Han pasado 10 años desde el colapso de Lehman Brothers y la consiguiente crisis financiera, y la economía parece estar prosperando. El mercado de valores acaba de establecer un récord para la corrida de toros más larga en la historia moderna después de pasar 3.453 días, casi nueve años y medio, sin una corrección importante. A principios de este año, la tasa de desempleo en Estados Unidos cayó al 3.8%, un mínimo de 18 años.
La vivienda fue el corazón de la crisis que produjo la Gran Recesión. Pero ahora, en su mayor parte, el mercado inmobiliario también está de moda: los precios han subido, el inventario ha bajado y los estándares de préstamo han disminuido, lo que hace posible que más personas obtengan hipotecas. Según una publicación reciente en el blog de FICO Research, “La primera tendencia clara observada en torno a las hipotecas recién originadas es que a medida que nos alejamos de la Gran Recesión, los criterios de suscripción parecen haberse aliviado y, como resultado, una sección más amplia de consumidores está obteniendo hipotecas."
Crisis de vivienda 101
Aún así, han pasado 10 años llenos de baches para la vivienda. Recuerde las prácticas de préstamos de mala calidad que ayudaron a desencadenar la crisis: un exceso de viviendas en el período previo al colapso motivó a los prestamistas a emitir préstamos a prácticamente cualquier persona que estuviera dispuesta a firmar en la línea punteada, incluso si el individuo claramente no podía pagar, solo para llenar el inventario excedente. Los préstamos NINJA, otorgados a prestatarios sin ingresos, sin trabajo y sin activos , eran desenfrenados, y la hipoteca subprime de tasa ajustable (ARM) 2/28, ampliamente emitida, hizo que los prestatarios fracasaran. Estos préstamos otorgaron a los prestatarios una tasa "teaser" por debajo del mercado durante los primeros dos años, después de lo cual el interés subió a una tasa más alta, a menudo haciendo que los pagos sean inasequibles.
Desde el primer trimestre de 2006 hasta 2012, estas hipotecas ARM subprime tuvieron una tasa de inicio de ejecución hipotecaria más alta, con diferencia, que los préstamos prime prime, prime ARM, subprime fixed y FHA, como se muestra en el siguiente cuadro de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Los ARM de alto riesgo también tuvieron las tasas de morosidad más altas durante el mismo período.
La deuda de estos préstamos se volvió a empaquetar en productos invertibles, incluidos valores respaldados por hipotecas, que se vendieron a bancos, fondos de cobertura, compañías de seguros, fondos de pensiones e incluso personas adineradas. Cuando los prestatarios comenzaron a incumplir sus préstamos, fue desastroso para cualquier institución financiera (o individuo) que comprara o vendiera valores respaldados por hipotecas. Las consecuencias ayudaron a revertir toda la industria financiera. El mercado de valores se derrumbó, los bancos fallaron, los precios de la vivienda se desplomaron y millones de personas perdieron sus empleos, grandes dudas sobre sus ahorros para la jubilación y sus hogares.
Precios de casas hoy
El índice nacional de precios de la vivienda alcanzó su punto máximo en abril de 2006, alcanzó su punto más bajo en marzo de 2011, aproximadamente dos años después de que finalizara oficialmente la recesión, y volvió a su punto máximo en octubre de 2017, según un informe especial de la compañía de datos inmobiliarios CoreLogic. Nevada experimentó la mayor caída durante la recesión, con una disminución del 60% en los precios de las viviendas. Arizona y Florida no se quedaron atrás, cayendo 51% y 50%, respectivamente, como se muestra en el siguiente gráfico de CoreLogic, que revela las caídas de pico a valle más grandes y más pequeñas en estados seleccionados.
"Después de llegar finalmente al fondo en 2011, los precios de las viviendas comenzaron a subir lentamente hasta donde estamos ahora", dijo Frank Nothaft, economista jefe de CoreLogic. "La mayor demanda y la menor oferta, así como los mercados laborales en auge, han dado un impulso a algunos de los mercados inmobiliarios más afectados. Sin embargo, muchos todavía no han vuelto a los niveles previos al choque ".
Si bien muchos estados se han recuperado a sus valores anteriores a la crisis, no todo son buenas noticias. Los estándares de préstamos más estrictos desde la crisis han dificultado la obtención de una hipoteca, lo que, según algunos en la industria, ha contribuido a un inventario y precios más ajustados que están más allá de sus picos anteriores a la crisis.
