¿Qué significa la vida media?
Half-life es un término utilizado para describir una fecha futura cuando la mitad del capital total de una garantía respaldada por hipotecas (MBS), u otra forma de deuda o bono, se pagará. Si bien se puede hacer una estimación de cuál será la vida media, no es definitiva como las variables de seguridad o la hipoteca puede cambiar.
Para llevar clave
- La vida media representa una fecha futura cuando la mitad del capital total de una garantía respaldada por hipotecas (MBS), u otra forma de deuda o bono, se pagará. fuera del ámbito de la hipoteca, una vida media depende del pago mediante amortización o una provisión de fondos de amortización.
Comprender la vida media
En bienes raíces, la vida media significa el punto medio de un reembolso de hipoteca. Para un MBS, los préstamos para la vivienda se venden por el emisor bancos a una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) o una compañía financiera y luego agrupados para formar un único valor invertible; Esto significa que la vida media ocurre cuando se paga la mitad del capital agregado de las hipotecas subyacentes.
El tiempo necesario para alcanzar la vida media depende de las tasas de interés. A medida que disminuye el costo de los préstamos, el capital se pagará más rápido a medida que se incentive a los propietarios a refinanciar sus hipotecas a tasas más baratas. Por el contrario, a medida que aumentan las tasas de interés, la vida media aumentará a medida que los propietarios tarden más en pagar la hipoteca pendiente de su propiedad.
La vida media también se puede utilizar para representar el punto medio de reembolso de otras formas de bonos o deudas. Los bonos que están fuera del ámbito de la hipoteca tendrán una vida media que depende del pago mediante amortización o una provisión de fondos de amortización.
Por ejemplo, los bonos a 25 años a veces tienen una provisión donde el 5% del capital del bono debe pagarse después de cinco años de la emisión. En este caso, el bono tiene una vida media de cinco años, sumado a la cantidad de años necesarios para retirar la mitad de la emisión. El bono, por lo tanto, alcanzará su vida media después de 15 años.
Ejemplo de vida media
La vida media de una hipoteca es el punto medio del reembolso del principal y no incluye el pago de intereses. Sin embargo, cuanto mayor sea el interés, más tardará en llegar al punto medio del principal.
Digamos, por ejemplo, que una persona obtiene una hipoteca a 30 años por $ 100, 000 para comprar una casa, con un interés del 5%. Esto hace que su pago mensual sea de alrededor de $ 500, que comienza con una gran cantidad de intereses y disminuye con el tiempo a medida que se paga más capital.
En este escenario, llevará más de 19 años pagar la mitad del capital de la hipoteca, debido a los efectos de los intereses.
La vida media de un MBS
Como muestra el ejemplo anterior, la fecha de vida media de una hipoteca generalmente debe ocurrir después del punto medio cronológico del préstamo. En ciertas circunstancias, sin embargo, este momento puede surgir mucho más rápido.
En los Estados Unidos, el plazo promedio de la hipoteca es de 30 años, sin embargo, la vida media promedio de un MBS es de aproximadamente 12 años. ¿Por qué? Porque algunas de las hipotecas incluidas en estas inversiones se pagan antes de lo previsto. Cada vez que un propietario realiza un prepago, acelera la cantidad de tiempo que le lleva a estas inversiones recuperar la mitad del capital de las hipotecas subyacentes.
Normalmente, recibir un pago más rápido de lo esperado es algo bueno. Ese no es el caso para los titulares de MBS. Cuando los propietarios refinancian, a los inversionistas se les paga el capital que se les debe, pero también pierden el resto del interés que todavía se debía en la hipoteca original.
Esto hace que el trabajo de predecir hacia dónde se dirigen las tasas de interés sea fundamental para el inversionista de MBS. Las tasas constantes deberían prolongar la duración de un MBS y, posteriormente, la duración de la vida media, asegurando que se recupere más dinero de la inversión. Sin embargo, las tasas de aumento no son tan favorables, ya que a menudo dejan a los inversores atrapados con rendimientos más bajos de lo que podrían llegar a otro lado.
