¿Qué es un multiplicador de ingresos brutos?
Un multiplicador de ingresos brutos (GIM) es una medida aproximada del valor de una propiedad de inversión que se obtiene dividiendo el precio de venta de la propiedad por su ingreso bruto anual de alquiler. GIM se utiliza en la valoración de bienes inmuebles comerciales, como centros comerciales y complejos de apartamentos, pero está limitado porque no considera el costo de factores como servicios públicos, impuestos, mantenimiento y vacantes. Otros métodos más detallados que se usan comúnmente para valorar propiedades comerciales incluyen la tasa de capitalización (tasa de capitalización) y el método de flujo de efectivo descontado.
Multiplicador de ingresos brutos explicado
El multiplicador de ingresos brutos se puede utilizar para determinar aproximadamente si el precio de venta de una propiedad es un buen negocio. Multiplicar el GIM por el ingreso bruto anual de la propiedad produce el valor de la propiedad, o por lo que debería estar vendiendo.
Ejemplo de cálculo del multiplicador de ingresos brutos
Por ejemplo, una propiedad bajo revisión tiene un ingreso bruto efectivo de $ 50, 000. Una venta comparable está disponible con un ingreso efectivo de $ 56, 000 y un valor de venta de $ 392, 000 (en realidad, buscaríamos una cantidad comparable para mejorar el análisis).
Nuestro GIM sería de $ 392, 000 / $ 56, 000 = 7.
En conclusión, este producto comparable (o "comp", como se suele llamar en la práctica) se vendió por 7 veces (7x) su bruto efectivo. Usando este multiplicador, vemos que esta propiedad tiene un valor de capital de $ 350, 000. Que se encuentra por: V = GIM x EGI, 7 x $ 50, 000 = $ 350, 000.
Inconvenientes del método multiplicador de ingresos brutos
Un argumento natural en contra del método multiplicador surge porque es una técnica de valoración bastante cruda. Debido a que los cambios en las tasas de interés (que afectan las tasas de descuento en el cálculo del valor del dinero en el tiempo), las fuentes o los ingresos (calidad) y los gastos no se consideran explícitamente, el multiplicador de ingresos brutos no es un modelo de valoración práctico, pero ofrece un " reverso del sobre ”punto de partida.
Otros inconvenientes incluyen:
- El método GIM asume uniformidad en las propiedades de clases similares. Los profesionales saben por experiencia que las relaciones de gastos entre propiedades similares a menudo difieren como resultado de factores tales como mantenimiento diferido, antigüedad de la propiedad y calidad del administrador de la propiedad. El GIM estima el valor en función del ingreso bruto y no del ingreso operativo neto (NOI), mientras que la propiedad se compra principalmente en función de su poder adquisitivo neto. Es completamente posible que dos propiedades puedan tener el mismo NOI aunque sus ingresos brutos difieran significativamente. Por lo tanto, el método GIM puede ser mal utilizado fácilmente por aquellos que no aprecian sus límites. Un GIM no tiene en cuenta la vida económica restante de propiedades comparables. Al ignorar la vida económica restante, un profesional puede asignar valores iguales a una nueva propiedad y una propiedad de 50 años, suponiendo que generan ingresos iguales.
