¿Qué es un préstamo envolvente?
Un préstamo integral es un tipo de préstamo hipotecario que se puede utilizar en acuerdos de financiación del propietario. Este tipo de préstamo involucra la hipoteca del vendedor sobre la vivienda y agrega un valor incremental adicional para llegar al precio total de compra que debe pagarse al vendedor con el tiempo.
La forma de financiamiento en la que se basa un préstamo integral se usa comúnmente en acuerdos financiados por el vendedor. Un préstamo integral adquiere las mismas características que un préstamo financiado por el vendedor, pero tiene en cuenta la hipoteca actual del vendedor en los términos de financiamiento.
Financiamiento del vendedor
El financiamiento del vendedor es un tipo de financiamiento que le permite al comprador pagar un monto de capital directamente al vendedor. Los acuerdos de financiación del vendedor tienen un alto riesgo para el vendedor y generalmente requieren pagos iniciales más altos que el promedio. En un acuerdo financiado por el vendedor, el acuerdo se basa en un pagaré que detalla los términos del financiamiento. Además, un acuerdo financiado por el vendedor no requiere que el principal se cambie por adelantado, y el comprador realiza pagos a plazos directamente al vendedor, que incluyen el principal y los intereses.
Cómo funciona un préstamo envolvente
Los préstamos integrales se basan en el concepto de financiamiento del propietario e implementan la misma estructuración básica. Una estructura de préstamo envolvente se usa en un acuerdo financiado por el propietario cuando un vendedor tiene un saldo restante para pagar el primer préstamo hipotecario de la propiedad. Un préstamo integral toma en cuenta el saldo restante de la hipoteca existente del vendedor a su tasa hipotecaria contratada y agrega un saldo incremental para llegar al precio total de compra.
En un préstamo integral, la tasa de interés base del vendedor se basa en los términos del préstamo hipotecario existente. Para alcanzar el punto de equilibrio, el vendedor debe al menos ganar intereses que coincidan con la tasa del préstamo, que aún debe pagarse. Por lo tanto, un vendedor tiene la flexibilidad de negociar la tasa de interés del comprador en función de sus términos actuales. En general, el vendedor querrá negociar la tasa de interés más alta posible para realizar los pagos de la primera hipoteca y también obtener un diferencial en el acuerdo.
Los préstamos integrales pueden ser riesgosos para los vendedores porque asumen el riesgo de incumplimiento total del préstamo.
Ejemplo de un préstamo envolvente
Digamos que Joyce tiene una hipoteca de $ 80, 000 en su casa con una tasa del 4%. Ella le vende su casa a Brian por $ 120, 000, quien paga un 10% menos y pide prestado el resto, o $ 108, 000, a una tasa del 7%. Joyce gana 7% con $ 28, 000 (la diferencia entre $ 108, 000 y $ 80, 000), más la diferencia entre 7% y 4% en la hipoteca de $ 80, 000.
Consideraciones especiales para un préstamo envolvente
Los préstamos integrales pueden ser riesgosos para los vendedores, ya que asumen el riesgo de incumplimiento total del préstamo. Los vendedores también deben asegurarse de que su hipoteca existente no incluya una cláusula de enajenación, que requiere que paguen a la institución de préstamos hipotecarios en su totalidad si se transfiere la propiedad de la garantía o si se vende la garantía. Las cláusulas de enajenación son comunes en la mayoría de los préstamos hipotecarios, que a menudo evitan que se produzcan acuerdos de préstamos integrales.
