es que intenta definir y medir con precisión los componentes individuales de una tasa de descuento.
El método de extracción del mercado
El método de extracción de mercado supone que hay información actual sobre el ingreso operativo neto y el precio de venta disponible en propiedades generadoras de ingresos comparables. La ventaja del método de extracción de mercado es que la tasa de capitalización hace que la capitalización de ingresos directos sea más significativa.
Determinar la tasa de capitalización es relativamente simple. Suponga que un inversionista considera comprar un estacionamiento que se espera que genere $ 500, 000 en ingresos operativos netos. En el área, hay tres propiedades de estacionamiento que generan ingresos comparables existentes.
- El estacionamiento 1 tiene un ingreso operativo neto de $ 250, 000 y un precio de venta de $ 3 millones. En este caso, la tasa de capitalización es: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8.33%. El estacionamiento 2 tiene un ingreso operativo neto de $ 400, 000 y un precio de venta de $ 3.95 millones. La tasa de capitalización es: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10.13%. El estacionamiento 3 tiene un ingreso operativo neto de $ 185, 000 y un precio de venta de $ 2 millones. La tasa de capitalización es: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9.25%.
Según las tasas calculadas para estas tres propiedades comparables (8.33%, 10.13% y 9.25%), una tasa de capitalización general de 9.4% sería una representación razonable del mercado. Usando esta tasa de capitalización, un inversor puede determinar el valor de mercado de la propiedad. El valor de la oportunidad de inversión en el estacionamiento es de $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149.
El método de la banda de inversión
La tasa de capitalización se calcula utilizando tasas de interés individuales para las propiedades que usan tanto financiamiento de deuda como de capital. La ventaja del método de la banda de inversión es que es la tasa de capitalización más apropiada para las inversiones inmobiliarias financiadas.
El primer paso es calcular un factor de fondo de hundimiento. Este es el porcentaje que debe reservarse cada período para tener una cierta cantidad en un momento futuro. Suponga que una propiedad con un ingreso operativo neto de $ 950, 000 está financiada al 50%, utilizando la deuda al 7% de interés para amortizarse en 15 años. El resto se paga con capital a una tasa de rendimiento requerida del 10%. El factor de fondo de amortización se calcularía como:
(# de años ∗ 12 meses) −112 meses Tasa de interés
Al conectar los números, obtenemos:
.07 / 12
{ 15x12 } - 1
Esto se calcula a.003154 por mes. Por año, este porcentaje es:.003154 x 12 meses = 0.0378. La tasa a la que se debe pagar a un prestamista es igual a este factor de fondo de amortización más la tasa de interés. En este ejemplo, esta tasa es:.07 +.0378 = 10.78%, o.1078.
Por lo tanto, la tasa promedio ponderada, o la tasa de capitalización general, utilizando la ponderación del 50% para la deuda y la ponderación del 50% para el capital es: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10.39%. Como resultado, el valor de mercado de la propiedad es: $ 950, 000 /.1039 = $ 9, 143, 407.
Cómo valorar una propiedad de inversión inmobiliaria
Valoraciones comparables de renta variable
Los modelos de valoración absoluta determinan el valor presente de los flujos de efectivo entrantes futuros para obtener el valor intrínseco de una acción; Los métodos más comunes son los modelos de descuento de dividendos (DDM) y las técnicas de flujo de efectivo descontado (DCF). Por otro lado, los métodos de valor relativo sugieren que dos valores comparables deberían tener un precio similar según sus ganancias. Las proporciones como el precio a las ganancias y el precio a las ventas se comparan con otras compañías dentro de la industria para determinar si una acción está subvaluada o sobrevaluada. Al igual que en la valoración de capital, el análisis de valoración de bienes inmuebles debe implementar ambos procedimientos para determinar un rango de valores posibles.
Cálculo del ingreso operativo neto de una propiedad inmobiliaria
Valor de mercado = r − gNOI1 = RNOI1 donde: NOI = Ingresos operativos netos = Tasa de rendimiento requerida sobre activos inmobiliarios g = Tasa de crecimiento de NOIR = Tasa de capitalización (r − g)
El ingreso operativo neto refleja las ganancias que generará la propiedad después de tener en cuenta los gastos operativos pero antes de la deducción de impuestos y pagos de intereses. Antes de deducir los gastos, se deben determinar los ingresos totales obtenidos de la inversión. Los ingresos de alquiler esperados inicialmente se pueden pronosticar en base a propiedades comparables cercanas. Con una investigación de mercado adecuada, un inversor puede determinar qué precios se les cobra a los inquilinos en el área y asumir que se pueden aplicar rentas similares por pie cuadrado a esta propiedad. Los aumentos previstos en los alquileres se contabilizan en la tasa de crecimiento dentro de la fórmula.
Dado que las altas tasas de vacantes son una amenaza potencial para los rendimientos de la inversión inmobiliaria, se debe utilizar un análisis de sensibilidad o estimaciones conservadoras realistas para determinar el ingreso perdido si el activo no se utiliza a plena capacidad.
