Con acciones apreciadas, puede vender sus acciones durante varios años para distribuir las ganancias de capital. Desafortunadamente, la inversión inmobiliaria no tiene el mismo lujo; el monto total de la ganancia debe ser reclamado en sus impuestos en el año en que se vende la propiedad. Sin embargo, si un propietario usó el intercambio de la Sección 1031 del IRS, puede diferir el monto en un vehículo de inversión similar.
¿Es cierto que puede vender su casa y no pagar impuestos sobre las ganancias de capital?
Gestionar la venta inicial
Puede mitigar esta carga impositiva controlando el año en que pasa el título y la posesión y, por lo tanto, el año en el que informa la ganancia o pérdida de la transacción. En otras palabras, puede configurar la transferencia de propiedad a un año en el que espera tener una carga fiscal más baja. Sin embargo, si sus ingresos son constantes y el pago de impuestos sobre la ganancia parece inevitable, puede considerar usar el intercambio de la Sección 1031 del IRC.
El intercambio de la Sección 1031
El intercambio de la Sección 1031 permite a un inversor intercambiar bienes inmuebles mantenidos por inversiones por otros bienes inmuebles de inversión y no incurrir en obligaciones impositivas inmediatas. Según la Sección 1031, si intercambia propiedades comerciales o de inversión únicamente por una propiedad comercial o de inversión de un tipo similar, no se reconoce ganancia o pérdida hasta que se venda la propiedad recién adquirida. Tenga en cuenta que la Sección 1031 no se aplica a los intercambios de inventario, acciones, bonos, pagarés, evidencia de endeudamiento y ciertos otros activos.
A partir de 2018, la nueva legislación fiscal limitó estos intercambios a bienes inmuebles: la Sección 1031 ya no permite intercambios de otras propiedades, como obras de arte.
Reglas y regulaciones
El intercambio de la Sección 1031 no permitirá evitar los impuestos a las ganancias de capital en todos los casos. Por ejemplo, el intercambio de bienes inmuebles en los Estados Unidos por bienes inmuebles en otro país no calificará para el estado de intercambio libre de impuestos. Además, las transacciones que involucran propiedades utilizadas para fines personales, como el intercambio de una residencia personal por una propiedad alquilada, no recibirán el tratamiento libre de impuestos otorgado en virtud de la Sección 1031. Finalmente, si alguna de las partes posteriormente dispone de la propiedad intercambiada dentro de un plazo de dos años período, la propiedad intercambiada estará sujeta a impuestos.
Para fines de declaración de impuestos, la base de la propiedad anterior se transfiere a la nueva propiedad. Esto es importante de entender en un intercambio libre de impuestos porque los impuestos adeudados no son perdonados, simplemente se posponen hasta la venta de la nueva propiedad. Para registrar el intercambio de la Sección 1031 con el Servicio de Impuestos Internos, es importante presentar el Formulario 8824 con la declaración de impuestos para el año del intercambio similar. No se recomienda un intercambio libre de impuestos si la transacción resultará en una pérdida, ya que las pérdidas no pueden deducirse en intercambios libres de impuestos. En estos casos, podría ser mejor vender el activo y utilizar los ingresos para comprar la nueva propiedad.
Intercambio totalmente libre de impuestos
Para que se produzca una transacción de intercambio de la Sección 1031 libre de impuestos, se deben cumplir ciertas condiciones:
- La propiedad debe ser "similar": las propiedades son similares si son de la misma naturaleza o carácter, incluso si difieren en grado o calidad. La propiedad debe estar relacionada con el negocio o la inversión: la propiedad intercambiada debe mantenerse para uso comercial o de inversión productiva y negociarse para el mismo uso. La nueva propiedad debe identificarse dentro de los 45 días: la nueva propiedad que se recibirá a cambio de una propiedad existente debe identificarse por escrito dentro de los 45 días posteriores a la primera transferencia. La transferencia debe llevarse a cabo dentro de los 180 días: la propiedad similar debe recibirse en una de estas dos fechas (lo que ocurra antes): dentro del período de 180 días después de la transferencia de la propiedad, o en la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos (incluidas extensiones) para el año en que se transfiere la propiedad.
Intercambio parcialmente libre de impuestos
Para estar completamente libre de impuestos, el intercambio debe ser únicamente un intercambio de propiedad de tipo similar. En un mundo perfecto, encontrar una propiedad con el mismo valor comercial es ideal para el intercambio de la Sección 1031. Sin embargo, es difícil encontrar un intercambio equitativo y, en muchos casos, una de las partes termina aportando algo de dinero extra para que el trato sea justo. Esta propiedad adicional o efectivo recibido se conoce como "arranque", y esta ganancia se grava hasta el monto del arranque recibido.
Cuando hay hipotecas en ambas propiedades, las hipotecas se compensan. La parte que renuncia a la hipoteca más grande y recibe la hipoteca más pequeña trata el exceso como una bota.
La línea de fondo
El aumento en el número de ventas de bienes raíces desde 2010 ha permitido que muchas personas reciban un tratamiento fiscal favorable del gobierno federal. Como resultado, se ha perdido una enorme cantidad de ingresos fiscales. Por ahora, los intercambios de la Sección 1031 por bienes inmuebles permanecen. (Como se discutió anteriormente, a partir de 2018, se eliminaron para otros tipos de propiedad, como objetos de colección, aviones, derechos de franquicia y equipo pesado).
