Los bienes inmuebles comerciales (CRE) son propiedades generadoras de ingresos que se utilizan únicamente con fines comerciales (en lugar de residenciales). Los ejemplos incluyen centros comerciales, centros comerciales, edificios y complejos de oficinas y hoteles. El financiamiento, incluida la adquisición, el desarrollo y la construcción de estas propiedades, generalmente se logra a través de préstamos inmobiliarios comerciales: hipotecas garantizadas por gravámenes sobre la propiedad comercial.
Al igual que con las hipotecas de viviendas, los bancos y los prestamistas independientes participan activamente en la concesión de préstamos inmobiliarios comerciales. Además, las compañías de seguros, los fondos de pensiones, los inversores privados y otras fuentes, incluido el programa de préstamos 504 de la Administración de Pequeños Negocios de EE. UU., Proporcionan capital para bienes inmuebles comerciales.
Aquí, echamos un vistazo a los préstamos inmobiliarios comerciales, cómo se diferencian de los préstamos residenciales, sus características y qué buscan los prestamistas.
Explicación de préstamos inmobiliarios comerciales
Individuos vs. Entidades
Si bien las hipotecas residenciales generalmente se otorgan a prestatarios individuales, los préstamos inmobiliarios comerciales a menudo se otorgan a entidades comerciales (por ejemplo, corporaciones, desarrolladores, sociedades limitadas, fondos y fideicomisos). Estas entidades a menudo se forman con el propósito específico de poseer bienes raíces comerciales.
Una entidad puede no tener un historial financiero o una calificación crediticia, en cuyo caso el prestamista puede exigir a los directores o propietarios de la entidad que garanticen el préstamo. Esto le proporciona al prestamista un historial de crédito individual (o grupo de individuos) y de quien puede recuperarse en caso de incumplimiento del préstamo. Si el prestamista no requiere este tipo de garantía, y la propiedad es el único medio de recuperación en caso de incumplimiento del préstamo, la deuda se llama préstamo sin recurso, lo que significa que el prestamista no tiene ningún recurso contra nadie ni nada que la propiedad
Horarios de reembolso de préstamos
Una hipoteca residencial es un tipo de préstamo amortizado en el que la deuda se paga en cuotas regulares durante un período de tiempo. El producto hipotecario residencial más popular es la hipoteca de tasa fija a 30 años, pero los compradores residenciales también tienen otras opciones, incluidas las hipotecas a 25 y 15 años. Los períodos de amortización más largos generalmente implican pagos mensuales más pequeños y costos de intereses totales más altos durante la vida del préstamo, mientras que los períodos de amortización más cortos generalmente implican pagos mensuales más grandes y costos de intereses totales más bajos.
Los préstamos residenciales se amortizan durante la vigencia del préstamo, de modo que el préstamo se reembolsa por completo al final del plazo del préstamo. Un prestatario con una hipoteca de tasa fija a 30 años de $ 200, 000 al 5%, por ejemplo, haría 360 pagos mensuales de $ 1, 073.64, después de lo cual el préstamo se pagaría por completo.
A diferencia de los préstamos residenciales, los términos de los préstamos comerciales generalmente varían de cinco años (o menos) a 20 años, y el período de amortización suele ser más largo que el plazo del préstamo. Un prestamista, por ejemplo, podría hacer un préstamo comercial por un plazo de siete años con un período de amortización de 30 años. En esta situación, el inversor haría pagos durante siete años de una cantidad basada en el préstamo que se pagará durante 30 años, seguido de un pago final "global" del saldo restante completo del préstamo.
Por ejemplo, un inversionista con un préstamo comercial de $ 1 millón al 7% haría pagos mensuales de $ 6, 653.02 durante siete años, seguido de un pago global final de $ 918, 127.64 que pagaría el préstamo en su totalidad.
La duración del plazo del préstamo y el período de amortización afectan la tasa que cobra el prestamista. Dependiendo de la solidez crediticia del inversor, estos términos pueden ser negociables. En general, cuanto más largo sea el calendario de reembolso del préstamo, mayor será la tasa de interés.
Relaciones préstamo-valor
Otra forma en que difieren los préstamos comerciales y residenciales es en la relación préstamo-valor (LTV), una cifra que mide el valor de un préstamo contra el valor de la propiedad. Un prestamista calcula el LTV dividiendo el monto del préstamo por el valor tasado menor de la propiedad o su precio de compra. Por ejemplo, el LTV para un préstamo de $ 90, 000 en una propiedad de $ 100, 000 sería del 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0.9, o 90%).
Tanto para préstamos comerciales como residenciales, los prestatarios con LTV más bajos calificarán para tasas de financiamiento más favorables que aquellos con LTV más altos. La razón: tienen más capital (o participación) en la propiedad, lo que equivale a menos riesgo a los ojos del prestamista.
Se permiten altos LTV para ciertas hipotecas residenciales: se permite hasta un 100% de LTV para préstamos VA y USDA; hasta 96.5% para préstamos de la FHA (préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda); y hasta 95% para préstamos convencionales (aquellos garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac).
