Tabla de contenido
- Su relación deuda-ingreso
- Lo que quieren los prestamistas hipotecarios
- El mercado inmobiliario
- La perspectiva económica
- Considere sus necesidades de estilo de vida
- Vender una casa, comprar otra
- Cómo pagar el anticipo
- ¿Planeas quedarte?
- La línea de fondo
¿Estás listo para comprar una casa? ¿Cuánto puede pagar? Responder esa segunda pregunta puede no ser tan fácil. Antes de comprar esa compra aparentemente genial en una casa, aprenda a analizar qué significa "asequibilidad".
Para llevar clave
- Más allá del precio de la propiedad, una gran cantidad de otras consideraciones financieras y de estilo de vida deben figurar en sus cálculos sobre si puede permitirse comprar una casa. Determinar su relación deuda-ingreso (DTI), más específicamente, el DTI front-end —Es un factor importante para obtener una hipoteca. También debe evaluar el mercado inmobiliario local, las perspectivas económicas y las implicaciones de quedarse por al menos una década. ¿Cuáles son sus necesidades de estilo de vida, presente y futuro, y qué hábitos y gastos podría renunciar a invertir en una casa?
Su relación deuda-ingreso
El primer y más obvio punto de decisión involucra dinero. Si tiene medios suficientes para comprar una casa por dinero en efectivo, entonces puede darse el lujo de comprar una ahora. Incluso si no puede pagar en efectivo, la mayoría de los expertos estarían de acuerdo en que puede pagar la compra si puede calificar para una hipoteca en una nueva casa. Pero, ¿qué tipo de hipoteca puede pagar?
El estándar de relación deuda-ingreso (DTI) del 43% generalmente es utilizado por la Administración Federal de Vivienda (FHA) como una guía para aprobar hipotecas. Este índice se usa para determinar si el prestatario puede hacer sus pagos cada mes; algunos prestamistas pueden ser más indulgentes o más rígidos, según el mercado inmobiliario y las condiciones económicas generales. Un DTI del 43% significa que todos sus pagos regulares de deudas, más sus gastos relacionados con la vivienda (hipoteca, seguro hipotecario, honorarios de asociación de propietarios, impuestos a la propiedad, seguro de propietarios, etc.) no deberían equivaler a más del 43% de su ingreso bruto mensual.
Por ejemplo, si su ingreso bruto mensual es de $ 4, 000, multiplique este número por 0.43. $ 1, 720 es el total que debe gastar en pagos de deudas. Ahora, supongamos que ya tiene estas obligaciones mensuales: pagos mínimos con tarjeta de crédito de $ 120, un pago de préstamo de automóvil de $ 240 y pagos de préstamos estudiantiles de $ 120— $ 480 en total. Eso significa que, en teoría, puede pagar hasta $ 1, 240 por mes en deuda adicional para una hipoteca, etc., y aún así estar dentro del DTI máximo. Por supuesto, menos deuda siempre es mejor.
Lo que quieren los prestamistas hipotecarios
También debe considerar la relación deuda-ingreso inicial, que calcula sus ingresos con respecto a la deuda mensual en la que incurriría solo por los gastos de vivienda. Por lo general, a los prestamistas les gusta que esa proporción no sea superior al 28%; durante una recesión, podrían dejar que se deslice hasta un 31%. Por ejemplo, si su ingreso bruto es de $ 4, 000 por mes, tendría problemas para obtener la aprobación de $ 1, 720 en gastos mensuales de vivienda, incluso si no tiene otras obligaciones. Para un DTI front-end del 31%, los costos de su vivienda deben ser inferiores a $ 1, 240.
¿Por qué no podría utilizar su relación deuda / ingresos completa si no tiene otra deuda? Básicamente, porque a los prestamistas no les gusta que vivan al límite. Las desgracias financieras suceden: usted pierde su trabajo, su automóvil se totaliza, una discapacidad médica le impide trabajar por un tiempo. Si su hipoteca es el 43% de sus ingresos, no tendrá margen de maniobra para cuando quiera o tenga que incurrir en gastos adicionales.
Los expertos en planificación financiera están de acuerdo en que puede pagar la compra de una vivienda si puede obtener una hipoteca con un pago mensual que no supere el 28% de sus ingresos brutos.
