A diferencia de las acciones, las propiedades de inversión no se pueden descargar en unos segundos con un clic del mouse. El tiempo entre la decisión de vender y la fecha real de venta a menudo se mide en semanas o meses. Vender su propia casa puede ser un proceso intimidante si no sabe por dónde comenzar, pero vender una propiedad de inversión requiere aún más trabajo.
La cantidad de capital y los problemas de impuestos que rodean la realización de ese capital son complejos cuando se trata de inversiones inmobiliarias. Sin embargo, no es imposible lograrlo por su cuenta., veremos el proceso de venta de una propiedad de inversión y nos centraremos en cómo limitar los impuestos sobre las ganancias.
¿Por qué vender?
Las razones para vender una propiedad de alquiler varían. Los propietarios que administran personalmente sus propiedades pueden mudarse y desean invertir en algo cerca de su nueva residencia. O un propietario puede querer sacar provecho de la apreciación de una propiedad en alquiler en lugar de acumular dinero a través del alquiler. Incluso puede ser el caso de una propiedad que está perdiendo dinero, ya sea por una vacante o por una renta insuficiente para cubrir los gastos. Independientemente de la razón, los inversores inmobiliarios que quieran vender tendrán que lidiar con los impuestos.
El hombre de los impuestos viene
Los impuestos sobre las ganancias de capital en una venta de propiedades de alquiler son mucho más elevados en comparación con la venta directa de propiedades de uso personal. Las ganancias de capital básicas que tiene que pagar sobre las ganancias de la venta se incrementan por cualquier depreciación que haya reclamado contra la propiedad. Esto significa que si la propiedad perdió dinero y usted utilizó la pérdida contra su factura de impuestos en años anteriores, tendrá una factura de impuestos mayor cuando finalice la venta.
Ejemplo: impuesto a las ganancias de capital y depreciación
Supongamos que tiene una propiedad de alquiler que compró por $ 150, 000 y se vende por $ 200, 000. Por lo general, esto significa que paga ganancias de capital con $ 50, 000. Sin embargo, si dedujo $ 20, 000 en depreciación durante el tiempo en que era propietario de la propiedad, debe la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra menos la depreciación: $ 200, 000 - ($ 150, 000 - $ 20, 000). En lugar de deber ganancias de capital en $ 50, 000, ahora debe ganancias de capital en $ 70, 000.
Nota: Esto no debería desanimarlo a reclamar pérdidas por depreciación . Casi siempre es mejor realizar exenciones fiscales más temprano que tarde .
Rodando sobre
La Sección 1031 del Código de Rentas Internas permite a los inversores inmobiliarios evitar los impuestos sobre sus ganancias reinvirtiéndolas en propiedades similares. Con la ayuda de un abogado o un asesor fiscal, puede configurar la venta para que los ingresos se depositen en una cuenta de depósito en garantía hasta que esté listo para usarlos para comprar una nueva propiedad. Hay un límite de tiempo de 45 días para elegir la nueva propiedad y seis meses para completar la transacción. Si tiene la intención de hacer una reinversión, debe comenzar a buscar la nueva propiedad antes de vender la anterior.
El intercambio 1031 funciona muy bien si tiene la intención de reinvertir en otra propiedad. Si simplemente desea dejar de involucrarse directamente, puede contratar a un administrador de propiedades profesional para su lugar actual o venderlo y comprar una propiedad administrada profesionalmente. Sin embargo, si su objetivo es simplemente recaudar capital, solo tendrá que consumir el impuesto sobre las ganancias de capital.
Incorporando como un escudo
La incorporación se está volviendo cada vez más popular para los inversores inmobiliarios. Al incorporarse, los inversores pueden disminuir su responsabilidad haciendo que la corporación actúe como un escudo entre usted y el potencial de que un inquilino pueda demandarlo. Su casa y sus finanzas personales no pueden ser reclamadas en ningún tipo de acción judicial o procedimiento legal cuando se incorpore. Las corporaciones también tienen diferentes reglas impositivas que son bastante favorables, especialmente con las ganancias de capital de la venta de una propiedad.
Para cierto tipo de inversionista inmobiliario, la incorporación tiene sentido. Si está empleando personas para encontrar y administrar una amplia gama de propiedades generadoras de ingresos y obtener ganancias significativas, la incorporación disminuirá su factura de impuestos y luego verá las ganancias a través de la estructura de acciones de su corporación. Para la mayoría de los inversores inmobiliarios, existen mejores formas de obtener los beneficios de la incorporación sin complicar la forma en que se obtienen los ingresos.
La incorporación puede crear una barrera entre usted y las ganancias de su propiedad, de modo que si depende de ese ingreso de alguna manera, es posible que no pueda acceder a él tan fácilmente como lo desea, particularmente con grandes ganancias como las de vender una propiedad. Es relativamente fácil de incorporar, ya que solo requiere algunos consejos profesionales y documentación, pero sacar sus propiedades de una corporación (por ejemplo, venderlas y jubilarse) es más complejo porque está siguiendo la línea de evasión / fraude fiscal intencional a menos que usted vende la corporación en lugar de las propiedades que la componen. Esto es, por supuesto, mucho más difícil que vender una casa.
Por el contrario, si administra personalmente dos o tres propiedades y tiene incluso una o dos más administradas profesionalmente, es posible que no se beneficie con la incorporación. Si el ingreso de sus alquileres no supera sus gastos para cada propiedad por un amplio margen, es mejor mantenerlos como están y usar la depreciación y amortizaciones donde pueda o cambiar sus tenencias de bienes raíces en una pequeña empresa.
Además de utilizar pequeñas empresas como alternativa a la incorporación, algunos estados permiten a los inversores inmobiliarios abrir una compañía de responsabilidad limitada por separado para cada propiedad que poseen. Si bien esto no necesariamente disminuye los impuestos, sí protege sus finanzas, así como cada propiedad, de cualquier litigio que pueda llevarse a cabo contra una de sus propiedades.
La línea de fondo
Vender una propiedad de alquiler puede ser un desafío, y es aún más difícil si espera evitar una gran factura de impuestos sobre los ingresos. Si está vendiendo para invertir en una propiedad diferente, simplemente puede hacer una reinversión de 1031 y aplazar la factura de impuestos. Si está vendiendo porque necesita el capital, tendrá que pagar algunos impuestos.
El mejor de los casos, como en el caso de las acciones, es posponer la venta de una propiedad de inversión, especialmente un alquiler que está llegando a un punto de equilibrio o mejor, a menos que esté compensando créditos o pérdidas para eliminar parte del impuesto a las ganancias de capital. De esta manera, tendrá la oportunidad de reducir su factura fiscal general y de embolsarse más de los ingresos.