Ante los altos precios, los estrictos estándares de préstamos y la competencia de los compradores en efectivo, muchos compradores de vivienda no tienen más opción ahora que alquilar. De acuerdo con el Urban Institute, en algunas áreas metropolitanas, incluida San Francisco, solo el 25% de los residentes pueden comprar una casa. De hecho, el porcentaje de inquilinos en 50 de las ciudades más grandes de los EE. UU. Aumentó entre 2006 y 2016, según el sitio web de bienes raíces Zillow. Hoy, el porcentaje de la población que alquila está en su nivel más alto desde 1965.
"Estamos realmente en una fase de resaca", dijo Jonathan Miller, CEO de la firma de asesoría y evaluación de bienes raíces Miller Samuel. “El hecho de que los precios estén subiendo no significa que nos hayamos recuperado. aún está distorsionado, y eso se debe a las condiciones crediticias ".
La asequibilidad depende del mercado
Cuando el mercado de la vivienda alcanzó su punto máximo en abril de 2006, casi dos tercios de las áreas metropolitanas más pobladas de los EE. UU. Se enumeraron como sobrevaloradas, y solo cinco áreas metropolitanas, que representan solo el 1%, se consideraron infravaloradas. En marzo de 2011, el mercado tocó fondo y solo 27 mercados, o el 7% de las áreas metropolitanas más pobladas, se consideraron sobrevalorados. Hoy (a partir de diciembre de 2017, los datos más recientes disponibles), las áreas metropolitanas más pobladas de los EE. UU. Están en una división casi uniforme entre los mercados que están infravalorados, sobrevalorados y en valor , es decir, en su "largo plazo, sostenible niveles, respaldados por los fundamentos del mercado local, como el ingreso disponible ", según CoreLogic.
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Sobrevalorado |
A valor |
DEVALUADO |
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ENERO '00: COMIENZO |
6% |
87% |
7% |
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NOV '06: PICO |
67% |
32% |
1% |
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MAR '11: A TRAVÉS |
7% |
42% |
52% |
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DICIEMBRE 17: CORRIENTE |
33% |
35% |
32% |
Como siempre, la asequibilidad depende del mercado. Los valores promedio de viviendas por pie cuadrado en Manhattan, por ejemplo, son aproximadamente 20 veces más altos que en lugares como Cleveland y Detroit. Según un informe de JPMorgan, los precios altos están menos correlacionados con la deuda hipotecaria y más concentrados en áreas con restricciones de oferta como la ciudad de Nueva York, el área de la bahía de San Francisco, Boston, Seattle, Denver y Portland, Oregón. Brewing Crisis de la vivienda? )
Disponibilidad de hipotecas
Las normas crediticias se han aliviado en los últimos años. Un análisis publicado por CoreLogic sobre préstamos conformes convencionales encontró que los préstamos están siendo aprobados para prestatarios ligeramente más arriesgados, aunque, en una desviación de los años anteriores a la crisis, los prestatarios deben proporcionar documentación completa de sus ingresos y capacidad de reembolso. Fannie Mae, por ejemplo, aumentó su relación máxima de deuda a ingresos (DTI) del 45% al 50%, y tanto Fannie Mae como Freddie Mac comenzaron a aceptar hipotecas con pagos iniciales tan bajos como el 3% en los últimos años. Hoy, los consumidores estadounidenses no están expuestos a tasas fluctuantes casi tanto como antes de la crisis, y solo alrededor del 15% del mercado hipotecario pendiente tiene una tasa ajustable. A pesar de estos aspectos positivos, las originaciones de hipotecas aún no han alcanzado sus niveles anteriores a la crisis. (Vea nuestro tutorial sobre conceptos básicos de hipotecas ).
La línea de fondo
Los altos precios y la falta de inventario, combinados con un crédito hipotecario ajustado y una deuda aplastante de préstamos estudiantiles, han llevado a un cambio fundamental hacia el alquiler. De hecho, la propiedad de vivienda en los EE. UU. Alcanzó un máximo del 69% en 2004 y, a pesar de un aumento reciente, la tasa se mantiene en el 64%. Otros factores también han contribuido al aumento en el alquiler, incluida la preferencia del consumidor y el deseo de un estilo de vida más flexible.
Diez años después de la Gran Recesión, la economía está en auge con una carrera récord en el mercado alcista, alentando las cifras de desempleo y un número creciente de mercados inmobiliarios que se han recuperado a los niveles anteriores a la crisis. Sin embargo, a pesar del actual panorama inmobiliario actual, se especula que se avecina otro colapso del mercado inmobiliario, no necesariamente a nivel nacional, sino en áreas metropolitanas que muestran una falta de asequibilidad y un rápido aumento de los precios de la vivienda.
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