Los gastos operativos incluyen aquellos en los que se incurre directamente a través de las operaciones diarias del edificio, como el seguro de propiedad, las tarifas de administración, las tarifas de mantenimiento y los costos de servicios públicos. Tenga en cuenta que la depreciación no está incluida en el cálculo del gasto total. El ingreso operativo neto de una propiedad inmobiliaria es similar a las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA).
Descontar el ingreso operativo neto de una inversión inmobiliaria por la tasa de capitalización de mercado es análogo a descontar un flujo de dividendos futuro por la tasa de rendimiento requerida apropiada, ajustada por el crecimiento del dividendo. Los inversores de renta variable familiarizados con los modelos de crecimiento de dividendos deberían ver de inmediato el parecido. (El DDM es una de las teorías financieras más fundamentales, pero es tan bueno como sus supuestos. Consulte " Excavar en el modelo de descuento de dividendos ").
Encontrar la capacidad de generación de ingresos de una propiedad
Valor de mercado = Ingreso bruto × Multiplicador de ingreso bruto
El enfoque del multiplicador de ingresos brutos es un método de valoración relativa que se basa en el supuesto subyacente de que las propiedades en la misma área se valorarán proporcionalmente al ingreso bruto que ayudan a generar. Como su nombre lo indica, el ingreso bruto es el ingreso total antes de la deducción de cualquier gasto operativo. Sin embargo, se deben pronosticar las tasas de vacantes para obtener una estimación precisa del ingreso bruto.
Por ejemplo, si un inversionista de bienes raíces compra un edificio de 100, 000 pies cuadrados, puede determinar a partir de datos de propiedades comparables que el ingreso mensual bruto promedio por pie cuadrado en el vecindario es de $ 10. Aunque el inversor puede asumir inicialmente que el ingreso bruto anual es de $ 12 millones ($ 10 x 12 meses x 100, 000 pies cuadrados), es probable que haya algunas unidades vacantes en el edificio en cualquier momento. Suponiendo que hay una tasa de vacantes del 10%, el ingreso bruto anual es de $ 10.8 millones ($ 12 MM x 90%). También se aplica un enfoque similar al enfoque del ingreso operativo neto.
El siguiente paso para evaluar el valor de la propiedad inmobiliaria es determinar el multiplicador de ingresos brutos. Esto se logra si uno tiene datos históricos de ventas. Observar los precios de venta de propiedades comparables y dividir ese valor por el ingreso bruto anual generado genera el multiplicador promedio para la región.
Este tipo de enfoque de valoración es similar al uso de transacciones o múltiplos comparables para valorar una acción. Muchos analistas pronosticarán las ganancias de una empresa y multiplicarán la cifra de ganancias por acción (EPS) por la relación P / E de la industria. La valoración de bienes inmuebles puede realizarse a través de medidas similares.
Barreras a la valoración de bienes inmuebles
Ambos métodos de valoración de bienes inmuebles parecen relativamente simples. Sin embargo, en la práctica, determinar el valor de una propiedad generadora de ingresos utilizando estos cálculos es bastante complicado. En primer lugar, obtener la información requerida con respecto a todos los insumos de la fórmula, como el ingreso operativo neto, las primas incluidas en la tasa de capitalización y datos de ventas comparables, puede ser extremadamente lento y desafiante.
En segundo lugar, estos modelos de valoración no tienen debidamente en cuenta los posibles cambios importantes en el mercado inmobiliario, como una crisis crediticia o un boom inmobiliario. Como resultado, se debe realizar un análisis adicional para pronosticar y tener en cuenta el posible impacto de las variables económicas cambiantes.
Debido a que los mercados inmobiliarios son menos líquidos y transparentes que el mercado de valores, a veces es difícil obtener la información necesaria para tomar una decisión de inversión totalmente informada. Dicho esto, debido a la gran inversión de capital que generalmente se requiere para comprar un gran desarrollo, este análisis complicado puede producir una gran recompensa si conduce al descubrimiento de una propiedad infravalorada (similar a la inversión de capital). Por lo tanto, tomarse el tiempo para investigar las entradas requeridas bien vale la pena el tiempo y la energía.
La línea de fondo
La valoración inmobiliaria a menudo se basa en estrategias similares al análisis de capital. También se utilizan con frecuencia otros métodos, además del enfoque del multiplicador del ingreso operativo neto descontado y del ingreso bruto, algunos exclusivos de esta clase de activos. Algunos expertos de la industria, por ejemplo, tienen un conocimiento activo de los patrones de migración y desarrollo de la ciudad. Como resultado, pueden determinar qué áreas locales tienen más probabilidades de experimentar la tasa de apreciación más rápida.
Cualquiera que sea el enfoque utilizado, el predictor más importante del éxito de una estrategia es qué tan bien se investiga.
