Una ordenanza de zonificación es una regulación y ley escrita que define cómo se puede usar la propiedad en zonas geográficas específicas. Las ordenanzas de zonificación especifican si las zonas pueden usarse para fines residenciales o comerciales, y también pueden regular el tamaño del lote, la ubicación, el volumen (o la densidad) y la altura de las estructuras. Las ordenanzas de zonificación son documentos extensos que describen no solo el uso aceptable para áreas específicas de tierra, sino también los procedimientos para manejar infracciones (incluidas las sanciones), otorgar variaciones y escuchar apelaciones.
Romper una ordenanza de zonificación
La zonificación consiste en dividir una región particular de tierra en distritos o zonas y especificar los tipos de usos de la tierra que están permitidos y prohibidos para cada zona. Esto es realizado por una corporación municipal o condado y generalmente es específico para ciertas regiones de la ciudad. La zonificación, en su forma básica, intenta separar el uso de la propiedad residencial del uso de la propiedad comercial.
Las ordenanzas de zonificación otorgan a los municipios la capacidad de adaptar la naturaleza de sus vecindarios. Las secciones de una ciudad divididas en zonas estrictamente para uso residencial no solo crean espacio para que los ciudadanos vivan, sino que también pueden limitar el tráfico pesado y la contaminación acústica en esa parte de la ciudad. Los gobiernos municipales pueden instituir ordenanzas de zonificación altamente específicas a menudo para controlar la naturaleza de un distrito o vecindario. Por ejemplo, las ordenanzas de zonificación podrían usarse para preservar una estética para todos los edificios en el área. Si el municipio desea mantener una parte histórica de la ciudad, las ordenanzas de zonificación podrían limitar los bienes raíces allí a edificios de altura comparable y pies cuadrados como los edificios históricos.
Cómo las ordenanzas de zonificación afectan a los ocupantes actuales y futuros de una propiedad
Los cambios en las ordenanzas de zonificación pueden crear tensión con los posibles inquilinos y propietarios de propiedades. Este puede ser particularmente el caso si un nuevo negocio planea mudarse a una ciudad, solo para descubrir que la zonificación ha cambiado en la propiedad que pretendía ocupar. Las propiedades comerciales pueden cambiar a residenciales y viceversa debido a las ordenanzas de zonificación. En algunos casos, los inquilinos existentes podrían verse obligados a reubicarse debido a los cambios. Una ordenanza de zonificación podría contener cláusulas de abuelo que eximan a los inquilinos existentes que ya estaban presentes en la zona en una fecha determinada.
Hay opciones para propiedades que no coinciden con una ordenanza de zonificación que aún se debe establecer en los vecindarios respectivos. Una ordenanza podría cambiar una zona que alguna vez permitió que las empresas comerciales operaran solo para uso residencial. Algunas pequeñas empresas locales pueden ser protegidas y se les permite permanecer abiertas. Las nuevas empresas podrían solicitar una variación e intentar demostrar que su presencia no afectará negativamente el área. Si se aprueba la variación, el nuevo inquilino puede mudarse y operar independientemente de la ordenanza de zonificación.
