Usando tu ira para comprar bienes raíces

Tabla de contenido

• La IRA adecuada para la propiedad
• Lo que es y no es tuyo
• Hacer la compra en una IRA
• Poseer la propiedad en una IRA
• Venta de la propiedad en una IRA
• Pros y contras de la propiedad en una IRA
• La línea de fondo

Cuando se trata de cuentas IRA, los activos financieros (acciones, bonos y fondos mutuos o fondos cotizados en bolsa) son los sospechosos de inversión habituales. Aún así, es posible mantener bienes inmuebles en su Roth IRA bajo ciertas condiciones. Puede comprar viviendas unifamiliares o multiplex, edificios de apartamentos, propiedades comerciales como tiendas minoristas, hoteles o complejos de oficinas, terrenos y lotes en bruto, e incluso muelles para botes.

Sin embargo, no es tan fácil como comprar unos cientos de acciones. Si desea sumergirse en la compra de propiedades a través de su IRA autodirigida, debe conocer las reglas, y hay muchas de ellas.

Para llevar clave

• Puede mantener bienes inmuebles en su IRA, pero necesitará un IRA autodirigido para hacerlo. Cualquier propiedad inmobiliaria que compre debe ser estrictamente para fines de inversión: usted y los miembros de su familia no pueden usarla. Comprar bienes inmuebles dentro de un IRA generalmente requiere el pago en efectivo, y todos los gastos de propiedad deben ser pagados por el IRA. La retención de bienes inmuebles en su IRA puede ser difícil, con problemas de impuestos y trámites burocráticos. Pero, por otro lado, la propiedad puede proporcionarle una buena (o excelente) tasa de rendimiento y diversificar su cartera.

La IRA adecuada para comprar propiedades de inversión

En primer lugar, su IRA debe ser autodirigida. El término "autodirigido" significa que las inversiones alternativas son aceptadas u ofrecidas por el custodio del IRA, la institución financiera o la compañía responsable de los requisitos de mantenimiento de registros e informes del IRS. Una IRA autodirigida es independiente de cualquier corredora, banco o compañía de inversión que tomaría decisiones por usted (la mayoría de las cuentas de corretaje no permiten tenencias de bienes raíces, de todos modos).

Para comprar y poseer propiedades a través de su IRA, aún necesitará un custodio, una entidad especializada en cuentas autodirigidas que gestionará la transacción, la documentación asociada y los informes financieros. Todo pasa por el custodio para evitar que viole las estrictas reglas con respecto a este tipo de transacciones inmobiliarias.

Como era de esperar, el custodio cobrará una tarifa por el servicio. Sin embargo, no le aconsejará cómo estructurar mejor sus tenencias. El trabajo de este custodio es manejar el trabajo administrativo.

Antes de analizar el resto de las reglas, comprenda este hecho básico: usted y su IRA son dos entidades separadas. Su IRA posee la propiedad, usted no. De hecho, el título de la propiedad leerá "IRA del Custodio de la Compañía Fiduciaria XYZ (FBO)".

Lo que es y no es tuyo

Su propiedad inmobiliaria debe ser puramente una inversión. No puede usarlo como una casa de vacaciones, un lugar para que vivan sus hijos, una segunda casa o una oficina para su negocio. Estas reglas se aplican a usted y a las personas que el IRS considera "descalificadas". Entonces, ¿quién se considera una persona descalificada?

• Su cónyuge Sus padres, abuelos y bisabuelos Sus hijos y sus cónyuges, nietos y bisnietos Proveedores de servicios de su IRA Cualquier entidad que posea más del 50% de la propiedad

Tampoco puede comprar la propiedad de una de estas personas descalificadas, esto se llama una transacción por cuenta propia, ni el IRA puede comprar la propiedad que ya posee. Puede obtener más información sobre las transacciones prohibidas en la sección 4.72.11.2.1 del Manual de Impuestos Internos.

Haciendo la compra

El saldo de su IRA tendrá que ser bastante alto porque obtener una hipoteca para comprar una propiedad dentro de una IRA no es fácil. Es probable que tenga que pagar en efectivo, lo que no solo le quita un gran bocado a la cuenta, sino que también afecta su tasa de rendimiento en el futuro.

Los inversores inmobiliarios suelen dejar una pequeña cantidad y aprovechar las tasas de interés relativamente bajas para aprovechar la compra, pensando que pueden ganar más dinero en la propiedad de lo que pagarán en intereses. Si no puede financiar su compra de bienes raíces, pierde el potencial de un retorno significativo de la inversión (ROI).

Algunos bancos considerarán préstamos para este tipo de transacción, pero presenta otro problema: cualquier ingreso de la propiedad puede considerarse un ingreso imponible comercial no relacionado (UBTI). Puede obtener más información sobre UBTI en la Sección 511 404 del Código de Rentas Internas (IRC) del IRS.

Propiedad de la propiedad

Como su IRA no paga impuestos, no puede aprovechar las deducciones que conlleva ser propietario de bienes raíces. Debido a que ha pagado en efectivo, no hay pagos de intereses hipotecarios para deducir. Tampoco obtiene los beneficios de las deducciones o depreciaciones del impuesto a la propiedad. Si su propiedad genera ingresos por alquiler, cada parte vuelve directamente a su IRA. Como no es dueño de la propiedad, no puede embolsarse ninguno de los ingresos. (Por supuesto, eventualmente obtendrá el dinero cuando realice retiros de la cuenta al momento de la jubilación).

