En los últimos años, el alquiler de Airbnb se ha convertido en una alternativa popular a los hoteles para los viajeros que desean el espacio y la comodidad que puede proporcionar una casa. Eso abrió la puerta a los inversores que buscan sacar provecho del creciente mercado de alquileres a corto plazo.
Factores clave de ganancias para el alquiler de Airbnb
Como con todas las cosas de bienes raíces, es ubicación, ubicación, ubicación. Algunas ciudades estadounidenses pueden generar grandes ganancias para aquellos que figuran en el sitio. En otros lugares, la búsqueda de ingresos por alquiler ha resultado un poco más difícil de alcanzar. Varios factores explican esas disparidades.
Si la ciudad tiene una oferta relativamente pequeña de habitaciones de hotel, por ejemplo, eso tiende a elevar los precios de Airbnb. Pero donde los hoteles son abundantes y asequibles, los inversores tienen pocas opciones más que mantener sus tarifas bajas. El costo de la vivienda es otra gran parte de la ecuación. Los lugares donde los inversores pueden alquilar o comprar por relativamente poco, pero ven una demanda constante de los turistas, representan el verdadero punto óptimo.
Ranking de ciudades de EE. UU.
Utilizando los números proporcionados por Airdna, una empresa de análisis especializada en datos de Airbnb, reunimos las mejores y peores ciudades para los inversores. Comenzamos tomando los ingresos de las propiedades en el percentil 75 de cada ciudad. Eso, según el cofundador y CEO de Airdna, Scott Shatford, es una forma de dar cuenta del hecho de que puede haber algunos códigos postales que superen drásticamente a otras partes de una ciudad. El percentil 75, dice, es una mejor medida de los ingresos que los inversores calificados pueden aportar de una propiedad de Airbnb.
No todas las casas o condominios están disponibles para alquilar durante todo el año, por lo que Airdna ajusta sus datos para observar el potencial de ingresos de cada propiedad en 12 meses. Luego deducimos el costo anual de una hipoteca, en función del valor promedio de las viviendas en cada ciudad. El resultado es el potencial de ganancias anuales para cada ciudad. Las clasificaciones solo incluyeron locales con al menos 500 alquileres que se reservaron 60 días o más en el año anterior, ya que las ciudades con una pequeña presencia de Airbnb son propensas a mayores fluctuaciones de ingresos.
El mejor
Encabezando la lista está Palm Springs, California, que se beneficia de los turistas de invierno que buscan un destino cálido y soleado. Pero Shatford dice que también hay otro factor que ayuda a la ciudad del desierto: los festivales de música. Coachella y Stagecoach, en particular, atraen a grandes multitudes. "La mayoría de las personas pueden cubrir sus costos durante todo el año durante esos dos eventos", dice Shatford.
Lahaina, Hawai, situada en la isla de Maui, es otra ciudad caracterizada por el clima templado durante todo el año. Shatford dice que los turistas tradicionalmente han tenido que pagar por resorts de lujo cuando se hospedaron allí, creando una apertura para listados asequibles de Airbnb.
Notablemente ausentes de la lista se encuentran ciudades importantes como Nueva York, Los Ángeles y Chicago. Shatford sugiere que se debe en gran medida a que esos lugares tienden a estar saturados con listados de Airbnb. "La gente llegó bastante temprano", dice. Todos esos inversores han presionado a la baja las tasas de Airbnb. Y cuando se tiene en cuenta el alto precio de las viviendas en esas ciudades, es más difícil obtener ganancias.
La ciudad más grande para alcanzar el Top 5 es Nashville, Tennessee, que se beneficia de una afluencia de viajes grupales. "Estás viendo muchas despedidas de soltero y soltera", dice Shatford. Pero el centro de música country también es una prueba de que los inversores necesitan profundizar más allá de los datos de toda la ciudad. Por ejemplo, los vecindarios justo al norte del centro de la ciudad han superado significativamente a otras partes de Nashville, según los datos de Airdna. Es un área resurgente en la que los inversores aún pueden recoger propiedades a bajo precio al tiempo que ofrecen proximidad al centro de la ciudad. Shatford dice que esos tipos de vecindarios tienden a ser lucrativos en muchas otras ciudades también.
Figura 1. La siguiente captura de pantalla de la aplicación Airdna's Investment Explorer muestra la disparidad entre los códigos postales de alto rendimiento en Nashville y los menos exitosos.
Lo peor
Lugares soleados como Miami Beach, Florida, y Venice, California, parecerían lugares perfectos para invertir. Pero según los datos de Airdna, estos son dos de los lugares menos deseables para buscar inquilinos a corto plazo en este momento. Un culpable: altos precios de la vivienda. "Los alquileres de Airbnb no siempre generan suficientes ingresos adicionales para cubrir el costo de la vivienda subyacente", dice Shatford. Además, una gran oferta de listados de Airbnb ha reducido el poder de fijación de precios y ha reducido las tasas de ocupación, dice. Si bien algunos anfitriones todavía han podido obtener ganancias razonables, ese golpe doble ha sido difícil de superar para muchos inversores.
A pocas horas al norte de Venecia, los anfitriones del área de la Bahía han tenido problemas similares. Las ciudades de California Oakland y Berkeley están en la lista de "5 peores", en gran parte porque los valores inmobiliarios en constante aumento están reduciendo sus ganancias potenciales. En Oakland, la casa promedio se vende por poco más de $ 644, 000. Justo al lado, en Berkeley, una ciudad universitaria progresista, una residencia típica supera los $ 981, 000.
La línea de fondo
Si va a invertir en propiedades de Airbnb, no busque a los sospechosos habituales. Algunas ciudades que parecen ser grandes lugares turísticos pueden ser malas si los precios de las viviendas son demasiado altos o si hay una amplia oferta de hoteles asequibles. Como nuestra lista deja en claro, algunas de las mejores ofertas que existen son ubicaciones que no tienen un perfil enorme. No olvide calcular el costo de administrar la propiedad, especialmente si no va a vivir allí usted mismo.
