Vender su casa con grandes ganancias es el sueño de casi todos los propietarios. ¿Quién no querría ganar un centavo de su casa? Aún así, para beneficiarse de la venta de su casa, es posible que desee diferir tomando sus ganancias como una suma global. Siga leyendo para averiguar por qué y para conocer otra opción: una venta a plazos.
Gran pago = Gran factura de impuestos
Echemos un vistazo a una situación común:
Ejemplo: cuando una ganancia en una propiedad aumenta la responsabilidad fiscal, Hal Bookman miró la oferta del comprador por su casa de alquiler y no pudo creer el número que vio. Su propiedad había duplicado su valor en solo cinco años, y no la había considerado barata incluso cuando la compró. Sin embargo, cuando Hal le contó alegremente a su asesor fiscal sobre la venta, el asesor estaba menos entusiasmado; tomar los ingresos como una suma global no sería lo mejor para Hal desde una perspectiva fiscal. Si Hal declara todo el producto de la venta en el mismo año en que vende la propiedad, no será elegible para prácticamente todos los créditos fiscales a los que normalmente tendría derecho. Sus deducciones detalladas también se reducirían como resultado de los ingresos adicionales de la venta. Hal le pregunta a su asesor fiscal si hay algo que pueda hacer para reducir sus ingresos imponibles para el año. El asesor conoce exactamente la herramienta a utilizar: un acuerdo de venta a plazos.
El propósito de las ventas a plazos
Como se detalla en la Publicación 537 , el IRS permite a los contribuyentes diferir las ganancias en las principales ventas de propiedades u otras inversiones con un acuerdo de venta a plazos. Este acuerdo permite a los vendedores declarar una parte prorrateada de sus ganancias de capital durante varios años, siempre que se complete el papeleo adecuado durante el año de la venta.
Cómo funciona el método de venta a plazos
Declarar ganancias en una venta a plazos es teóricamente simple. La imposición de las ventas a plazos refleja la de las anualidades, donde una parte prorrateada de cada pago se considera una devolución del capital. Las únicas estipulaciones son que la propiedad que se vende no puede ser una garantía pública de ningún tipo, y el contribuyente no puede ser un distribuidor de la propiedad vendida en ningún sentido.
Echemos un vistazo a un ejemplo de este método, y veamos cómo Hal podría estructurar su venta a plazos si quisiera diferir sus impuestos sobre la renta para un año futuro.
Ejemplo: aplazamiento de impuestos con una venta a plazos Hal recibe $ 400, 000 por su casa de alquiler. Compró la propiedad por $ 188, 000 y pagó $ 12, 000 en gastos de venta, que se suman a la base de la casa, lo que la convierte en $ 200, 000. Por lo tanto, Hal tiene $ 200, 000 ($ 400, 000 - $ 200, 000) de ganancia declarable para declarar. El asesor de Hal recomienda que desglose los ingresos de su venta en ocho cuotas anuales de $ 50, 000 cada una, en lugar de declarar $ 400, 000 en un año. Mientras las cuotas se reciban de manera constructiva cada año, este método permitirá que Hal siga siendo elegible para créditos fiscales y deducciones que el pago de la suma global le habría impedido recibir.
Informe de ingresos por ventas a plazos
Los ingresos por ventas a plazos se pueden dividir en tres categorías separadas: ganancia, capital e intereses. Cada una de estas categorías se trata de manera diferente en el Formulario 1040.
Ganancia capital
En el ejemplo anterior, Hal debe declarar la ganancia cada año como a largo o corto plazo, dependiendo de si la ganancia fue a largo o corto plazo en el año de la venta. Las ganancias a largo plazo se gravan a una tasa más baja, mientras que las ganancias a corto plazo se gravan como ingresos ordinarios. Como Hal mantuvo la casa durante cinco años, la ganancia, en este caso, habría sido a largo plazo. Si la ganancia hubiera sido a corto plazo, Hal aún habría sido gravado sobre el ingreso de la cuota a una tasa más baja de la que hubiera tenido si tuviera que declarar la ganancia a tanto alzado. Esto se debe a que las ganancias a corto plazo se gravan como ingreso ordinario, a la tasa impositiva marginal más alta del contribuyente. La ganancia de una venta a plazos se informa en el Formulario 6252 del IRS y luego se lleva al Anexo D en el Formulario 1040.
Interesar
Los contribuyentes con ingresos por ventas a plazos también deben cobrar los intereses del comprador a una tasa que sea la más baja de la tasa federal aplicable o un 9% compuesto semestralmente. El comprador pagará intereses sobre las cuotas impagas hasta que el saldo haya sido retenido. Por lo tanto, si Hal cobra la tasa del 9% de su venta al comprador, también recibirá e informará aproximadamente $ 4, 500 adicionales de ingresos por intereses por cada cuota de $ 50, 000 que aún no se haya pagado. El interés se informa por separado en el Anexo B, como ingreso por intereses ordinarios. ( Nota : si el interés no se informa por separado, el IRS considerará que parte de los ingresos de la venta son intereses).
Principal
El IRS considera que parte de cada venta a plazos es una devolución del principal libre de impuestos. Esta cantidad puede determinarse calculando el índice de exclusión. Divida la cantidad de ganancia real por el precio de venta, que en este caso es de $ 200, 000 / $ 400, 000, proporcionando un índice de exclusión del 50%. Simplemente multiplique esta proporción por el monto de la cuota. Este es el monto que debe excluirse de los impuestos porque está designado como principal. Por lo tanto, $ 25, 000 ($ 50, 000 x 50%) del capital se devuelve cada año.
Hipotecas y precio del contrato
Si el comprador de la propiedad asume una hipoteca o algún otro pagaré con la compra, la base del costo de la propiedad debe reducirse por el monto de la hipoteca / nota. Por ejemplo, si la propiedad de alquiler que Hal vendió por $ 400, 000 tiene una hipoteca de $ 100, 000, entonces el precio del contrato se reduce a $ 300, 000 ($ 400, 000 - $ 100, 000). Esto significa que Hal solo tendrá $ 100, 000 de ganancia total para reportar en cuotas.
Si el monto de la hipoteca excede la base total ajustada de la propiedad, entonces la diferencia se debe informar como un pago en el primer año, y el precio del contrato se incrementa en ese monto. Por ejemplo, si la propiedad de Hal tiene una hipoteca de $ 250, 000, la base de la casa será de $ 200, 000 ($ 188, 000 + $ 12, 000). En este caso, además del pago a plazos, Hal tendrá que informar un pago en exceso de $ 50, 000 durante el primer año. El precio del contrato también será de $ 250, 000, dejando $ 150, 000 como ganancia imponible.
La línea de fondo
Existen muchas reglas y regulaciones relacionadas con las ventas a plazos, y deben seguirse cuidadosamente. Sin embargo, aquellos que entienden las reglas pueden retener su elegibilidad para muchas deducciones y créditos que de otro modo se perderán. Para obtener más información sobre subtemas como cambios en el precio de venta, las diferentes formas que pueden tomar los pagos recibidos, y cuando sea mejor renunciar a un acuerdo de pago a plazos y aceptar un pago global, visite el sitio web del IRS o consulte a su asesor fiscal.
