Cómo trabajan ellos
Con una hipoteca inversa, un prestamista realiza pagos al propietario en función de un porcentaje del valor de la vivienda. Cuando el propietario muere o se muda de la propiedad, puede ocurrir una de tres cosas: (1) El propietario o sus herederos pueden vender la casa para pagar el préstamo '(2) el propietario o los herederos pueden refinanciar el préstamo existente para mantener el hogar; o (3) se puede autorizar al prestamista a vender la casa para liquidar el saldo del préstamo.
Si bien existen varios tipos de hipotecas inversas, incluidas las ofrecidas por prestamistas privados, generalmente comparten las siguientes características:
- A los propietarios mayores se les ofrecen montos de préstamos mayores que a los propietarios más jóvenes. Las casas más caras califican para préstamos más grandes. Una hipoteca inversa debe ser la deuda principal contra la casa. Otros prestamistas deben ser reembolsados o aceptar subordinar sus préstamos al titular de la hipoteca principal. Los cargos por financiamiento pueden incluirse en el costo del préstamo. El prestamista puede solicitar el reembolso en caso de que el propietario no conserve la propiedad, no conserve el asegurado, no paga sus impuestos a la propiedad, se declara en bancarrota, abandona la propiedad o comete fraude. El prestamista también puede solicitar el reembolso si la casa es condenada o si el propietario agrega un nuevo propietario al título de la propiedad, subarrenda la totalidad o parte de la propiedad, cambia la clasificación de zonificación de la propiedad o solicita préstamos adicionales contra la propiedad.
Préstamos HECM
Las hipotecas inversas han existido desde la década de 1960, pero la hipoteca inversa más común es una hipoteca de conversión de capital de vivienda asegurada por el gobierno federal (HECM). Estas hipotecas se ofrecieron por primera vez en 1989 y son provistas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).
Los HECM son las únicas hipotecas inversas emitidas por el gobierno federal, lo que limita los costos para los prestatarios y garantiza que los prestamistas cumplirán con las obligaciones. El principal inconveniente de los HECM es que el monto máximo del préstamo es limitado.
Préstamos no HECM
Las hipotecas inversas no HECM están disponibles en una variedad de instituciones crediticias. La principal ventaja de estas hipotecas inversas es que ofrecen préstamos en montos superiores al límite de HEMC. Uno de los inconvenientes de los préstamos no HECM es que no están asegurados por el gobierno federal y pueden ser significativamente más caros que los préstamos HECM.
Costo total anual del préstamo
Aunque la tasa de interés de una hipoteca HECM es establecida por el gobierno, y el costo de originación de un préstamo HECM está limitado al 2% del valor de la vivienda, el costo total del préstamo aún puede variar según el prestamista. Además, al buscar un prestamista, los prestatarios deben considerar los costos de cierre de terceros, el seguro hipotecario y la tarifa de servicio.
Para ayudar a los prestatarios a comparar los costos de la hipoteca, la Ley Federal de Verdad en los Préstamos requiere que los proveedores hipotecarios presenten a los prestatarios una declaración de costos en forma del costo total anual del préstamo (TALC). Use este número cuando compare préstamos de diferentes proveedores; solo tenga en cuenta que los costos reales de una hipoteca inversa dependerán en gran medida de las opciones de ingresos seleccionadas
Opciones de ingresos
Las hipotecas inversas de HECM brindan la más amplia variedad de opciones de generación de ingresos, que incluyen pagos de suma global, líneas de crédito, adelantos de efectivo mensuales o cualquier combinación de estos.
La línea de crédito es quizás la característica más interesante de un préstamo HECM porque la cantidad de dinero disponible para el prestatario aumenta con el tiempo por la cantidad de interés. Los préstamos no HECM ofrecen menos opciones de ingresos. (Para otras opciones de financiamiento de viviendas, lea Préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda : lo que necesita saber ).
Tasas de interés
La tasa de interés de las hipotecas inversas de HECM está vinculada a la tasa de seguridad del Tesoro de EE. UU. A un año. Los prestatarios tienen la opción de seleccionar una tasa de interés que puede cambiar cada año o una que puede cambiar cada mes. Una tasa anual ajustable cambia en la misma tasa que cualquier aumento o disminución en la tasa de seguridad del Tesoro de los Estados Unidos a un año. Esta tasa ajustable anual tiene un tope de 2% anual o 5% durante la vida del préstamo. Una hipoteca de tasa ajustable mensual (ARM) comienza con una tasa de interés más baja que la ARM y se ajusta cada mes. Puede subir o bajar un 10% durante la vida del préstamo. (Para obtener más información sobre los ARM, consulte ARMed y Dangerous ).
