Arrendamientos netos simples versus dobles versus triples: una descripción general
Un arrendamiento neto es un arrendamiento inmobiliario en el que un inquilino paga uno o más gastos adicionales. Generalmente incluyen impuestos a la propiedad, primas de seguro de propiedad o costos de mantenimiento, y a menudo se usan en bienes raíces comerciales. Existen tres tipos básicos de arrendamientos netos: arrendamientos netos simples, dobles y triples.
Un arrendamiento neto único requiere que el inquilino pague solo los impuestos a la propiedad además del alquiler. Con un contrato de arrendamiento neto doble, el inquilino paga el alquiler más los impuestos a la propiedad y las primas de seguro. Un arrendamiento neto triple, también conocido como NNN o arrendamiento neto-neto-neto, requiere que el inquilino pague el alquiler más los tres gastos adicionales.
Los alquileres generalmente son más bajos con los arrendamientos netos que los arrendamientos tradicionales: cuantos más gastos tenga que pagar un inquilino, menor será el alquiler base que cobra un propietario. Pero los arrendamientos netos triples generalmente son arrendamientos bonificables, lo que significa que un inquilino no puede retirarse porque los costos, especialmente los costos de mantenimiento, pueden ser más altos.
Arrendamientos netos únicos
Los arrendamientos netos únicos, que a menudo se denominan arrendamientos netos o N, no son tan comunes en el mundo del alquiler. En un contrato de arrendamiento como este, el propietario transfiere una cantidad mínima de riesgo al inquilino, quien paga los impuestos a la propiedad. Esto significa que cualquier otro gasto, como seguro, mantenimiento, reparaciones y servicios públicos, es responsabilidad del arrendador. El arrendador también es responsable de cualquier mantenimiento y / o reparación que deba realizarse durante el transcurso del arrendamiento dentro de la propiedad.
Los inquilinos bajo un solo arrendamiento neto terminan pagando un alquiler ligeramente más bajo que con un arrendamiento estándar debido al costo adicional de los impuestos a la propiedad. Pero un pago de alquiler más alto no alivia la responsabilidad del arrendador de mantener estos gastos actualizados. Por ejemplo, un inquilino puede fallar o hacer pagos atrasados al municipio, lo que significa que el propietario está enganchado por ellos. Esto puede resultar en multas y / o tarifas adicionales. Es por eso que la mayoría de los propietarios incluyen los impuestos a la propiedad en los pagos de alquiler. Prefieren que el pago pase a través de ellos para que sepan que los impuestos se pagan a tiempo y en la cantidad correcta.
Arrendamientos netos dobles
Los arrendamientos netos dobles son especialmente populares en el sector inmobiliario comercial. En un contrato de arrendamiento como este, el inquilino paga impuestos a la propiedad y primas de seguro además del alquiler. La renta base pagadera por el espacio en sí es generalmente más baja debido a los gastos adicionales que el inquilino debe asumir. Todos los costos de mantenimiento, por otro lado, siguen siendo responsabilidad del propietario, quien paga por ellos directamente.
En desarrollos comerciales más grandes con más de un espacio disponible para alquilar, como centros comerciales y complejos de oficinas expansivos, los inquilinos pueden tener una superficie cuadrada diferente a la de sus vecinos. Por lo tanto, los propietarios generalmente asignan impuestos y costos de seguro a los inquilinos proporcionalmente en función de la cantidad de espacio arrendado.
Al igual que el arrendamiento neto único, los propietarios deben recibir los pagos adicionales para que puedan pagarlos al municipio y a la compañía de seguros. A pesar de que el arrendamiento del inquilino incluye estos pagos, el nombre del propietario figura en la factura de impuestos y seguros, lo que significa que él es el responsable final. Al hacer que el inquilino pague estos gastos directamente a él, el propietario puede evitar los problemas asociados con los pagos atrasados o atrasados por parte de los inquilinos, lo que podría resultar en tarifas adicionales.