La mayoría de las hipotecas son compromisos a largo plazo: tenga en cuenta que puede hacer esos pagos todos los meses durante los próximos 30 años. En consecuencia, debe evaluar la confiabilidad de su fuente principal de ingresos. También debe considerar sus perspectivas para el futuro y la probabilidad de que sus gastos aumenten con el tiempo. Ser capaz de pagar una casa nueva hoy en día no es tan importante como su capacidad de pagarla a largo plazo.
No es necesario decir que poder pagar una casa no responde a la pregunta de si ahora es un buen momento para que usted tome esa opción.
El mercado inmobiliario
Suponiendo que tiene su situación de dinero personal bajo control, su próxima consideración es la economía del mercado de la vivienda, ya sea en su ubicación actual o en la que planea mudarse. Una casa es una inversión costosa. Tener el dinero para hacer la compra es excelente, pero no responde a la pregunta de si la compra tiene sentido desde una perspectiva financiera. Una forma de hacerlo es responder a la pregunta "¿Es más barato alquilar que comprar?" Si comprar resulta ser menos costoso que alquilar, ese es un fuerte argumento a favor de comprar.
Del mismo modo, vale la pena pensar en las implicaciones a largo plazo de la compra de una vivienda. Durante generaciones, comprar una casa era casi una forma garantizada de ganar dinero. Sus abuelos podrían haber comprado una casa hace 50 años por $ 20, 000 y venderla por cinco o 10 veces esa cantidad 30 años después.
No se puede decir lo mismo de los propietarios de época más reciente. Muchos de ellos perdieron dinero cuando el mercado inmobiliario se derrumbó en 2007, y muchos más ahora poseen casas que valen mucho menos que el precio que se compraron hace solo una década. Si está comprando la propiedad con la creencia de que su valor aumentará con el tiempo, asegúrese de tener en cuenta el costo de los pagos de intereses de su hipoteca, las actualizaciones de la propiedad y el mantenimiento continuo y de rutina en sus cálculos.
La perspectiva económica
En esa misma línea, hay años en que los precios inmobiliarios están deprimidos y años en los que son anormalmente altos. Si los precios son tan bajos que es obvio que está obteniendo un buen trato, puede tomar eso como una señal de que podría ser un buen momento para hacer su compra. En un mercado de compradores, los precios deprimidos aumentan las probabilidades de que el tiempo trabaje a su favor y haga que su casa se aprecie más adelante.
Las tasas de interés, que juegan un papel importante en la determinación del tamaño de un pago mensual de la hipoteca, también tienen años cuando son altas y años cuando son bajas. Obviamente, más bajo es mejor. Por ejemplo, nuestra Calculadora de pagos mensuales de hipotecas muestra que una hipoteca a 30 años (360 meses) con un préstamo de $ 100, 000 con un interés del 3% le costará $ 421.60 por mes. A una tasa de interés del 5%, le costará $ 536.82 por mes. Al 7%, salta a $ 665.30. Entonces, si las tasas de interés están cayendo, puede ser conveniente esperar antes de comprar. Si están aumentando, tiene sentido hacer su compra más temprano que tarde.
Las estaciones del año también pueden influir en el proceso de toma de decisiones. Si desea elegir la mayor variedad posible de hogares, la primavera es probablemente el mejor momento para comprar. Las señales de "En venta" tienden a brotar como flores a medida que el clima se calienta y el césped se vuelve verde. Parte de la razón se relaciona con el público objetivo de la mayoría de los hogares: familias que esperan mudarse hasta que sus hijos terminen el año escolar actual, pero quieren establecerse antes de que comience el nuevo año en el otoño.
Considere sus necesidades de estilo de vida
Si bien el dinero es obviamente una consideración importante, hay una serie de otros factores que podrían desempeñar un papel en su tiempo. ¿Es inminente su necesidad de espacio adicional (un nuevo bebé en camino, un pariente anciano que no puede vivir solo)? ¿La mudanza involucra a sus hijos cambiando de escuela? Si va a vender una casa en la que ha vivido durante menos de dos años, ¿incurriría en un impuesto sobre las ganancias de capital y, de ser así, vale la pena esperar para evitar la mordida?
