Tradicionalmente, los vendedores de casas tienen dos opciones: usar un agente de bienes raíces o realizar ventas para el propietario (FSBO). Debido a que la mayoría de los compradores de viviendas trabajan con agentes de bienes raíces, que no tienen incentivos para mostrar propiedades en venta por el propietario, las ventas de FSBO pueden ser difíciles de hacer.
Mientras tanto, el uso de un agente de listado que trabaja y comercializa casas para el agente de un comprador es costoso, y generalmente cuesta del 5% al 6% del precio de venta de la casa. Existe un enfoque "híbrido" como alternativa al método tradicional de ventas de FSBO, que permite al vendedor pagar una comisión del 2% al 3% al agente del comprador y elimina al agente del vendedor de la imagen. Este enfoque le da al agente del comprador un incentivo para mostrar la casa, pero le ahorra al vendedor de la casa costosas comisiones de agente.
Para llevar clave
- Completar una transacción de bienes raíces utilizando el método de venta por propietario (FSBO) puede ahorrarle al vendedor miles de dólares en comisiones. El proceso FSBO implica organizar una casa, comercializarla y negociar con los compradores o su agente de bienes raíces. Un enfoque particular de FSBO utiliza un agente del comprador pero evita al agente del vendedor, ahorrándole al vendedor del 2% al 3% en comisiones. Los vendedores de FSBO pueden pagar una tarifa plana para incluir su hogar en el Servicio de Listados Múltiples (MLS).
Cómo reducir comisiones
Vender una casa usted mismo requiere algo de tiempo y esfuerzo, pero vale la pena. Ahorrar un 3% en comisiones de ventas en una casa de $ 300, 000 vale $ 9, 000. En una casa de $ 500, 000, el ahorro del 3% es de $ 15, 000, y en una casa de $ 700, 000, $ 21, 000. Un vendedor puede pagar una tarifa plana para incluir una casa en el Servicio de Listado Múltiple (MLS) y hacer el mercadeo y la documentación por su cuenta para ahorrar el 3%.
Paso 1: Determine el precio de venta correcto
Después de hacer que la casa sea atractiva para los compradores potenciales, debe determinarse el precio de venta correcto. Además de depender de la experiencia en el mercado de un agente de bienes raíces, los compradores buscarán en Internet y conducirán por los barrios buscando e investigando casas. El vendedor debe hacer lo mismo. Vale la pena hacer un seguimiento de lo que las casas en los vecindarios cercanos venden a lo largo del tiempo y averiguar el precio de venta de cualquier casa actualmente en venta.
Los vendedores deben buscar en los sitios de bienes raíces de Internet casas en venta en el área, y pasar por esas casas para obtener una mejor comprensión de su ubicación y atractivo. Luego determine un precio objetivo para la casa y márquelo en una pequeña cantidad (alrededor del 1%) para dejar espacio para algunas negociaciones.
Paso 2: Ponga un cartel de "En venta"
El letrero "En venta" es una parte importante de una estrategia de marketing de FSBO. Los compradores de vivienda generalmente dirigen a sus agentes de bienes raíces hacia las viviendas que desean ver. Independientemente de si hay otras casas en venta en el vecindario, los compradores potenciales estarán conduciendo, por lo que es importante informarles que una casa está en venta.
Poner el precio de venta en el letrero llama la atención de los prestatarios interesados y calificados. Al incluir también las palabras "Bienvenida a los Agentes de los compradores" o "Trabajará con los Agentes de los compradores" en el letrero, los agentes y compradores saben que el vendedor está dispuesto a pagar una comisión al agente del comprador. Ponga un número de teléfono en el letrero y potencialmente un sitio web donde puedan obtener más información sobre su hogar.
Paso 3: haz un volante sobre la casa
Los volantes son importantes; muchos compradores dirigen a un agente a las casas que ellos mismos quieren ver. Un volante debe incluir muchas fotos. Ponga su número de teléfono en el volante y, como el letrero, ponga las palabras "Bienvenida a los agentes compradores" o "Trabajará con los agentes compradores" en el volante.
Paso 4: poner el hogar en Internet
Varios sitios web populares permiten a los prestatarios buscar viviendas. Instale la FSBO en la mayor cantidad posible de ellos, incluidos Zillow.com y Trulia.com, de forma gratuita. Coloque muchas fotos de la casa y manténgalas actualizadas. Tome fotografías de la casa durante todo el año y muestre las fotografías de temporada más atractivas.
Paso 5: Incluya la página de inicio en el MLS
El MLS es la base de datos que utilizan los agentes inmobiliarios para buscar e investigar viviendas. Varios proveedores en línea actuarán esencialmente como el agente de listado del vendedor al colocar la casa en la MLS por una tarifa plana. Una búsqueda rápida en Internet mostrará varios agentes de listados que tienen licencia en el área. Tendrán varias opciones de listado con diferentes niveles de exposición y servicio y diferentes precios. Elija una opción que le dé a la casa una exposición adecuada e incluya al menos una imagen.
Los servicios de listado de MLS pueden oscilar entre $ 50 y $ 500, pero generalmente cuestan $ 100.
Una información incluida en el MLS es la comisión que el vendedor está dispuesto a pagar al agente del comprador. Una comisión de agente del comprador del 2% generará tráfico y es un incentivo suficiente para que esos agentes muestren la casa.
Paso 6: Navegar por contratos y negociaciones
Cuando el comprador y el agente presentan una oferta, lo más probable es que tenga la forma de un contrato estandarizado que los haga llenar los espacios en blanco y elegir entre algunas opciones diferentes. Esto debería proporcionar cierta tranquilidad de que no hay nada cuestionable. El vendedor debe leer y comprender el contrato. El comprador debe emitir un cheque por la cantidad apropiada de dinero y proporcionar una carta de aprobación previa de un prestamista.
Un margen de beneficio del 1% del precio de venta objetivo permite espacio para negociar. La mayoría de los compradores tienen miedo a los bajos pero tratarán de llegar a un acuerdo. El vendedor debe ajustarse a su precio objetivo si su investigación de mercado ha sido diligente, pero tenga en cuenta las condiciones del mercado.
Artículos diversos
Mantenga la casa en buen estado y esté lista para solicitudes urgentes de agentes inmobiliarios para mostrar la casa. Con frecuencia, esas solicitudes provienen de compradores potenciales que se encuentran en el vecindario con un agente de bienes raíces que mira otras casas. Por razones de seguridad y para solicitar comentarios, solicite a los agentes de bienes raíces que entreguen una tarjeta de presentación al mostrar la casa.
No pase demasiado tiempo hablando con posibles compradores que buscan en la casa. Los compradores probablemente se sentirán más cómodos si el vendedor no está presente. Comprar o alquilar una caja de seguridad puede ser una ventaja, ya que los agentes de bienes raíces tienen acceso a la casa para que el vendedor no tenga que estar allí. Proporcionar un volante informativo a medida que los compradores entran también puede ser útil, pero debe incluir información sobre el vecindario y detalles sobre las características.
Línea de fondo
Recuerde, no se deje intimidar por el proceso de incluir una casa en la MLS, comercializarla y organizarla, y negociar con compradores potenciales. Si bien vender una casa a través de FSBO requerirá algo de tiempo y esfuerzo, la recompensa podría estar ahorrando miles de dólares en comisiones de ventas.