En el lado positivo, ninguno de los costos de mantenimiento u otros costos asociados con la propiedad de bienes raíces sale de su bolsillo. El IRA paga por todo. Sin embargo, esto no está exento de inconvenientes. Cada dólar que sale de su IRA es un dólar que ya no tiene un par de décadas para apreciar en valor libre de impuestos.

Un gran riesgo: los gastos de mantenimiento que agotan el efectivo de su IRA y provocan multas costosas si "contribuye en exceso" a la cuenta para cubrirlos.

¿Y qué sucede si la propiedad incurre en una serie de gastos importantes que hacen que su saldo de IRA sea tan bajo que la cuenta no tenga suficiente dinero para pagarlo? Recuerde, no puede pagar nada relacionado con esta propiedad de su propio bolsillo, y las contribuciones de IRA son limitadas: solo puede depositar $ 6, 000– $ 7, 000 si tiene 50 años o más, en 2020.

Si eso no cubre la reparación, y tiene que depositar más, está en peligro por las sanciones asociadas con contribuir demasiado. Este es un riesgo significativo, ya que la propiedad a menudo puede requerir un mantenimiento costoso, y los ingresos que obtiene de los alquileres pueden no cubrir lo que necesita gastar en un año de alto mantenimiento.

Venta de la propiedad en una IRA

Para vender su propiedad, calcule un precio de venta tal como lo haría con cualquier otra propiedad inmobiliaria. Una vez que ambas partes acuerden un precio y términos, solicite a su custodio que venda la propiedad en nombre de su IRA. Todo el dinero volverá a su IRA, ya sea con impuestos diferidos o libres de impuestos, dependiendo de la composición de su IRA.

Una consideración final: liquidez. ¿Qué tan fácil es para usted salir de la inversión? Con acciones, es relativamente fácil. A veces puede recuperar su dinero en segundos. En contraste, el sector inmobiliario es una inversión notoriamente ilíquida. Puede llevar mucho tiempo desinvertir, y podría perder dinero en el camino. Como ocho millones de personas aprendieron en la Gran Recesión de 2008, podría encontrarse con un activo que vale menos que la cantidad de dinero que le debe.

Pros y contras de la propiedad en una IRA

Hemos mencionado tantas molestias y desventajas, que quizás se esté preguntando en este momento si tiene algún sentido colocar propiedades en una IRA. Históricamente, el sector inmobiliario ha sido una buena inversión a largo plazo a medida que los valores de las propiedades aumentan con el tiempo, y la apreciación a largo plazo va de la mano con el horizonte de inversión a largo plazo de una cuenta de jubilación. A corto plazo, cualquier ingreso que genere la propiedad está protegido por impuestos dentro del IRA. Finalmente, como un activo duro, el sector inmobiliario ayuda a diversificar una cartera invertida en acciones y otros valores, no es la peor idea del mundo.

Pros

• El sector inmobiliario ayuda a diversificar una cartera, a menudo en contra de los mercados financieros.

• Los bienes inmuebles se han apreciado históricamente con el tiempo, ideal para el horizonte de inversión a largo plazo de una IRA.

• Los bienes inmuebles pueden proporcionar un flujo constante de ingresos de los alquileres, y cualquier ingreso de alquiler que recaude crece libre de impuestos dentro del IRA.

• Puede comprar, vender, voltear y acumular propiedades.

Contras

• Debe configurar una IRA autodirigida con un custodio.

• No puede reclamar deducciones por impuestos a la propiedad, intereses hipotecarios, depreciación y otros gastos relacionados con la propiedad.

• Todos los gastos, reparaciones y costos de mantenimiento deben pagarse con fondos IRA, y usted debe pagar a otros para que los hagan y administren la propiedad.

• Usted y sus familiares no pueden vivir o administrar un negocio fuera de la propiedad.

La línea de fondo

El uso de una cuenta IRA para comprar una propiedad de inversión no es para los débiles de corazón, ni para alguien que no esté familiarizado con los diferentes tipos de cuentas de jubilación individuales. La inversión inmobiliaria de cualquier tipo es bastante arriesgada o, en el mejor de los casos, de alto mantenimiento; Sin embargo, para una IRA, los bienes raíces son una opción de alto riesgo. No solo los valores de las propiedades pueden caer en lugar de aumentar; un año de costos de mantenimiento significativos también podría estar sujeto a multas si sus ingresos y el límite de contribución de IRA no cubren reparaciones que no puede permitirse ignorar.

A menos que tenga tanto el tiempo como la experiencia para administrar bienes inmuebles, probablemente sea mejor con estrategias más convencionales para su IRA. O considere opciones inmobiliarias titulizadas, como fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) o fondos mutuos y ETF que invierten en propiedades. Estas son una forma indirecta de propiedad, pero son una propuesta más simple y más líquida, y también se pueden mantener en cuentas IRA regulares.