Cuando el mercado inmobiliario comenzó a desplomarse en 2007, parecía que los días de las hipotecas con pagos iniciales bajos habían terminado. Pero sorprendentemente, solo unos años más tarde, incluso los consumidores con crédito por debajo del promedio a menudo pueden comprar una casa con mucho menos del 20% por adelantado.
Incluso inmediatamente después de la caída de la vivienda, los consumidores tenían algunas opciones si les faltaba un poco su cuenta de ahorros. Las hipotecas de la FHA, que requieren solo un 3, 5% de descuento, disfrutaron de un aumento de popularidad. Y, para aquellos que calificaron, los préstamos para viviendas de VA permitieron a los compradores financiar el precio total de su vivienda.
En estos días, también es cada vez más fácil obtener un préstamo convencional con un pago inicial bajo. Fannie Mae y Freddie Mac, que compran la mayoría de las hipotecas de prestamistas estadounidenses, anunciaron recientemente que reducirían su pago inicial mínimo del 5% al 3%. Al hacerlo, abrieron la puerta a los bancos para competir por compradores de viviendas con problemas de liquidez.
Si bien aún es posible comprar una casa con muy poco dinero, otra pregunta es si es una buena idea para los consumidores. ¿Tiene sentido acumular sus ahorros y esperar para ir de compras a su casa hasta que pueda poner más efectivo al cierre? ¿Y cuánto de sus ahorros debería invertir en vivienda? Aquí hay algunos factores a considerar.
Pago inicial más bajo: costos más altos a largo plazo
Quizás lo primero que debe tener en cuenta con los préstamos de pago inicial es que, con pocas excepciones, a la larga le costarán más. Debido a que está financiando más del precio de la vivienda, sus pagos de intereses durante la vigencia del préstamo serán considerablemente más altos.
Por ejemplo, si compra una casa de $ 200, 000 con un pago inicial del 5% en lugar del 20%, pagará aproximadamente $ 35, 000 más en intereses en el transcurso de un préstamo a 30 años. Obviamente, también pagará más para cubrir el capital del préstamo.
Teniendo en cuenta lo increíblemente bajas que son las tasas de interés de hoy, esto por sí solo podría no disuadirlo de comprar una casa más temprano que tarde. La mayor preocupación es agregar a sus gastos las primas del seguro hipotecario que generalmente tendrá que pagar si compra una casa o condominio con menos del 20% de anticipo. El objetivo de estos pagos es cubrir la pérdida del prestamista si usted no cumple con su préstamo.
Hay dos tipos básicos de seguro hipotecario. Si solicita un préstamo de la FHA, los prestamistas privados proporcionan los fondos para la compra de su vivienda, y el gobierno actúa como su asegurador. Si la casa vale menos de $ 625, 000, la prima anual del seguro hipotecario (MIP) es actualmente del 0, 80% o 0, 85%, dependiendo del monto financiado. También tendrá que pagar una prima por adelantado, que asciende a poco más de $ 3, 000 por un préstamo de $ 180, 000.
Un compromiso de pago inicial
¿La perspectiva del seguro hipotecario significa que debe esperar hasta que pueda pagar un 20% del costo total de la vivienda? No necesariamente.
Para empezar, en algunas ciudades más caras, esperar no siempre es realista. Si vives en una parte del país donde incluso las casas modestas cuestan $ 400, 000, tendrías que buscar $ 80, 000 antes de ingresar al mercado. Y si reside en un área donde comprar es menos costoso que alquilar, puede haber un desincentivo adicional para mantenerse al margen hasta que haya ahorrado lo suficiente para evitar el seguro hipotecario.
Para algunas personas, la mejor opción podría ser encontrar un punto medio entre un pago inicial mínimo y el 20% tradicional. Por ejemplo, si solicita un préstamo de la FHA y paga el 10%, su seguro hipotecario se cancelará después de 11 años; de lo contrario, continuará pagándolo por la totalidad del préstamo. ¿Puede refinanciar en una fecha posterior para deshacerse del seguro? Seguro. Pero no hay garantía de que las tasas de interés estén en o cerca de sus mínimos históricos cuando lo haga.
Además, su prima de seguro hipotecario (MIP) disminuye cuando realiza un pago inicial mayor. Cuando saca una hipoteca de 15 años, por ejemplo, si puede pagar el 10% por adelantado, el pago anual se reduce del 0, 70% al 0, 45%.
Si bien los detalles son un poco diferentes con PMI, se aplica la misma lógica. Cuanto mayor sea su pago inicial, menos tendrá que pagar en primas. Sin embargo, una ventaja de PMI es que puede cancelarlo una vez que obtenga el 20% del capital en su hogar (consulte Cómo superar al seguro hipotecario privado ).
Si el banco mantiene su hipoteca en sus libros, es decir, no la vende a una entidad como Fannie Mae o Freddie Mac, es posible que no requiera ningún seguro. Sin embargo, los bancos a menudo cobran una tarifa inicial o una tasa de interés más alta si opta por un préstamo de pago inicial bajo para ayudar a mitigar el riesgo que asumen. Incluso una mitad adicional de un punto porcentual puede costarle varios miles de dólares más durante un período de 30 años. El efecto general es el mismo: cuando bajas más, puedes pedir prestado por menos.
Riesgo de ir bajo el agua
Otro obstáculo para reducir el mínimo cuando compra una casa es que tiene menos protección si el mercado inmobiliario cae. Con solo un 3% o un 4% de descuento, fácilmente podría deberse más al banco de lo que vale su casa. Eso es exactamente lo que les sucedió a muchos propietarios durante el colapso más reciente de la vivienda.
Si bien no estás completamente protegido, incluso si bajas el 10% o el 15%, te estás dando un amortiguador mucho más grande si los precios de la vivienda empeoran.
Mantener un colchón de ahorro
Ahorrar para una casa es un objetivo importante de la vida. Pero a medida que realice el pago inicial, asegúrese de no quedarse demasiado corto de efectivo. No solo es bueno tener un fondo de emergencia (idealmente seis meses de costos de vida), sino que también necesitará fondos adicionales para los gastos inesperados que frecuentemente conlleva la compra de una casa. Para obtener más información, consulte ¿Cuánto efectivo debo guardar en el banco?
Establezca un presupuesto estricto antes de comenzar a buscar casas, para que sepa cuánto puede gastar. Y haga lo que pueda para aumentar sus reservas de efectivo tan pronto como se instale y termine de pintar y reemplazar alfombras y gabinetes. Además, recuerde que la gente dice que es bueno vivir un poco en una casa antes de hacer renovaciones que no son obligatorias antes de mudarse.
La línea de fondo
¿Pueden los préstamos con pago inicial bajo ser una buena opción para algunos propietarios? Absolutamente. Pero calcule los costos a largo plazo del seguro hipotecario o la tasa de interés más alta que pagará para asegurarse de que valga la pena. para más información, vea Hipotecas: ¿cuánto puede pagar? y las 10 principales estafas hipotecarias comunes para evitar .
