¿Qué es el proceso de defensa?
El proceso de anulación es un medio por el cual los prestatarios pueden salir de una hipoteca sustituyendo una cartera de valores respaldados por el Tesoro de los Estados Unidos por garantías. Estos valores deben ser de valor suficiente para generar suficiente flujo de efectivo para cubrir el capital restante y los intereses adeudados por el préstamo.
En el caso de la anulación, la obligación de la deuda no desaparece, pero la anulación libera la propiedad hipotecada del derecho de retención contra ella. Por lo tanto, el prestatario puede refinanciar o vender el inmueble bajo la anulación.
La anulación generalmente requiere que el prestatario obtenga servicios legales y financieros de especialistas bien versados en el proceso de anulación. Estos incluirán un corredor de bolsa. Esto se debe a que la anulación requiere la creación de entidades recién formadas, como un prestatario sucesor. Con la ayuda de especialistas expertos, un prestatario generalmente puede completar el proceso de anulación en poco más de 30 días. El número de partes involucradas y el costo de la anulación varían, ya que las leyes que rigen el proceso son diferentes de un estado a otro.
Rompiendo el proceso de defensa
El proceso de anulación ayuda a garantizar a los inversores en valores respaldados por hipotecas el flujo de efectivo que esperaban al comprar estos valores. Si, por ejemplo, un prestatario obtiene una gran cantidad de dinero y decide pagar su hipoteca en una suma global, mucho antes del vencimiento de su hipoteca, los inversores del otro extremo no recibirán los pagos de intereses que esperaban como flujo de caja.
La anulación se originó en el mercado de bonos como una forma de ayudar a garantizar que los inversores reciban los rendimientos esperados en el caso de que el emisor de bonos decidiera pagar por adelantado sus obligaciones a sus tenedores de bonos. Sin embargo, la anulación se hizo popular en el mundo de la financiación inmobiliaria cuando despegó el préstamo titulizado.
Condiciones de anulación
Los préstamos titulizados generalmente son mantenidos por entidades conocidas como Conductos de Inversión Hipotecaria Inmobiliaria o REMIC. Estas entidades operan bajo una lista controlada de reglas establecidas por el Código de Rentas Internas. Estas reglas especifican las condiciones que se deben cumplir para que un prestatario califique para la anulación.
La primera regla prohíbe la anulación si la hipoteca tiene menos de dos años. Las reglas definen el día en que el préstamo se titulizó como el comienzo de los dos años, en lugar del día en que se cerró el préstamo. Algunos préstamos especificarán que el préstamo debe ser incluso mayor de dos años para la anulación.
Las reglas también establecen que los documentos del préstamo deben permitir explícitamente al prestatario buscar la anulación. Los documentos no pueden modificarse más tarde para permitir la anulación. Los valores utilizados como nueva garantía deben ser valores gubernamentales, ya que se considera que contienen el riesgo más bajo para los inversores. Finalmente, la hipoteca contra la propiedad solo se puede liberar para facilitar la disposición de la propiedad, como la venta o la refinanciación.
