¿Qué es la ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es el proceso legal mediante el cual un prestamista toma el control de una propiedad, desaloja al propietario y vende la casa después de que un propietario no puede hacer pagos completos de capital e intereses sobre su hipoteca, según lo estipulado en el contrato hipotecario.
Comprender la ejecución hipotecaria
El proceso de ejecución hipotecaria deriva su base legal de un contrato de hipoteca o escritura de fideicomiso, que le otorga al prestamista el derecho de usar una propiedad como garantía en caso de que el comprador no cumpla con su obligación de pago.
Tan pronto como un prestatario no puede hacer un préstamo o pago de la hipoteca a tiempo, el préstamo se vuelve moroso. El proceso de ejecución hipotecaria comienza cuando un prestatario incumple o pierde un pago de préstamo o hipoteca. En este punto, el prestamista notificará a un propietario en incumplimiento. Tres a seis meses después de que el propietario pierda el pago de la hipoteca, suponiendo que la hipoteca siga en mora y que el propietario no haya recuperado los pagos atrasados dentro de un período de gracia específico, el prestamista comenzará a ejecutar la hipoteca. Cuanto más se retrasa el prestatario, más difícil resulta ponerse al día con los pagos porque los prestamistas agregan tarifas por los pagos atrasados, a menudo después de 10 a 15 días.
El proceso de ejecución hipotecaria varía según el estado
Cada estado tiene sus leyes que rigen el proceso de ejecución hipotecaria, incluidas las notificaciones que un prestamista debe publicar públicamente, las opciones del propietario para actualizar el préstamo y evitar la ejecución hipotecaria, así como el cronograma y el proceso para vender la propiedad.
Una ejecución hipotecaria, como en el acto real de un prestamista incautando una propiedad, es típicamente el paso final después de un largo proceso previo a la ejecución hipotecaria, que puede incluir varias alternativas a la ejecución hipotecaria, incluidas muchas que pueden mediar las consecuencias negativas de una ejecución hipotecaria tanto para el comprador como para el comprador. vendedor. Al igual que con las ejecuciones hipotecarias, los estados tienen sus leyes para manejar este proceso.
En 22 estados, incluidos Florida, Illinois y Nueva York, la ejecución judicial es la norma, lo que significa que el prestamista debe acudir a los tribunales para obtener el permiso de ejecución hipotecaria al demostrar que el prestatario es delincuente. Si se aprueba la ejecución hipotecaria, el sheriff local subasta la propiedad al mejor postor para tratar de recuperar lo que le debe al banco, o el banco se convierte en propietario y vende la propiedad a través de la ruta tradicional para recuperar su pérdida. Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, todo el proceso judicial de ejecución hipotecaria, desde el primer pago del prestatario, hasta la venta de la casa por parte del prestamista, generalmente demora entre 480 y 700 días.
Los otros 28 estados, incluidos Arizona, California, Georgia y Texas, utilizan principalmente la ejecución hipotecaria no judicial, también llamada poder de venta, que tiende a ser más rápido y no pasa por los tribunales a menos que el propietario demande al prestamista.
En algunos casos, para evitar la ejecución hipotecaria de una casa, los prestamistas harán ajustes en el cronograma de pago del prestatario para que él / ella pueda pagar los pagos y, por lo tanto, retener la propiedad. Esta situación se conoce como una tolerancia especial o modificación de la hipoteca.
Consecuencias de ejecución hipotecaria
Si una propiedad no se vende en una subasta de ejecución hipotecaria o si de otra manera nunca pasó por una, los prestamistas, a menudo los bancos, generalmente toman posesión de la propiedad y pueden agregarla a una cartera acumulada de propiedades embargadas, también llamada propiedad inmobiliaria (REO) Las propiedades embargadas generalmente son de fácil acceso en los sitios web de los bancos. Tales propiedades pueden ser atractivas para los inversores inmobiliarios porque, en algunos casos, los bancos las venden con un descuento sobre su valor de mercado, lo que, por supuesto, afecta negativamente al prestamista.
Para el prestatario, una ejecución hipotecaria puede permanecer en un informe de crédito durante siete años. Sin embargo, el impacto que tiene una ejecución hipotecaria en el puntaje FICO de una persona disminuye con el tiempo, según FICO.