Arrendamientos netos dobles, que también se denominan arrendamientos net-net o NN,
Arrendamientos netos triples
El arrendamiento neto triple exime al arrendador del mayor riesgo de cualquier arrendamiento neto. Esto significa que incluso los costos de mantenimiento estructural y reparaciones deben ser pagados por el inquilino además del alquiler, los impuestos a la propiedad y las primas de seguro. Debido a que estos gastos adicionales se transfieren al inquilino, el propietario generalmente cobra una renta base más baja.
Cuando los costos de mantenimiento son más altos de lo esperado, los inquilinos bajo arrendamientos netos triples con frecuencia intentan salir de sus arrendamientos u obtener concesiones de alquiler. Para evitar que esto suceda, muchos propietarios prefieren usar un arrendamiento neto bonificable. Este es un tipo de arrendamiento neto triple que no puede rescindirse antes de su fecha de vencimiento. Además, el monto del alquiler no puede modificarse por ningún motivo, incluidos los aumentos inesperados y significativos de los costos accesorios.
Los propietarios pueden preferir usar un arrendamiento neto bonificable ya que los inquilinos pueden tratar de salir de un costoso arrendamiento neto triple.
Los arrendamientos netos triples pueden aumentar los gastos operativos del inquilino, y pueden estar a cargo de los deducibles de las pólizas de seguro, y también pueden ser responsables de los daños a la propiedad que no están cubiertos por la compañía de seguros.
La mayoría de los arrendamientos netos triples son arrendamientos a largo plazo, que duran más de 10 años, y generalmente incluyen concesiones para aumentos de alquiler. También se denominan arrendamientos net-net-net o NNN dentro de la industria de bienes raíces. (Para lecturas relacionadas, vea: ¿Qué tipos de bienes raíces usan arrendamientos de triple red (NNN)?)
Para llevar clave
- Los arrendamientos netos involucran a los inquilinos que pagan uno o más gastos adicionales en la industria de bienes raíces comerciales. En un solo arrendamiento neto, el inquilino paga una renta base más baja además de los impuestos a la propiedad. Los arrendamientos netos dobles incluyen impuestos a la propiedad y primas de seguros con la renta base. Los arrendamientos netos triples incluyen impuestos a la propiedad, seguros y costos de mantenimiento más el alquiler base. Los arrendatarios pueden intentar salir de los arrendamientos netos triples debido a los altos costos asociados con ellos, por lo que los propietarios generalmente usan un arrendamiento neto bonificable.
Consideraciones Especiales
Al ingresar cualquier tipo de arrendamiento, el inquilino debe considerar que sus pagos de alquiler, ya sea que incluyan gastos adicionales o una nota, pueden aumentar. Un arrendador puede aumentar la renta debido a los aumentos legales permitidos por los gobiernos locales. Pero el alquiler también puede aumentar debido a reevaluaciones de impuestos a la propiedad o aumentos en las primas de seguros.
Pero hay alternativas. Si se les da la opción, los inquilinos pueden considerar firmar un contrato de arrendamiento bruto, que cobra una tarifa fija de alquiler. Esta cantidad cubre la tarifa por el espacio, así como los gastos adicionales que conlleva. El propietario, por lo tanto, conserva la responsabilidad de pagar los impuestos a la propiedad, las primas de seguro y los costos de mantenimiento. Él cubre estos costos al incluirlos en el alquiler que le cobra a su inquilino.
Por ejemplo, si la renta anual es de $ 10, 000 y estima que los costos adicionales son de $ 3, 000, la renta efectiva que cobra al inquilino es de $ 13, 000 al año. Si bien los arrendamientos tradicionales son más comunes que los arrendamientos netos, presentan más riesgos para el propietario, que debe absorber cualquier aumento inesperado en los gastos adicionales. Esta es la razón por la cual algunos propietarios prefieren usar un tipo de arrendamiento neto, transfiriendo parte o la totalidad de este riesgo al inquilino.
