Los bienes inmuebles se transfirieron una vez a través de un acto ceremonial conocido como "librea de seisin" en el que la persona que transfirió la tierra pasó una ramita o terrón de tierra de la tierra a la persona que recibió la tierra.
Un contrato verbal y / o escrito puede haber acompañado el gesto, pero solo la "librea de seisin" transfirió legalmente el título de la propiedad. Por supuesto, hoy, el título de propiedad inmobiliaria se transmite mediante una escritura. Una escritura de propiedad es un instrumento legal escrito y firmado que se utiliza para transferir la propiedad de bienes inmuebles de un propietario anterior (el otorgante) a un nuevo propietario (el concesionario).
Los hechos se pueden clasificar de muchas maneras. En general, las escrituras son oficiales o privadas. Las escrituras oficiales se ejecutan de conformidad con procedimientos judiciales o judiciales, como las escrituras de los fideicomisarios y las escrituras fiscales. Sin embargo, la mayoría de las transacciones de propiedad involucran escrituras privadas.
Las escrituras también se clasifican según el tipo de garantía de título proporcionada por el otorgante. Las escrituras de garantía general brindan el nivel más alto de protección al comprador, mientras que las escrituras de renuncia típicamente brindan la menor cantidad.
Para llevar clave
- Una escritura de propiedad es un instrumento legal escrito y firmado que se utiliza para transferir la propiedad de bienes inmuebles de un dueño anterior (el otorgante) a un nuevo dueño (el concesionario). En general, las escrituras son oficiales o privadas. el más alto nivel de protección del comprador, mientras que las acciones de renuncia suelen proporcionar lo mínimo.
Las acciones de renuncia son más frecuentes para transferir propiedades entre miembros de la familia o para curar un defecto en el título, como la falta de ortografía de un nombre. Aunque son relativamente comunes y la mayoría de los agentes inmobiliarios tienen experiencia en el trato con ellos, generalmente se usan en transacciones donde las partes se conocen y, por lo tanto, es más probable que acepten los riesgos asociados con la falta de protección del comprador. También se pueden usar cuando una propiedad transfiere la propiedad sin ser vendida, es decir, cuando no hay dinero involucrado.
Debido a que las escrituras de renuncia ofrecen una protección del comprador tan limitada, es importante comprender exactamente lo que se obtiene cuando compra una propiedad de esta manera. Aquí hay cinco cosas que debes saber sobre estos contratos.
Cinco cosas que debe saber sobre las acciones de Quitclaim
1. Estás comprando la menor cantidad de protección de cualquier escritura.
También llamado escritura de no garantía, una escritura de renuncia expresa cualquier interés que el otorgante tenga actualmente en la propiedad, si corresponde. El otorgante solo "renuncia, libera y renuncia a reclamar" su interés en la propiedad al concesionario. No hay garantías ni promesas con respecto a la calidad del título. La escritura aclarará esto al incluir un lenguaje como "El Concedente no otorga ninguna garantía, expresa o implícita, en cuanto al título de la propiedad aquí descrita".
En situaciones donde el otorgante bajo una escritura de renuncia no tiene interés en la propiedad, el concesionario no adquiere nada en virtud de la escritura de renuncia y no adquiere ningún derecho de garantía contra el otorgante.
2. Solo acepte una escritura de renuncia de los otorgantes que usted conoce y confía.
Debido a que las escrituras de renuncia no garantizan la calidad del título del otorgante, son mejores para transacciones de bajo riesgo entre personas que se conocen entre sí y generalmente no implican ningún intercambio de dinero. Las escrituras de renuncia, por lo tanto, se usan comúnmente para transferir propiedades dentro de una familia, como de un padre a un hijo adulto, entre hermanos, o cuando el dueño de una propiedad se casa y quiere agregar a su cónyuge al título.
Las parejas casadas que poseen un hogar juntas y luego se divorcian también usan los títulos de renuncia. Cuando una parte adquiere la casa en un acuerdo de divorcio, la otra puede ejecutar una escritura de renuncia para eliminar su interés en la propiedad (y cumplir con la decisión del tribunal).