Puede que le guste cocinar con ingredientes gourmet, tomar una escapada de fin de semana todos los meses, patrocinar las artes escénicas o hacer ejercicio con un entrenador personal. Ninguno de estos hábitos son asesinos de presupuesto, pero es posible que tenga que prescindir de ellos si compró una casa basándose únicamente en una relación deuda-ingreso del 43%.
Antes de practicar el pago de la hipoteca, dese un poco de margen financiero restando el costo de su pasatiempo o actividad más costosa del pago que calculó. Si el saldo no es suficiente para comprar la casa de sus sueños, es posible que tenga que reducir su diversión y juegos, o comenzar a pensar en una casa menos costosa como la casa de sus sueños.
Vender una casa, comprar otra
Guarde los ingresos de su hogar actual en una cuenta de ahorros y determine si, después de considerar otros gastos necesarios como pagos de automóviles o seguro médico, podrá pagar la hipoteca. También es importante recordar que se deberán asignar fondos adicionales para mantenimiento y servicios públicos. Estos costos serán indudablemente más altos para casas más grandes.
Cuando calcules, usa tus ingresos actuales. No asumas que ganarás más dinero en el futuro. Los aumentos no siempre ocurren, y las carreras cambian. Si basa la cantidad de la casa que compra en ingresos futuros, organice una cena romántica con sus tarjetas de crédito. Vas a terminar en una relación duradera con ellos.
Sin embargo, si puede manejar estos costos adicionales de la casa sin sudar una deuda adicional de la tarjeta de crédito, puede permitirse comprar una casa, siempre y cuando haya ahorrado suficiente dinero para el pago inicial.
¿Puede pagar el anticipo?
Es mejor dejar el 20% del precio de su casa para evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Generalmente agregado a sus pagos hipotecarios, el PMI puede costar entre $ 50 y $ 100 adicionales por mes.
Un anticipo menor no significa que comprar una casa sea imposible. Puede comprar una casa con tan solo un 3.5% de anticipo con un préstamo de la FHA, por ejemplo, pero hay bonificaciones para obtener más casos. Además de evitar el PMI antes mencionado, un pago inicial más grande significa:
- Pagos hipotecarios más pequeños. Para una hipoteca de $ 200, 000 con una tasa de interés del 5% por un plazo de 30 años, pagaría $ 1, 074. Si su hipoteca fuera de $ 180, 000 con una tasa de interés del 5% por un plazo de 30 años, pagaría $ 966.28. Más opciones de prestamista. Algunos prestamistas no lo financiarán a menos que ponga al menos del 5% al 10% de anticipo.
Si bien hay muchos beneficios para un pago inicial más grande, no sacrifique su cuenta de ahorros de emergencia por completo para dejar más en su hogar. Podría terminar en apuros cuando surgen reparaciones inesperadas u otras necesidades.
¿Planeas quedarte?
La asequibilidad debe ser lo primero que busca en una casa, pero también es mejor saber que querrá vivir en la casa que elija durante al menos 10 años. De lo contrario, podría quedar atrapado en una casa que no puede pagar en una ciudad de la que está listo para partir. Si no puede estimar en qué ciudad va a vivir y cuál es su plan de 10 años, no es el momento adecuado para comprar una casa. Si desea comprar una casa sin un plan de 10 años, compre una casa que tenga un precio mucho más bajo que el máximo que puede pagar. Tendrá que poder permitirse un golpe si tiene que venderlo rápidamente. Otra excepción: si trabaja para una empresa que compra casas de empleados reubicados, un nombre para esto es una opción de compra garantizada, también es seguro comprar sin un compromiso de 10 años.
La línea de fondo
¿Estás listo para comprar una casa? La respuesta invertida (sin juego de palabras) es "sí, si puede permitirse hacerlo". Pero "pagar" no es tan simple como lo que hay en su cuenta bancaria en este momento; Una serie de otras consideraciones financieras y de estilo de vida deben figurar en sus cálculos.
Cuando tiene en cuenta todos estos elementos, "si puede permitirse el lujo de hacerlo" comienza a parecer más complicado de lo que parece ser. Pero considerarlos ahora puede evitar errores costosos y problemas financieros más adelante. Por supuesto, hay un mejor momento para saltar: cuando encuentras la casa perfecta en el lugar perfecto para la venta, a un precio perfecto.
