Tabla de contenido
- Cómo encontrar casas embargadas
- Etapas de ejecución hipotecaria
- Por qué las casas embargadas son más baratas
- Riesgos de comprar casas embargadas
- Comprar una casa embargada
- Opciones de financiamiento
- La línea de fondo
Antes de la crisis hipotecaria de 2008-2009, comprar una casa embargada era una propuesta difícil. Los cazadores de gangas de bienes raíces tenían que seguir las subastas que se realizaban en los juzgados o examinar una gran cantidad de documentos legales. Pero la ola de ejecuciones hipotecarias provocada por la fusión de las hipotecas de alto riesgo no solo ha aumentado el número de propiedades disponibles, sino que también ha hecho que sea más fácil encontrarlas y adquirirlas. De hecho, hoy en día el proceso suele ser similar a la búsqueda de cualquier otro tipo de hogar. Las casas embargadas están disponibles en prácticamente todos los mercados inmobiliarios del país, lo que brinda oportunidades tanto a propietarios como a inversores.
conclusiones clave
- Nunca ha sido tan fácil encontrar una casa embargada para la venta: muchos sitios en línea se especializan en ellos. Existen varios tipos de ejecuciones hipotecarias, incluidas la ejecución hipotecaria previa, la venta corta, la venta del alguacil y los bienes inmuebles. La gran ventaja de comprar una casa embargada. es el precio bajo. Las desventajas incluyen la posible mala condición de una casa, la duración del proceso de compra y la competencia de aletas profesionales. Varias opciones de financiamiento patrocinadas por el gobierno están disponibles para casas embargadas.
Cómo encontrar casas embargadas
Se pueden encontrar propiedades embargadas en publicaciones periódicas y sitios web del servicio de listado múltiple (MLS), a través de búsquedas inmobiliarias en línea, oficinas y sitios bancarios, y periódicos locales. En los servicios locales de listados múltiples, las propiedades que se están ejecutando no pueden destacarse per se; esto solo se puede indicar en la descripción de la propiedad.
Una ruta más directa son los muchos sitios web que ahora se especializan en viviendas y propiedades en ejecución hipotecaria, como HomePath.com de Fannie Mae y usa-foreclosure.com. Algunas instituciones financieras, como Bank of America, también ofrecen páginas dedicadas a ayudarlo a buscar una casa embargada.
Los prestamistas están vendiendo cada vez más sus bienes incautados a través de agentes de bienes raíces, así que no dude en pedirle oportunidades a un agente o agente de bienes raíces. Algunos profesionales de bienes raíces incluso se especializan en propiedades de ejecución hipotecaria.
Casas en varias etapas de ejecución hipotecaria
Más específicamente, la ubicación de una casa embargada depende de dónde se encuentra exactamente en el proceso de ejecución hipotecaria: las propiedades aún pueden ser propiedad del propietario original (en las etapas anteriores, en el caso de propiedades previas a la ejecución hipotecaria y de venta corta), o de una entidad como como banco o gobierno (en los posteriores).
Aquí hay cinco tipos de ejecuciones hipotecarias y enfoques para comprar.
1. Pre-ejecuciones hipotecarias
Una propiedad está en ejecución hipotecaria previa después de que el prestamista hipotecario haya notificado a los prestatarios que están en mora, pero antes de que la propiedad se ofrezca a la venta en una subasta. Si un propietario puede vender la propiedad durante este tiempo, puede evitar los procedimientos de ejecución hipotecaria y su efecto negativo en su historial crediticio y sus perspectivas futuras. Como tal, algunos propietarios están dispuestos a negociar. Las ejecuciones hipotecarias se enumeran típicamente en los edificios de juzgados del condado y la ciudad. Además, muchos recursos en línea, incluido www.foreclosure.com, enumeran las propiedades que se encuentran en la fase previa a la ejecución hipotecaria.
2. Ventas cortas
Las ventas cortas se producen cuando el prestamista está dispuesto a aceptar menos por la propiedad de lo que se debe en una hipoteca. Los prestatarios no necesariamente tienen que estar en incumplimiento de los pagos de la hipoteca para que un prestamista acepte una venta corta; sin embargo, generalmente necesitan probar algún tipo de dificultad financiera, como la pérdida de un trabajo, que probablemente resulte en incumplimiento. A menudo, la residencia en cuestión está bajo el agua, lo que significa que vale menos que el saldo pendiente de la hipoteca. Para calificar como una venta corta, el prestamista debe aceptar "vender la propiedad en corto" aceptando menos de lo que se debe, y la casa debe estar listada para la venta. Estas propiedades generalmente se anuncian como ventas cortas "en espera de aprobación bancaria".