3. Se pueden usar para borrar un defecto del título.
Una escritura de renuncia se usa a menudo para curar un defecto (una "nube en el título") en la historia registrada de un título de bienes raíces. Los defectos del título incluyen elementos como problemas con la redacción (por ejemplo, en un documento que no cumple con los estándares estatales), una firma faltante (como la de un cónyuge) o la falta de registro adecuado de los documentos de bienes raíces. Por ejemplo, si el nombre de un concesionario está mal escrito en una escritura de garantía colocada en el registro público, se puede ejecutar una escritura de renuncia con la ortografía correcta al concesionario para perfeccionar el título.
Como otro ejemplo, suponga que una búsqueda de título revela que el cónyuge de un otorgante anterior puede tener interés en la propiedad porque no ejecutó correctamente una escritura anterior en la cadena de título. En esta situación, se le puede pedir al cónyuge del otorgante anterior que ejecute una escritura de renuncia al propietario actual, "renunciando" a cualquier interés que pueda tener en la propiedad.
4. Son tan efectivos como una escritura de garantía para transferir el título, pero solo si el título es bueno.
Una escritura de renuncia puede transmitir el título tan efectivamente como una escritura de garantía si el otorgante tiene un buen título cuando se entrega la escritura. Sin embargo, es la falta de garantías lo que hace que una acción de renuncia sea menos atractiva desde la perspectiva del concesionario. Si el título contiene un defecto, por ejemplo, el concesionario no tiene ningún recurso legal contra el otorgante bajo la escritura. Una escritura de renuncia se usa a menudo si el otorgante no está seguro del estado del título (si contiene algún defecto) o si el otorgante no quiere responsabilidad bajo los convenios del título.
5. Una escritura de renuncia afecta la propiedad y el nombre en la escritura, no la hipoteca.
Debido a que las acciones de renuncia exponen al concesionario a ciertos riesgos, con mayor frecuencia se usan entre miembros de la familia y donde no hay intercambio de dinero.
Debido a esto, las escrituras de renuncia no suelen utilizarse en situaciones donde la propiedad involucrada tiene una hipoteca pendiente. Después de todo, sería difícil para muchos otorgantes pagar una hipoteca sin ganancias de la venta de la propiedad.
En algunos casos, sin embargo, las escrituras de renuncia se usan cuando el otorgante tiene una hipoteca. En este caso, el otorgante sigue siendo responsable de la hipoteca incluso después de que la propiedad se haya transferido mediante la ejecución de una escritura de renuncia. Las escrituras de Quitclaim transfieren el título pero no afectan las hipotecas.
Esta situación puede empeorar si la hipoteca contiene un cláusula de vencimiento , una disposición común que estipula que la totalidad del préstamo vence tan pronto como se transfiere el título (no solo si la propiedad se "vende" con un intercambio de dinero, como el nombre "vencimiento a la venta" parece implicar).
Si el otorgante ha renunciado a la propiedad con la creencia de que el concesionario hará los pagos de la hipoteca, el otorgante no tiene ningún recurso si el concesionario deja de hacer pagos o vende la propiedad a otra parte. Para mitigar posibles problemas financieros y legales, el concesionario puede asumir la hipoteca con el prestamista (con la aprobación del prestamista) o refinanciar la propiedad y pagar el préstamo original. Para agregar protección al otorgante, se puede establecer un acuerdo legalmente exigible para documentar las condiciones de pago.
La línea de fondo
La transferencia del título del propietario se realiza mediante escritura. Ciertos elementos esenciales deben estar contenidos en la escritura para que sea legalmente operativa. Las diferentes escrituras brindan varios niveles de protección al concesionario, y la forma de la escritura determina las obligaciones del otorgante.
Una escritura de renuncia ofrece el menor nivel de protección del comprador y generalmente se usa para transferencias de títulos entre miembros de la familia o para eliminar un defecto en el título. Si la propiedad viene con lo que se conoce como una "escritura de propósito especial", que podría ser una escritura de corrección, una escritura de donación o una escritura de liberación, generalmente no ofrece más protección que una escritura de renuncia. Asegúrese de consultar a un abogado de bienes raíces calificado: las escrituras son documentos legales importantes que afectan los intereses y derechos de propiedad.
