¿Qué es el índice de gastos operativos (REA)?
En el sector inmobiliario, el índice de gastos operativos (REA) es una medida del costo para operar una propiedad en comparación con los ingresos generados por la propiedad. Se calcula dividiendo el gasto operativo de una propiedad (menos la depreciación) por su ingreso operativo bruto y se utiliza para comparar los gastos de propiedades similares. Un inversor debe buscar señales de alerta, como mayores gastos de mantenimiento, ingresos operativos o servicios públicos que puedan disuadirlo de comprar una propiedad específica.
El rango de relación de gastos operativos es más ideal entre niveles de 60% a 80%, donde cuanto más bajo sea, mejor.
Para llevar clave
- El índice de gastos operativos es una medida de cuán rentable es para un inversionista una porción de ingresos inmobiliarios. Se calcula dividiendo todos los gastos operativos menos la depreciación por los ingresos operativos. Se desea un REA más bajo ya que significa que los gastos se minimizan en relación con los ingresos.
La fórmula para REA es:
REA = Ingresos brutos Gastos operativos totales - depreciación
Cómo calcular el REA
Ratio de gastos operativos
Para calcular el REA de una propiedad, debe conocer los gastos operativos. Estos incluyen todo tipo de tarifas y costos incurridos como costos normales de hacer negocios. También deberá calcular el gasto de depreciación de la propiedad, que variará según el método de contabilidad particular empleado.
¿Qué le dice el índice de gastos operativos?
Calcular los REA a lo largo de varios años puede ayudar al inversionista a notar las tendencias de una propiedad en los gastos operativos. Si los costos de una propiedad aumentan anualmente a una tasa mayor que los ingresos, el REA también aumenta anualmente. Por lo tanto, el inversor puede perder más dinero mientras más tiempo tenga la propiedad.
Al ser propietario de un edificio de apartamentos, un inversor debe figurar en las vacantes mediante el uso de ingresos efectivos de alquiler, o ingresos potenciales de alquiler menos vacantes y pérdidas de crédito, en lugar de ingresos potenciales de alquiler. Debido a que la administración de vacantes se incluye en la administración eficiente de la propiedad, la inclusión de vacantes en un REA brinda una imagen más precisa de los gastos operativos y muestra dónde se pueden realizar mejoras. Por ejemplo, una propiedad mal administrada probablemente tendrá mayores tasas de vacantes, lo que se reflejará en el REA.
Los honorarios de administración de la propiedad, los servicios públicos, la eliminación de basura, el mantenimiento, el seguro, las reparaciones, los impuestos a la propiedad y otros costos están incluidos en los índices de gastos operativos. Los gastos operativos adicionales que los inversores deben incluir en el REA incluyen honorarios de administración de propiedades, paisajismo, honorarios de abogados, seguro del propietario y seguro básico de propiedad. Estos costos ayudan a administrar la propiedad diariamente. Por esta razón, los pagos de préstamos, mejoras de capital y propiedad personal están excluidos de los gastos operativos.
Un REA más bajo generalmente significa que la propiedad se administra de manera eficiente y es más rentable para los inversores, y que menos de los ingresos de la propiedad cubre los costos operativos y de mantenimiento. Si el negocio es escalable, el propietario puede aumentar el alquiler de cada unidad sin aumentar en gran medida los gastos operativos. Además, el REA puede mostrar dónde pueden surgir posibles problemas, como el aumento sustancial de las facturas de servicios públicos, por lo que los inversores pueden resolver los problemas más rápidamente y proteger sus niveles de ganancias.
Ejemplo de cómo usar el REA
Tomemos un ejemplo hipotético, donde el Inversor A posee un edificio de apartamentos multifamiliares y aporta $ 65, 000 por mes en alquiler. El inversor también paga $ 50, 000 por gastos operativos, incluidos los pagos mensuales de su hipoteca, impuestos, servicios públicos, etc. También se espera que la propiedad se deprecie en $ 85, 000 este año.
Por lo tanto, el REA anual se puede calcular como:
(65, 000 × 12) = 66%
Esto significa que los gastos operativos consumen aproximadamente dos tercios de los ingresos generados por esta propiedad.
La diferencia entre el REA y la tasa de capitalización
La tasa de capitalización (o tasa de capitalización) se utiliza en el mundo de los bienes raíces comerciales para indicar la tasa de rendimiento que se espera generar en una propiedad de inversión inmobiliaria. A menudo denominada "tasa de capitalización", esta medición se calcula en función del ingreso neto que se espera que genere la propiedad. Se utiliza para estimar el posible retorno de la inversión del inversor en el mercado inmobiliario.
La tasa de capitalización simplemente representa el rendimiento de una propiedad en un horizonte temporal de un año, suponiendo que la propiedad se compre en efectivo y no en préstamo. Se define por la fórmula:
Tasa de capitalización = ingreso operativo neto ÷ valor de mercado actual
Si bien es similar al REA en términos de medición de la rentabilidad de una propiedad de inversión, difiere en que el REA utiliza los ingresos brutos en lugar de los ingresos netos y los coloca en el denominador. REA tampoco tiene en cuenta el valor de mercado de una propiedad.
Limitaciones de los REA
Hay dos inconvenientes para los REA para los inversores inmobiliarios. Primero, debido a que no incluye el valor de mercado de una propiedad (como lo hace la tasa de capitalización), no informa a un inversionista sobre el valor relativo de una propiedad en la compra o venta. Solo habla de la eficiencia de las operaciones en curso. Por lo tanto, debe usarse junto con algo como la tasa de capitalización al evaluar una inversión inmobiliaria.
En segundo lugar, debido a que la depreciación puede calcularse de diferentes maneras, el REA puede ser utilizado utilizando un método más favorable para contabilizar la depreciación.