La compra de una propiedad de venta corta es, en la mayoría de los casos, lo mismo que una compra tradicional, pero el lenguaje en los contratos será diferente, especificando que los términos están sujetos a la aprobación del prestamista. Un banco puede tardar varios meses en responder a una oferta de venta corta, por lo que el proceso puede llevar mucho más tiempo que una compra tradicional. Muchos sitios web de bienes raíces, incluidas empresas individuales o servicios de listado, ofrecen la opción de buscar por estado de venta corta.
3. Subastas de venta de alguaciles
Una subasta de venta del alguacil se produce después de que el prestamista haya notificado al prestatario sobre el incumplimiento y haya permitido un período de gracia para que el prestatario se ponga al día con los pagos de la hipoteca. Una subasta está diseñada para que el prestamista reciba rápidamente el reembolso del préstamo que está en mora. Estas subastas a menudo se realizan en los escalones del tribunal de una ciudad, administradas por las autoridades policiales locales. La propiedad se subasta al mejor postor en un lugar, fecha y hora anunciados públicamente. Estos avisos se pueden encontrar en los periódicos locales y en muchos lugares en línea realizando una búsqueda de "subastas de venta de alguaciles".
4. Propiedades del Banco
Las propiedades que no se venden en una subasta vuelven al banco; es decir, se convierten en propiedades inmobiliarias (REO). A menudo son administrados por el departamento REO de la institución. Las fuentes en línea, como www.realtytrac.com, tienen una extensa lista de propiedades propiedad de bancos que se pueden buscar por ciudad, estado o código postal.
5. Propiedades de propiedad del gobierno
Algunas viviendas se compran con préstamos garantizados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). Cuando estas propiedades entran en ejecución hipotecaria, son embargadas por el gobierno y vendidas por corredores que trabajan para la agencia federal. Se debe contactar a un corredor registrado por el gobierno para comprar una propiedad del gobierno. Los compradores pueden buscar posibilidades en www.hud.gov (haga clic en "ÁREAS DE TEMAS" y seleccione "Casas en venta").
Por qué las casas embargadas son más baratas
El punto de venta más grande de las casas embargadas es, por supuesto, su precio rebajado, a menudo significativamente más bajo que otras propiedades similares en la misma área (conocidas como comparables o comps, en términos de corredores). La mayoría de las ejecuciones hipotecarias se venden a un 5% por debajo del valor de mercado, al menos, con descuentos aún mayores en ciertas regiones. Los compradores también pueden aprovechar los ahorros adicionales con beneficios como pagos iniciales reducidos, tasas de interés más bajas o la eliminación de las tarifas de tasación y ciertos costos de cierre.
¿Qué los convierte en tal trato? Si la residencia se encuentra en la etapa de pre-ejecución hipotecaria o venta corta, sus propietarios están en una situación financiera. Y el tiempo no está de su lado: tienen que descargar la propiedad y obtener lo que puedan mientras puedan, para que no lo pierdan por completo. En resumen, estos vendedores no están negociando exactamente desde una posición de fortaleza. Si bien puede parecer cruel aprovechar la desgracia de otros, los compradores pueden beneficiarse.
Pueden beneficiarse aún más si la propiedad ha sido confiscada. La oficina del sheriff no está interesada en colgarse de una casa; los bancos no quieren estar en el negocio de los propietarios. Por lo general, las instituciones financieras quieren deshacerse de las propiedades ejecutadas (a un precio razonable, por supuesto; tienen que responder a los inversores y auditores que hicieron todo lo posible por recuperar la mayor cantidad posible del préstamo original). Una vez más, los compradores pueden aprovechar esta situación.
Finalmente, las casas embargadas generalmente se venden "tal cual" (si hay daños, las reparaciones por parte del propietario no son parte de la ecuación) y, como saben los aficionados a los autos usados y muebles antiguos, "tal cual" se traduce en un descuento. Por supuesto, "tal cual" puede ser un arma de doble filo, como veremos más adelante.
Riesgos de comprar casas embargadas
El precio por debajo del mercado es la gran ventaja de comprar una casa embargada. Pero estas propiedades también tienen su parte de trampas.
