¿Qué son los bonos de la Autoridad de Vivienda?
Los bonos de autoridad de vivienda, o bonos de vivienda, son emitidos por una agencia del gobierno estatal o local para ayudar a financiar la construcción o rehabilitación de viviendas de alquiler asequibles. Bajo ciertos programas, los ingresos de dichos bonos también se pueden usar para ayudar a las personas de bajos ingresos a comprar casas. El interés devengado por los inversores en bonos de la autoridad de vivienda está exento de impuestos federales y también puede estar exento de impuestos estatales y locales sobre la renta.
Como la mayoría de los bonos municipales, los bonos de la autoridad de vivienda se han visto históricamente como inversiones muy seguras. En este caso, los bonos están respaldados por el gobierno federal, que los ve como un medio para alentar la construcción de viviendas para personas de bajos ingresos.
Los fundamentos de los bonos de la Autoridad de Vivienda
Una autoridad municipal puede emitir deuda en forma de bonos para recaudar capital para financiar proyectos. Los dos tipos de bonos municipales son los bonos de obligación general y los bonos de ingresos. El pago de intereses y el reembolso del principal de un bono de obligación general (GO) se financian de las arcas financieras del gobierno estatal o local. Estos bonos están respaldados por la plena fe y crédito del gobierno municipal que puede tener la autoridad de aumentar los impuestos para cumplir con sus obligaciones de pago del bono GO. Por otro lado, las obligaciones de pago en una banda de ingresos están respaldadas por el flujo de ingresos proyectado del proyecto para el que se emitió el bono. Una forma de bono de ingresos es el bono de vivienda.
Para llevar clave
- Los bonos de autoridad de vivienda, o bonos de vivienda, son emitidos por una agencia del gobierno estatal o local para ayudar a financiar la construcción o rehabilitación de viviendas de alquiler asequibles. Los gobiernos estatales y locales emiten bonos de vivienda para financiar la construcción o rehabilitación de viviendas de alquiler asequibles. Además de pagar el capital del bono, el estado o localidad debe pagar intereses sobre el dinero que pide prestado. Como la mayoría de los bonos municipales, los bonos de la autoridad de vivienda se han visto históricamente como inversiones muy seguras.
Los gobiernos estatales y locales emiten bonos de vivienda para financiar la construcción o rehabilitación de viviendas de alquiler asequibles. Además de pagar el capital del bono, el estado o localidad debe pagar intereses sobre el dinero que pide prestado. Como bonos de actividad privada (PAB), los bonos de vivienda se pueden emitir en nombre de desarrolladores calificados y sin fines de lucro para financiar proyectos de viviendas para personas mayores y multifamiliares de bajos ingresos. Además, los ingresos de los bonos de vivienda también pueden emitirse para proporcionar financiamiento hipotecario de bajo costo a familias o individuos de bajos ingresos para que puedan comprar una casa. Las hipotecas otorgadas a través de bonos de vivienda están restringidas a los compradores de vivienda por primera vez que no ganan más que el ingreso medio del área. Además, el precio de una vivienda comprada con una hipoteca de bonos de vivienda se limita al 90 por ciento del precio promedio de compra del área.
Los bonos de vivienda generalmente tienen tasas de interés bajas y pueden emitirse como una obligación de demanda de tasa fija o variable (VRDO). Los pagos de capital e intereses a los tenedores de bonos se realizan a partir de los reembolsos de hipotecas prometidos y las ganancias de inversión --- los reembolsos realizados en las hipotecas por los prestatarios son recaudados por el administrador del bono de vivienda que invierte los fondos en inversiones a corto plazo hasta el momento programado para pagar interés para los tenedores de bonos. En efecto, el pago de los bonos de vivienda está respaldado por el pago de intereses oportuno y constante y el reembolso del principal de las hipotecas subyacentes por parte de los prestatarios.
Los bonos de vivienda son beneficiosos tanto para el estado como para los inversores privados. Por un lado, el gobierno obtiene acceso a una gran cantidad de financiamiento barato. Por otro lado, las ventajas fiscales que ofrecen los bonos de vivienda son muy atractivas para quienes se encuentran en los niveles impositivos superiores. Para los inversores, los intereses pagados por los bonos de vivienda están exentos del impuesto federal y, a veces, estatal. Cuanto mayor sea la tasa impositiva marginal, más valiosa será la exención de impuestos de un bono de ingresos de vivienda. Si bien los inversionistas sujetos al impuesto mínimo alternativo (AMT) pueden estar sujetos a impuestos, la exención significa que los inversionistas en niveles altos de impuestos federales se benefician de los bonos de ingresos y otros bonos municipales. Esta exención de impuestos ayuda a compensar la baja tasa de interés de los bonos.
Los créditos fiscales federales para viviendas de bajos ingresos son otra fuente de capital que se puede usar en lugar de o además de los bonos de vivienda para financiar proyectos de vivienda asequible. Los créditos son créditos federales no reembolsables del impuesto sobre la renta para parte del interés hipotecario que los compradores de viviendas calificados pagan cada año.
Ejemplo de Bonos de la Autoridad de Vivienda
Debido a que implican deuda gubernamental, la venta de bonos de la autoridad de vivienda a veces requiere la aprobación de los votantes locales. En 2018, por ejemplo, los votantes de California aprobaron una medida de votación para vender $ 4 mil millones en bonos de la autoridad de vivienda para financiar programas para residentes de bajos ingresos, veteranos y trabajadores agrícolas.
