¿Qué es una ciudad de 18 horas?
Una ciudad de 18 horas es una ciudad de segundo nivel con un crecimiento de la población urbana superior al promedio y que presenta un menor costo de vida y un menor costo de hacer negocios que las ciudades de primer nivel. En la inversión inmobiliaria, las ciudades de 18 horas se consideran alternativas de inversión viables a los "seis grandes mercados" de Boston, Chicago, Los Ángeles, Nueva York, San Francisco y Washington, DC, la mayoría de las cuales a menudo se denominan ciudades de 24 horas..
DESGLOSE DE LA CIUDAD DE 18 HORAS
Si bien está poco definido, el término "ciudad de 18 horas" se refiere con mayor frecuencia a un mercado inmobiliario secundario que ofrece servicios, comodidades y oportunidades de trabajo comparables a las de los seis grandes mercados, pero sin operar las 24 horas. Estas ciudades generalmente presentan un desarrollo urbano generalizado, una infraestructura sólida de transporte público, una economía sólida y viviendas de precios moderados.
Para los inversores inmobiliarios, las ciudades de 18 horas han surgido como una opción de inversión más asequible que los mercados más grandes con precios más altos que pueden comprometer los rendimientos. Estas ciudades son atractivas porque generalmente presentan una menor compresión de la tasa de capitalización, lo que significa que los valores de las propiedades tienden a permanecer estables en lugar de aumentar o disminuir significativamente. Sin embargo, al igual que las ciudades de primer nivel, las ciudades de 18 horas a menudo cuentan con bajas tasas de desocupación, junto con concentraciones favorables de oferta, crecimiento de alquileres y tendencias de absorción, todos indicadores de retornos de inversión inmobiliaria a largo plazo.
Sin embargo, una desventaja potencial es el mayor grado de riesgo asociado con las inversiones en ciudades de 18 horas porque no tienen el historial establecido de las ciudades de mercado primario.
Ejemplos de ciudades de 18 horas en los EE. UU.
En una nota de investigación para el tercer trimestre de 2017, la firma de bienes raíces JLL informó que a pesar de las caídas más amplias del mercado en la actividad de inversión inmobiliaria, los mercados secundarios registraron la mayor parte de la inversión general desde 2009, con Dallas y Atlanta como actividad líder.
El crecimiento y el interés en las ciudades de 18 horas generalmente aumentan cuando la economía en general experimenta un crecimiento robusto. Por ejemplo, ciudades de 18 horas como Seattle, Portland, Orlando y Salt Lake City fueron consideradas entre las ciudades estadounidenses de más rápido crecimiento en 2017. A partir de enero de 2018, se prevé que estas ciudades también tengan un buen desempeño con respecto al crecimiento del empleo., el crecimiento salarial y el crecimiento de los precios de la vivienda, superando a gran parte del resto de la nación.
Mientras tanto, ciudades como Charlotte, Seattle, Denver y Portland, y otras ciudades de 18 horas comúnmente citadas, se han convertido en objetivos para los millennials cuyo objetivo es lanzar o avanzar en su carrera. Las ciudades de 18 horas a menudo se caracterizan por la disponibilidad de oportunidades de recreación y entretenimiento que se extienden más allá de lo que ofrece la típica ciudad suburbana. Los empleadores se sienten atraídos por las ciudades de 18 horas porque hacer negocios es menos costoso en estos mercados y esto, a su vez, atrae a un gran número de buscadores de empleo y empresarios.