Cómo pueden ayudar las hipotecas inversas: un estudio del mundo real
Casi la mitad de las personas mayores de 70 años que tienen una tarjeta de crédito no pagan su saldo completo cada mes, pero las hipotecas inversas pueden ayudar con ese problema. En "Cómo la extracción de capital y las hipotecas inversas afectan los resultados crediticios de los hogares de la tercera edad", un documento de trabajo financiado por la Administración del Seguro Social de los EE. UU. Y publicado en septiembre de 2016 por el Centro de Investigación de Retiros de Michigan de la Universidad de Michigan, los investigadores Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini y Maximilian D. Schmeiser descubrieron que la deuda de las tarjetas de crédito rotativas disminuye cuando las personas mayores sacan hipotecas revertidas.
Las ejecuciones hipotecarias y las morosidades en el pago de la deuda también se vuelven menos comunes, al menos en los tres años posteriores a la cancelación de la hipoteca inversa. Las personas de la tercera edad que experimentaron un shock crediticio en los dos años anteriores a la obtención de la hipoteca inversa se beneficiaron más. (Los investigadores definieron un shock crediticio como una caída en la calificación crediticia de 25 puntos o más). Es posible que estos adultos mayores no hayan calificado para otro tipo de préstamo con garantía hipotecaria debido a su crédito; la calificación para una hipoteca inversa no depende de la calificación crediticia de un senior.
El estudio descubrió que los prestatarios de hipotecas inversas redujeron su deuda de tarjeta de crédito más que los prestatarios que tomaron otros tipos de préstamos con garantía hipotecaria (préstamos con garantía hipotecaria cerrados, líneas de crédito con garantía hipotecaria y refinanciaciones de retiro de efectivo). Las sumas iniciales y el aumento del flujo de efectivo mensual proporcionado por las hipotecas inversas ayudaron a las personas mayores a pagar su deuda de tarjeta de crédito.
Según el estudio, las personas mayores que inicialmente retiraron $ 10, 000 usando una hipoteca inversa redujeron su deuda de tarjeta de crédito en $ 2, 364 en el primer año después de pedir prestada esa suma. Los préstamos adicionales resultaron en pagos de deuda adicionales mínimos: por cada $ 10, 000 adicionales retirados por adelantado, los adultos mayores pagaron otros $ 166, y por cada $ 100 adicionales en flujo de efectivo mensual que generó la hipoteca inversa, los adultos mayores pagaron $ 45 adicionales en deuda durante todo el año .
Vale la pena señalar que este estudio cubre a los prestatarios que obtuvieron una hipoteca inversa entre 2008 y 2011, un período excepcionalmente malo en la historia financiera. Un estudio similar realizado durante un período de prosperidad económica podría tener resultados diferentes.
Las personas de la tercera edad que consideren una hipoteca inversa como una solución a la deuda de la tarjeta de crédito deben evaluar si la cantidad del valor acumulado de la vivienda que perderán en las tarifas de la hipoteca inversa y el interés vale la pena en términos de la cantidad de interés de la tarjeta de crédito que ahorrarán. Este es un cálculo complejo que es mejor realizado por un contador o un planificador financiero. Un asesor de hipotecas inversas puede no tener los conocimientos suficientes para responder esta pregunta
La línea de fondo
Tomar un préstamo contra su casa es una gran decisión que afectará sus finanzas actuales y el patrimonio que deja a sus herederos. Hay costos sustanciales involucrados, incluyendo la originación de préstamos, servicios e intereses. También debe recordar que, con una hipoteca inversa, su deuda aumenta con el tiempo debido a los intereses del préstamo. Si cambia de opinión sobre el préstamo o necesita mudarse de la propiedad por razones de salud, los ingresos de la venta de la propiedad se utilizan para pagar la hipoteca inversa. Dependiendo del tamaño del préstamo y el valor de la propiedad, puede quedar poco o nada de dinero después de que el préstamo sea reembolsado.
Antes de obtener una hipoteca inversa, debe investigar el tema a fondo, comparar los costos de una variedad de prestamistas y leer todos los documentos de divulgación. Si bien invertir las ganancias de una hipoteca inversa generalmente no es aconsejable debido a la necesidad de recuperar los costos del préstamo más los intereses, los ingresos de una hipoteca inversa pueden brindar la oportunidad de reenfocar otros elementos de su cartera de inversiones. Antes de asumir la hipoteca, considere el flujo de efectivo que proporcionará la hipoteca inversa y revise las implicaciones que esta nueva fuente de ingresos tendrá en su estrategia general de inversión.
Para obtener más información, consulte Errores de hipoteca inversa .
