¿Qué es un juicio de deficiencia?
Un fallo de deficiencia es un fallo emitido por un tribunal contra un deudor en incumplimiento de un préstamo garantizado, que indica que la venta de una propiedad para pagar el préstamo no cubrió la deuda pendiente en su totalidad. Es principalmente un derecho de retención sobre el deudor por más dinero.
DESGLOSE DEL JUICIO DE DEFICIENCIA
Asociado principalmente con ejecuciones hipotecarias, el principio legal de un fallo de deficiencia podría aplicarse a cualquier préstamo garantizado donde la propiedad se venda por menos del monto del préstamo adeudado, como un préstamo para automóvil.
Las hipotecas de viviendas están diseñadas para evitar la posibilidad de deficiencias al exigir a los prestatarios que hagan pagos iniciales y al basar los préstamos en el valor de tasación de la propiedad. En teoría, esas garantías aseguran que el prestamista pueda vender la propiedad para recuperar un préstamo. Pero en una recesión inmobiliaria como la que ocurrió después de la caída del mercado de 2008, el valor de las viviendas puede caer por debajo del valor del préstamo pendiente.
Por ejemplo, considere una casa, comprada por $ 300, 000 con una tasa de interés del 4% e incluyendo un pago inicial de $ 30, 000. El prestatario no paga el préstamo de $ 270, 000 después de dos años, dejando un saldo de capital de $ 256, 000. El banco vende la casa por $ 245, 000, luego busca un fallo de deficiencia contra el prestatario por los $ 11, 000 pendientes.
Una barra alta para juicios de deficiencia
Muchos estados prohíben los juicios de deficiencia después de una ejecución hipotecaria. Cuando están permitidos, los prestamistas generalmente deben demostrar a través de listados y valoraciones comparables que el precio de venta es justo. Esta protección evita que un banco acepte una oferta baja y exija el saldo del prestatario. Las leyes estatales contra las demandas de juicio por deficiencia generalmente no se aplican a las segundas hipotecas, como los préstamos con garantía hipotecaria.
Incluso donde está permitido, un juicio de deficiencia no es automático. El tribunal solo lo considera si el prestamista presenta una moción o solicita su concesión. Si el prestamista no presenta la moción, el tribunal considera que el dinero obtenido de la propiedad embargada es suficiente.
Más allá de las ejecuciones hipotecarias, la mayoría de los estados permiten juicios de deficiencia en las llamadas ventas cortas, que es cuando un banco acepta permitir que un prestatario venda su casa a un precio inferior al monto del préstamo. Esta venta a bajo precio puede ocurrir cuando los precios inmobiliarios están cayendo, y un banco busca mitigar su pérdida a través de una venta rápida, en lugar de pasar por una ejecución hipotecaria. Del mismo modo, los juicios por deficiencia generalmente se permiten en una transacción conocida como escritura en lugar de ejecución hipotecaria, cuando el banco acuerda tomar el título de una propiedad en lugar de una ejecución hipotecaria.
Un deudor que recibe un fallo por deficiencia puede solicitar la exención del prestamista u otros acreedores, presentar una moción para revocar el fallo o, si es necesario, declararse en bancarrota. En cualquier caso, cuando un deudor se libera del pago total de un préstamo, el IRS considera que la deuda perdonada es un ingreso y está sujeta a impuestos.
