¿Qué es un mercado hipotecario secundario?
Un mercado hipotecario secundario es el mercado donde los préstamos hipotecarios y los derechos de servicio se compran y venden entre originadores de hipotecas, agregadores de hipotecas (titulizadores) e inversores. El mercado secundario de hipotecas es extremadamente grande y líquido.
Mercado hipotecario secundario explicado
El mercado secundario de hipotecas es donde los préstamos hipotecarios y los derechos de servicio se compran y venden entre prestamistas e inversores. El mercado secundario de hipotecas ayuda a que el crédito esté igualmente disponible para todos los prestatarios en ubicaciones geográficas. Sus originadores venden un gran porcentaje de las hipotecas recién originadas en el mercado secundario, donde se agrupan en valores respaldados por hipotecas y se venden a inversores como fondos de pensiones, compañías de seguros y fondos de cobertura.
Cuando una persona solicita un préstamo hipotecario, el banco suscribe, financia y atiende el préstamo. Debido a que el banco ha utilizado sus propios fondos para hacer el préstamo, eventualmente se quedarán sin dinero para prestar, por lo que lo venderán al mercado secundario para reponer su dinero disponible para hacer más préstamos para la vivienda. El préstamo a menudo se vende a grandes agregadores, como Fannie Mae. El agregador luego distribuye miles de préstamos similares en una garantía respaldada por hipotecas (MBS).
Antes de que se estableciera el mercado secundario, solo los bancos más grandes tenían los amplios fondos necesarios para proporcionar los fondos durante la vida del préstamo, generalmente de 15 a 30 años. Debido a esto, los compradores potenciales de viviendas tuvieron más dificultades para encontrar prestamistas hipotecarios. Como había menos competencia entre los prestamistas hipotecarios, pudieron cobrar tasas de interés más altas. La Ley de la Carta de 1968 resolvió este problema creando a Fannie Mae y Freddie Mac dos años después. Estas empresas patrocinadas por el gobierno pudieron comprar hipotecas bancarias y revenderlas a otros inversores. En lugar de revender los préstamos individualmente, se agruparon en valores respaldados por hipotecas, lo que significa que su valor está asegurado o respaldado por el valor del paquete de hipotecas.
Competencia y riesgo
La competencia y el riesgo siempre son parte del juego cuando los inversores privados traen préstamos hipotecarios al mercado hipotecario secundario porque los inversores privados comienzan a impulsar las tasas y tarifas hipotecarias. Esto significa que si tiene un puntaje de crédito bajo y busca un préstamo, puede ser percibido como riesgoso, por lo que pueden cobrar tasas y tarifas más altas.
Después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, los inversores individuales crecieron dispuestos a arriesgar su capital en valores respaldados por hipotecas con tasas bajas. El gobierno federal tuvo que intervenir para llenar el vacío en el mercado secundario de hipotecas. Esto impidió que las tasas se dispararan a un lugar donde casi nadie podía permitirse el lujo de tener una casa.
