¿Qué es el certificado de participación hipotecaria?
Un certificado de participación hipotecaria es un tipo de seguridad que agrupa las hipotecas en poder de la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para el Hogar (Freddie Mac), una empresa patrocinada por el gobierno. Los certificados están garantizados por Freddie Mac pero no por el gobierno federal en sí. Están sujetos a impuestos por los gobiernos federales, estatales y locales. Los certificados de participación hipotecaria, que Freddie Mac llama PC, también se conocen como "valores de transferencia" porque los pagos de intereses y capital se transfieren periódicamente a los inversores de los deudores después de las deducciones de las tarifas de servicio.
Certificado de participación hipotecaria
Los certificados de participación hipotecaria de una forma u otra han sido una parte esencial de la operación de Freddie Mac desde su fundación por el Congreso en 1970. El objetivo original de Freddie Mac era aumentar la liquidez para los bancos de segunda mano, que en ese momento emitían la mayoría de las hipotecas. Freddie Mac compró hipotecas de las economías de segunda mano, proporcionando a los bancos efectivo para prestar como nuevas hipotecas, luego las empaquetó y las vendió en el mercado secundario.
Hasta 1990, Freddie Mac pagó a los inversores de PC bajo un sistema conocido como "garantía modificada", lo que significa que el pago se retrasó hasta el día 75 después del vencimiento del pago de la hipoteca del prestatario original. Los retrasos en los pagos cambiaron después de la Ley de Reforma, Recuperación y Cumplimiento de Instituciones Financieras (FIRREA) de 1989, cuando Freddie Mac fue reestructurada como una entidad corporativa orientada al mercado que quedó bajo el control regulatorio del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Poco después, Freddie Mac presentó su llamado programa Gold, que paga a los inversores de PC el día 45.
Las hipotecas convencionales subyacen a la mayoría de los certificados de participación
La gran mayoría de los certificados de participación hipotecaria son para grupos de hipotecas convencionales de 15 y 30 años en viviendas unifamiliares. Sin embargo, Freddie Mac también emite certificados para grupos de hipotecas de tasa ajustable (ARM). El tamaño mínimo del grupo es generalmente de $ 1 millón. En el pasado, Freddie Mac vendía la mayoría de las PC por dinero en efectivo, pero hoy la mayoría de las PC se cambian por nuevas hipotecas de los bancos.
Liquidez y Riesgo Regulatorio
Debido a que están garantizados por Freddie Mac, los certificados de participación hipotecaria se consideran inversiones bastante seguras, pero conllevan cierto riesgo. Por ejemplo, mientras HUD sigue siendo el regulador de Freddie Mac con respecto a los problemas de préstamos justos, desde la crisis de vivienda subprime de 2008, las operaciones financieras de la organización ahora están bajo la tutela de la nueva Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). Es posible, aunque poco probable, que la FHFA pueda revocar las garantías de Freddie Mac. Otro riesgo es la liquidez, ya que las PC Freddie Mac no se comercializan en ningún intercambio. En caso de que Freddie Mac reduzca su propia cartera de inversiones hipotecarias, el mercado secundario para sus PC podría verse afectado.