Problemas de propiedad
Si bien conlleva un descuento compensatorio, la condición "tal cual" puede ser bastante sombría. Si la casa todavía está siendo ocupada por los propietarios, a menudo está mal mantenida; después de todo, si la gente no puede hacer los pagos de la hipoteca, es probable que también se retrasen en el pago del mantenimiento regular, sin mencionar reparaciones importantes. Además, algunas personas que enfrentan o se ven obligadas a ejecutar una ejecución hipotecaria están amargadas y eliminan sus frustraciones en su hogar antes de que el banco recupere la propiedad. Esto a menudo implica quitar electrodomésticos y accesorios, y a veces incluso vandalismo total.
Costos ocultos
Junto con los trabajos imprevistos de reparación y renovación, las moras, como los impuestos atrasados y los gravámenes (que las propiedades de subasta a menudo les han asignado, ya sea por el IRS o el estado u otros acreedores) pueden agregar costos adicionales a una casa que de otro modo sería deseable. Lo que se debe, primero se debe pagar y liquidar al gobierno antes de que el proceso de compra pueda continuar. Esto se aplica principalmente a las propiedades que se subastan; un banco siempre pagará cualquier gravamen adjunto a la propiedad antes de revenderlo a otra parte.
Proceso lento
Las complicaciones anteriores a menudo significan mucho papeleo. Por lo general, las ejecuciones hipotecarias tendrán una serie de documentos adicionales que deben completarse para prepararse para el cierre, que no siempre es tan oportuno. Si se trata de una situación de venta corta, el prestamista del propietario debe aprobar el acuerdo y eso puede llevar un tiempo, como se mencionó anteriormente. Los daños graves encontrados en la casa pueden resultar en una tasación más baja de la casa, lo que puede afectar la capacidad del comprador para obtener un préstamo. Algunos prestamistas no otorgarán préstamos por debajo de cierto monto en dólares porque el potencial de ganancias de un préstamo menor no vale el riesgo.
Si bien pensaría que un banco estaría ansioso por descargar una residencia embargada, los tiempos de respuesta entre el banco y otras partes involucradas también pueden ser lentos con las propiedades REO. La cantidad de tiempo que lleva obtener una respuesta a su oferta puede variar ampliamente; Si el banco que posee su propiedad está inundado de ejecuciones hipotecarias, entonces el banco puede tardar mucho más en procesar su solicitud. Se sabe que los bancos con retrasos considerables tardan hasta 90 días en responder a una oferta. Si planea financiar la compra, sería prudente pasar el tiempo obteniendo la aprobación previa para una hipoteca.
Competencia
Al igual que con cualquier mercado, cada vez que existe la posibilidad de adquirir algo con un descuento de la tasa vigente, la demanda se disparará. Por lo tanto, el aumento del interés y la competencia, no solo de los posibles ocupantes, sino también de los inversores y los profesionales de inversión, son inevitables cuando se trata de propiedades adjudicadas que valen la pena. Muy a menudo, una casa embargada puede tener un precio atractivo por debajo de las otras casas en el área circundante, pero cuando se corre la voz, se pueden presentar numerosas ofertas rápidamente y sobreviene una guerra de ofertas. Entonces, lo que alguna vez fue una casa de bajo precio en un excelente vecindario puede convertirse rápidamente en una propiedad costosa.
Los posibles compradores de viviendas embargadas pueden ser prudentes al presentar ofertas en varias propiedades a la vez porque es posible que los compradores competidores aseguren una propiedad con una oferta más alta o una oferta en efectivo. Pero no se desanime si alguien más vence su oferta de una propiedad en particular; revise periódicamente para ver si reaparece en el inventario del banco. Los acuerdos de ejecución hipotecaria tienden a fracasar con bastante frecuencia.
Comprar una casa embargada
Si compra en un banco, deberá mejorar sus habilidades de negociación y comenzar el proceso con una oferta baja en la propiedad que desea. Los bancos que han acumulado inventarios considerables de propiedades embargadas estarán más inclinados a negociar el precio; cuanto más tiempo tenga el banco en posesión de la propiedad, mayores serán las probabilidades de que considere seriamente ofertas más bajas, especialmente en propiedades que se han mantenido por períodos más largos. Por lo tanto, probablemente debería hacer su oferta inicial a un precio que sea al menos un 20% inferior al precio de mercado actual, o tal vez incluso más si la propiedad que está ofertando se encuentra en un área con una alta incidencia de ejecuciones hipotecarias.
