¿Qué es un préstamo combinado?
Un préstamo combinado consiste en dos préstamos hipotecarios separados del mismo prestamista al mismo prestatario. Un tipo de préstamo combinado proporciona fondos para la construcción de una nueva casa, seguido de una hipoteca convencional una vez que se completa la construcción. Otro tipo de préstamo combinado proporciona dos préstamos simultáneos para la compra de una vivienda existente. A menudo se usa cuando el comprador no puede obtener un pago inicial del 20%, pero quiere evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI).
Cómo funciona un préstamo combinado
En el caso de una casa nueva, un préstamo combinado generalmente consiste en una hipoteca de tasa ajustable para financiar la construcción, seguida de un segundo préstamo, generalmente una hipoteca de 30 años, una vez que la casa está terminada. Por lo general, el segundo préstamo se utilizará para pagar el primero, dejando al prestatario con un solo préstamo.
Para alguien que compra una casa existente, un préstamo combinado puede tomar la forma de una hipoteca con vencimiento o 80-10-10. Una hipoteca 80-10-10 consiste en dos préstamos con un anticipo. El préstamo primario cubre el 80% del precio de compra de la vivienda, el segundo préstamo otro 10% y el comprador realiza un pago inicial del 10%.
Debido a que el préstamo primario tiene una relación préstamo-valor del 80%, el comprador generalmente puede evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI), que generalmente se requiere cuando los compradores de viviendas realizan pagos iniciales de menos del 20%. El PMI no es un gasto único, sino que debe pagarse anualmente hasta que el patrimonio neto del propietario alcance el 20%. En general, les cuesta a los prestatarios una cantidad equivalente al 0.5% al 1% del valor de su préstamo cada año.
El segundo préstamo representa el resto de ese pago inicial del 20%. Por lo general, se presentará en forma de una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda (HELOC). Un HELOC funciona de manera muy similar a una tarjeta de crédito, pero con una tasa de interés más baja ya que la equidad en el hogar lo respalda. Como tal, incurre en intereses solo cuando el prestatario lo usa.
Un préstamo combinado puede ayudar a los compradores de vivienda a evitar el costo adicional del seguro hipotecario privado.
Pros y contras de un préstamo combinado
El uso de un préstamo combinado para comprar una casa existente tiende a ser más común en los mercados de vivienda activos. A medida que los precios suben y las casas se vuelven menos accesibles, las hipotecas superpuestas permiten a los compradores pedir prestado más dinero del que su pago inicial podría permitir. Eso puede ser una ventaja siempre que los compradores no se endeuden más de lo que pueden manejar si algo sale mal.
Los préstamos combinados también pueden ser una opción para las personas que están tratando de comprar una casa nueva pero que aún no han vendido la actual. En ese escenario, el comprador podría usar HELOC para cubrir una parte del pago inicial de la nueva casa y luego pagar la HELOC cuando se venda la casa antigua.
Los compradores que están construyendo una nueva casa pueden tener opciones más simples o menos costosas que un préstamo combinado. Por ejemplo, el constructor podría financiar la construcción. Luego, cuando la casa está completa, el comprador puede solicitar una hipoteca regular y pagarle al constructor. Alternativamente, el propietario podría usar un préstamo de construcción independiente y luego comprar una hipoteca permanente.
Sin embargo, un préstamo combinado puede tener una ventaja sobre dos préstamos separados de diferentes prestamistas, debido a sus costos de cierre únicos.
