¿Qué significan los fondos disponibles para distribución?
Los fondos disponibles para distribución (FAD) son una medida interna de la cantidad de capital que un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) posee para pagar a los accionistas comunes y a los tenedores de acciones. Un REIT posee una cartera de propiedades y / o hipotecas que generan ingresos y está obligado a distribuir casi todos sus ingresos netos imponibles cada año para mantener el estado de REIT. No existe un método estandarizado para calcular los fondos disponibles para distribución; sin embargo, muchos calculan el FAD de manera similar ajustando los fondos del valor de las operaciones para alquileres en línea recta, artículos no monetarios y cualquier gasto recurrente relacionado con bienes inmuebles.
Comprender los fondos disponibles para distribución (FAD)
Un REIT es un conjunto de propiedades e hipotecas agrupadas y ofrecidas como garantía en forma de un fideicomiso de inversión unitario. Cada unidad en un REIT representa una fracción proporcional de propiedad en cada uno de los activos subyacentes. Para calificar como REIT bajo las reglas de la Comisión de Bolsa y Valores (SEC), una compañía de propiedades debe distribuir al menos el 90% de los ingresos imponibles a sus inversores. Los fondos disponibles para distribución, una medida que no es PCGA, son una representación del flujo de caja de REIT para los inversores. Otro criterio son los fondos de las operaciones (FFO), pero el FAD se considera más representativo del flujo de efectivo debido a ciertos ajustes que proporcionan una imagen económica más real de las operaciones de un REIT.
Ejemplo de fondos disponibles para cálculo de distribución
Boston Properties, Inc., un REIT de propiedad comercial que posee edificios en Boston, Nueva York, San Francisco y Los Ángeles, calcula el FAD al agregar al FFO los costos de transacción de arrendamiento que califican como incentivos de alquiler, depreciación no inmobiliaria, pérdidas no monetarias (o restando ganancias) de la extinción anticipada de la deuda y el gasto de compensación basado en acciones; eliminando los efectos del alquiler de línea recta y el ajuste de gastos de alquiler de tierra de línea recta; y restando los gastos de capital de mantenimiento, mejoras de hotel y mejoras y reemplazos de equipos. Esta lista de elementos de ajuste no es exhaustiva, pero muestra cómo se manejan los elementos en efectivo y no en efectivo para presentar una cifra más precisa de los fondos reales disponibles para su distribución a los inversores. La compañía calcula además el índice de pago FAD, que define como distribuciones divididas por FAD. En 2014, el índice de pagos FAD de REIT fue de 64.8% y había aumentado a 74.8% en 2017.