Opciones de financiamiento para casas embargadas
Puede usar una hipoteca para comprar una propiedad REO, aunque los prestamistas privados tienden a ser asustadizos con respecto a la financiación de los acuerdos de ejecución hipotecaria. Sin embargo, varias opciones de financiamiento patrocinadas por el gobierno están disponibles para aquellos que califican: préstamos 203 (k) de la Administración Federal de Vivienda (FHA), el programa HomePath ReadyBuyer de Fannie Mae y el programa HomeSteps a través de Freddie Mac.
203 (k) Préstamos
La FHA diseñó sus préstamos 203 (k) para ayudar a calmar las preocupaciones de los bancos que de otro modo evitarían los REO de alto riesgo. compras Al cobrarles a los prestatarios una prima de seguro hipotecario, pueden garantizar préstamos otorgados por prestamistas privados que participan en el programa.
Para los prestatarios, una de las grandes ventajas es la capacidad de financiar la compra de la vivienda, más cualquier reparación requerida, en una sola hipoteca. La versión más básica, un préstamo simplificado 203 (k), está destinado a reparaciones limitadas que no requieren planos de ingeniería o arquitectura. Las personas pueden pedir prestado hasta $ 35, 000 por encima del precio de venta de la casa para cubrir remedios básicos como electrodomésticos nuevos, revestimientos y ventanas.
Con soluciones más extensas, como la construcción de una ampliación o la reparación de daños estructurales, un préstamo tradicional 203 (k) suele ser la mejor opción. A diferencia de la variante simplificada, los propietarios deben sacar al menos $ 5, 000; la cantidad máxima se basa en los límites de la FHA para cada condado. Además, debe pagar por un consultor independiente para inspeccionar la propiedad y verificar que el trabajo cumpla con las pautas del programa.
Un inconveniente adicional de estos préstamos es el precio. Además de pagar un seguro hipotecario, los prestatarios suelen pagar tasas de interés que son un cuarto de punto porcentuales más altas que las de los préstamos convencionales. También pueden tener que desembolsar más de uno o dos puntos, que son honorarios por adelantado que valen cada uno el 1% del monto principal.
Figura 1. Una comparación entre los préstamos tradicionales 203 (k) y la versión simplificada.
HomePath ReadyComprador
El programa HomePath ReadyBuyer ofrecido por la Asociación Nacional de Hipotecas (FNMA) —o Fannie Mae, como se le conoce cariñosamente— está dirigido a compradores primerizos. Después de completar un curso de educación obligatorio sobre la compra de vivienda, disponible para tomar en línea, los participantes pueden recibir hasta un 3% en asistencia de costos de cierre para la compra de una propiedad embargada propiedad de Fannie Mae. Esta empresa patrocinada por el gobierno también ofrece otros descansos; los compradores de vivienda pueden necesitar poner solo $ 500 en dinero en efectivo, por ejemplo, y el seguro hipotecario privado puede cancelarse después de que su capital en la casa alcance el 20%.
HomeSteps
Freddie Mac proporciona liquidez al mercado hipotecario comprando préstamos de bancos, reuniéndolos y vendiéndolos a inversores como valores. Con HomeSteps, la organización, a través de sus socios de préstamos privados, ofrece financiamiento especial para aquellos que desean comprar solo las propiedades embargadas que posee. Actualmente, HomeSteps solo está disponible en los siguientes estados: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Carolina del Norte, Carolina del Sur, Tennessee, Texas y Virginia.
Los compradores pueden encontrar una lista de propiedades unifamiliares, de condominios y multifamiliares en el sitio web de HomeSteps.
La línea de fondo
En la superficie, las casas embargadas pueden parecer terriblemente atractivas. Sin embargo, los costos pueden ser extremadamente impredecibles y los daños subyacentes pueden hacer que una propiedad sea indeseable. El proceso de compra a menudo es lento, lo que puede generar dudas en la mente de los compradores, mientras que la gran demanda de propiedades hipotecarias atractivas puede alejar a algunos compradores esperanzados.
Habiendo dicho todo esto, las casas embargadas pueden terminar siendo ofertas increíbles. Los compradores tienen la oportunidad única de pagar por debajo del valor de mercado de las viviendas que no estarían disponibles para ellos en circunstancias normales. Si hay ahorros en el lado de la adquisición, mejora la probabilidad de que el comprador se dé cuenta de la apreciación de su activo y una ganancia en su inversión si vende, en el futuro.
Si se hace de manera responsable, la compra de una vivienda embargada puede permitirle al comprador obtener una gran cantidad de beneficios durante muchos años.