Los LTV de préstamos comerciales, por el contrario, generalmente caen en el rango del 65% al 80%. Si bien algunos préstamos pueden otorgarse a LTV más altos, son menos comunes. El LTV específico a menudo depende de la categoría de préstamo. Por ejemplo, se puede permitir un LTV máximo del 65% para la tierra cruda, mientras que un LTV de hasta el 80% puede ser aceptable para una construcción multifamiliar.
No hay programas de VA o FHA en préstamos comerciales, ni seguro hipotecario privado. Por lo tanto, los prestamistas no tienen seguro para cubrir el incumplimiento del prestatario y deben confiar en los bienes inmuebles prometidos como garantía.
Ratio de cobertura de servicio de la deuda
Los prestamistas comerciales también analizan el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), que compara el ingreso operativo neto anual (NOI) de una propiedad con su servicio anual de deuda hipotecaria (incluyendo capital e intereses), midiendo la capacidad de la propiedad de pagar su deuda. Se calcula dividiendo el NOI por el servicio de la deuda anual.
Por ejemplo, una propiedad con $ 140, 000 en NOI y $ 100, 000 en servicio de deuda hipotecaria anual tendría un DSCR de 1.4 ($ 140, 000 ÷ $ 100, 000 = 1.4). La proporción ayuda a los prestamistas a determinar el monto máximo del préstamo en función del flujo de efectivo generado por la propiedad.
Un DSCR de menos de 1 indica un flujo de caja negativo. Por ejemplo, un DSCR de.92 significa que solo hay un NOI suficiente para cubrir el 92% del servicio de la deuda anual. En general, los prestamistas comerciales buscan DSCR de al menos 1, 25 para garantizar un flujo de caja adecuado.
Un DSCR más bajo puede ser aceptable para préstamos con períodos de amortización más cortos y / o propiedades con flujos de efectivo estables. Se pueden requerir índices más altos para propiedades con flujos de efectivo volátiles, por ejemplo, hoteles, que carecen de arrendamientos de inquilinos a largo plazo (y por lo tanto, más predecibles) comunes a otros tipos de bienes raíces comerciales.
Tasas de interés y tarifas
Las tasas de interés en préstamos comerciales son generalmente más altas que en préstamos residenciales. Además, los préstamos inmobiliarios comerciales generalmente implican tarifas que se suman al costo general del préstamo, incluidas las tasas de tasación, legales, de solicitud de préstamo, de originación de préstamos y / o encuestas.
Algunos costos deben pagarse por adelantado antes de que el préstamo sea aprobado (o rechazado), mientras que otros se aplican anualmente. Por ejemplo, un préstamo puede tener una tarifa única de originación de préstamo del 1%, pagadera al momento del cierre, y una tarifa anual de un cuarto del uno por ciento (0.25%) hasta que el préstamo esté completamente pagado. Un préstamo de $ 1 millón, por ejemplo, puede requerir una tarifa de inicio del préstamo del 1% igual a $ 10, 000 a pagar por adelantado, con una tarifa del 0.25% de $ 2, 500 pagados anualmente (además de intereses).
Pago por adelantado
Un préstamo inmobiliario comercial puede tener restricciones en el pago anticipado, diseñado para preservar el rendimiento anticipado del prestamista en un préstamo. Si los inversores liquidan la deuda antes de la fecha de vencimiento del préstamo, es probable que tengan que pagar multas por pago anticipado. Existen cuatro tipos principales de penalizaciones por “salida” por pagar un préstamo anticipadamente:
- Penalidad por pago anticipado. Esta es la multa por pago anticipado más básica, calculada multiplicando el saldo pendiente actual por una multa por pago anticipado específica. Garantía de intereses. El prestamista tiene derecho a una cantidad específica de intereses, incluso si el préstamo se paga anticipadamente. Por ejemplo, un préstamo puede tener una tasa de interés del 10% garantizada por 60 meses, con una tarifa de salida del 5% después de eso. Bloqueo. El prestatario no puede pagar el préstamo antes de un período específico, como un bloqueo de 5 años. Destrucción. Una sustitución de colateral. En lugar de pagar en efectivo al prestamista, el prestatario intercambia nuevas garantías (generalmente valores del Tesoro de los Estados Unidos) por la garantía original del préstamo. Esto puede reducir las tarifas, pero se pueden imponer multas altas a este método de pago de un préstamo.
Los términos de prepago se identifican en los documentos del préstamo y se pueden negociar junto con otros términos del préstamo en préstamos inmobiliarios comerciales.
La línea de fondo
Con bienes raíces comerciales, un inversionista (a menudo una entidad comercial) compra la propiedad, alquila espacio y cobra el alquiler de las empresas que operan dentro de la propiedad. La inversión está destinada a ser una propiedad que genera ingresos.
Al evaluar los préstamos inmobiliarios comerciales, los prestamistas consideran la garantía del préstamo, la solvencia crediticia de la entidad (o los principales / propietarios), incluidos los estados financieros de tres a cinco años y las declaraciones del impuesto sobre la renta, y las relaciones financieras, como el valor del préstamo ratio y el ratio de cobertura del servicio de la deuda.
