¿Qué es el ingreso operativo neto - NOI?
El ingreso operativo neto (NOI) es un cálculo utilizado para analizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias generadoras de ingresos. NOI equivale a todos los ingresos de la propiedad, menos todos los gastos operativos razonablemente necesarios. NOI es una cifra antes de impuestos, que aparece en el estado de ingresos y flujo de efectivo de una propiedad, que excluye los pagos de capital e intereses sobre préstamos, gastos de capital, depreciación y amortización. Cuando esta métrica se utiliza en otras industrias, se denomina "EBIT", que significa "ganancias antes de intereses e impuestos".
Para llevar clave
- El ingreso operativo neto mide la rentabilidad de una propiedad que genera ingresos antes de agregar cualquier costo de financiamiento o impuestos. Los gastos operativos utilizados en la métrica de NOI se pueden manipular si el propietario de una propiedad difiere o acelera ciertos ingresos o gastos. La métrica de NOI no incluye los gastos de capital.
La fórmula para NOI es:
Ingresos operativos netos = RR − OE donde: RR = ingresos inmobiliarios OE = gastos operativos
El margen de explotación
¿Qué te dice NOI?
El ingreso operativo neto es un método de valoración utilizado por profesionales de bienes raíces para determinar el valor preciso de sus propiedades generadoras de ingresos. Para calcular el NOI, los gastos operativos de la propiedad se deben restar de los ingresos que produce una propiedad.
Además de los ingresos por alquiler, una propiedad también puede generar ingresos de servicios como estructuras de estacionamiento, máquinas expendedoras e instalaciones de lavandería. Los gastos operativos incluyen los costos de funcionamiento y mantenimiento del edificio, incluidas las primas de seguros, honorarios legales, servicios públicos, impuestos a la propiedad, costos de reparación y honorarios de limpieza. Los gastos de capital, como los costos de un nuevo sistema de aire acondicionado para todo el edificio, no se incluyen en el cálculo.
NOI ayuda a los inversores inmobiliarios a determinar la tasa de capitalización, que a su vez les ayuda a calcular el valor de una propiedad, lo que les permite comparar diferentes propiedades que podrían estar considerando comprar o vender.
Para las propiedades financiadas, NOI también se utiliza en el índice de cobertura de la deuda (DCR), que informa a los prestamistas e inversores si los ingresos de una propiedad cubren sus gastos operativos y pagos de deuda. NOI también se utiliza para calcular el multiplicador de ingresos netos, el retorno de la inversión en efectivo y el retorno de la inversión total.
Ejemplo de cómo utilizar el ingreso operativo neto
Supongamos que usted posee una propiedad que anualmente genera $ 120, 000 en ingresos e incurre en $ 80, 000 en gastos operativos. En esta circunstancia, tendrá un NOI resultante de $ 40, 000 ($ 120, 000 - $ 80, 000). Si el total es negativo, donde los gastos operativos son más altos que los ingresos, el resultado se denomina pérdida operativa neta (NOL).
Los acreedores y los prestamistas comerciales dependen en gran medida de NOI para determinar el potencial de generación de ingresos de la propiedad a ser hipotecada, incluso más de lo que tienen en cuenta el historial crediticio de un inversor en sus decisiones. En pocas palabras: esta métrica ayuda a los prestamistas a evaluar fundamentalmente el valor inicial de la propiedad, al pronosticar sus flujos de efectivo. Si una propiedad se considera rentable, los prestamistas también usan esta cifra para determinar el monto del préstamo que están dispuestos a otorgar. Por otro lado, si la propiedad muestra una pérdida operativa neta, es probable que los prestamistas rechacen la solicitud de hipoteca del prestatario, directamente.
Los propietarios pueden manipular sus gastos operativos diferiendo ciertos gastos mientras aceleran otros. El NOI también puede aumentarse aumentando los alquileres y otras tarifas, al tiempo que disminuye los gastos operativos razonablemente necesarios. Como ejemplo de esto último, considere un escenario en el que el propietario de un apartamento renuncia al alquiler anual de $ 12, 000 del inquilino, a cambio de que el inquilino actúe como administrador de la propiedad. Si el propietario del apartamento normalmente le paga al administrador del edificio un salario de $ 30, 000, en consecuencia, puede restar el costo "razonablemente necesario" de $ 30, 000 de los ingresos, en lugar del costo real de $ 12, 000. (Para lecturas relacionadas, vea "NOI vs. EBIT: Comparación de las diferencias")
