Tabla de contenido
- Determinar una hipoteca asequible
- Criterios de los prestamistas
- Su puntaje de crédito
- Cómo calcular un anticipo
- Cómo deciden los prestamistas
- Criterios personales para compradores de vivienda
- Consideraciones previas a la hipoteca
- Costos más allá de la hipoteca
- La línea de fondo
2020 puede ver una recesión en el mercado inmobiliario, según la compañía de bienes raíces en línea Zillow. Los que no pueden pagar una transacción en efectivo no deben preguntarse: "¿Puedo pagar esa casa?" En cambio, deberían preguntar: "¿Puedo permitirme pedir prestado dinero para esa casa?"
Para llevar clave
- La regla general es que puede pagar una hipoteca que es dos o dos veces y media su ingreso bruto. Los pagos de hipoteca se componen de cuatro cosas: capital, intereses, impuestos y seguros, conocidos colectivamente como PITI. Su índice inicial es el porcentaje de su ingreso bruto anual que se destina a pagar su hipoteca y, en general, no debe exceder el 28%. Su índice final es el porcentaje de su ingreso bruto anual que se destina a pagar sus deudas, y en general no debe exceder el 36%.
Determinar una hipoteca asequible
En términos generales, la mayoría de los posibles propietarios de viviendas pueden permitirse financiar una propiedad que cuesta entre dos y dos veces y media su ingreso bruto. Según esta fórmula, una persona que gana $ 100, 000 por año puede pagar una hipoteca de $ 200, 000 a $ 250, 000. Sin embargo, este cálculo es solo una pauta general. Puede usar la calculadora de hipotecas de Investopedia para estimar mejor los pagos mensuales de la hipoteca.
En última instancia, al decidir sobre una propiedad, debe considerar algunos factores más. Primero, es una buena idea comprender lo que su prestamista cree que puede pagar (y cómo llegó a esa estimación). En segundo lugar, debe determinar algunos criterios personales evaluando no solo sus finanzas sino también sus preferencias y prioridades.
Hipotecas: ¿Cuánto puede pagar?
Criterios de los prestamistas
Si bien cada prestamista hipotecario determina sus propios criterios de accesibilidad, su capacidad para comprar una casa, y el tamaño y los términos del préstamo que merece, dependen en gran medida de los siguientes factores:
Ingresos brutos
Este es el nivel de ingresos que un posible comprador obtiene antes de los impuestos sobre la renta. En general, esto se considera salario más cualquier ingreso de bonificación y puede incluir ingresos a tiempo parcial, ingresos por trabajo por cuenta propia, beneficios del Seguro Social, discapacidad, pensión alimenticia y manutención de niños. El ingreso bruto juega un papel clave en la determinación de la relación de front-end.
Relación frontal-final
Esta proporción es el porcentaje de su ingreso bruto anual que puede dedicarse al pago de su hipoteca cada mes. El pago de una hipoteca consta de cuatro componentes (a menudo denominados colectivamente PITI): capital, intereses, impuestos y seguro (tanto el seguro de propiedad como el seguro de hipoteca privado, si así lo requiere su hipoteca). Una buena regla general es que PITI no debe exceder el 28% de su ingreso bruto. Sin embargo, muchos prestamistas permiten que los prestatarios superen el 30%, y algunos incluso permiten que los prestatarios superen el 40%.
Relación de fondo
También conocida como la relación deuda-ingreso (DTI), calcula el porcentaje de su ingreso bruto requerido para cubrir sus deudas. Las deudas incluyen pagos con tarjeta de crédito, manutención de hijos y otros préstamos pendientes (automóviles, estudiantes, etc.). En otras palabras, si paga $ 2, 000 cada mes en gastos y gana $ 4, 000 cada mes, su proporción es del 50%, la mitad de su ingreso mensual se utiliza para pagar la deuda.
Estas son las malas noticias: una relación deuda / ingreso del 50% no te va a llevar a la casa de tus sueños. La mayoría de los prestamistas recomiendan que su DTI no exceda el 36% de su ingreso bruto. Para calcular su deuda mensual máxima en base a esta relación, multiplique su ingreso bruto por 0.36 y divida entre 12. Por ejemplo, si gana $ 100, 000 por año, sus gastos de deuda mensual máxima no deben exceder los $ 3, 000. Cuanto menor sea la relación DTI, mejor.
Su puntaje de crédito
Si un lado de la moneda de asequibilidad es el ingreso, entonces el otro lado es el riesgo. Los prestamistas hipotecarios han desarrollado una fórmula para determinar el nivel de riesgo de un posible comprador de vivienda. La fórmula varía, pero generalmente se determina utilizando el puntaje de crédito del solicitante. Los solicitantes con un puntaje de crédito bajo pueden esperar pagar una tasa de interés más alta, también conocida como tasa de porcentaje anual (APR), en su préstamo.
20%
El monto del precio de compra de una casa que se necesita para el pago inicial que le permite evitar pagar un seguro hipotecario privado
Cómo calcular un anticipo
El pago inicial es la cantidad que el comprador puede pagar en efectivo por la residencia, utilizando efectivo o activos líquidos. Los prestamistas suelen exigir un pago inicial de al menos el 20% del precio de compra de una vivienda (y es el mínimo requerido para evitar la necesidad de un seguro hipotecario privado), pero muchos prestamistas permiten a los compradores comprar una vivienda con porcentajes significativamente menores. Obviamente, cuanto más pueda pagar, menos financiamiento necesitará y mejor mirará al banco.
Por ejemplo, si un posible comprador de vivienda puede pagar el 10% de una casa de $ 100, 000, el pago inicial es de $ 10, 000, lo que significa que el propietario debe financiar $ 90, 000.
Además de la cantidad de financiamiento, los prestamistas también quieren saber la cantidad de años para los cuales se necesita el préstamo hipotecario. Una hipoteca a corto plazo tiene pagos mensuales más altos, pero es probable que sea menos costosa durante la duración del préstamo.
Cómo deciden los prestamistas
La decisión del prestamista hipotecario sobre la asequibilidad de los compradores de vivienda entra en muchos factores diferentes, pero básicamente se reduce a ingresos, deudas, activos y pasivos. A veces creemos que nuestras solicitudes de hipoteca son juzgadas por una persona que utiliza un criterio intuitivo en lugar de criterios objetivos, pero, de hecho, incluso si su prestamista hipotecario estaba teniendo un mal día, puede estar seguro de que gran parte del proceso es formulado.
Un prestamista quiere saber cuántos ingresos obtiene un solicitante, cuántas demandas hay sobre esos ingresos y el potencial para ambos en el futuro, en resumen, cualquier cosa que pueda poner en peligro su capacidad de recibir un reembolso. Los ingresos, el pago inicial y los gastos mensuales generalmente son calificadores básicos para el financiamiento, mientras que el historial crediticio y el puntaje determinan la tasa de interés sobre el financiamiento en sí.
Criterios personales para compradores de vivienda
El prestamista puede decirle que puede pagar una gran propiedad, pero ¿puede realmente? Recuerde, los criterios del prestamista consideran en gran medida su salario bruto. El problema con el uso de la remuneración bruta es simple: tiene en cuenta hasta el 30% de su cheque de pago, pero ¿qué pasa con los impuestos, las deducciones de FICA y las primas de seguro de salud? Incluso si obtiene un reembolso en su declaración de impuestos, eso no lo ayuda ahora, ¿y cuánto va a recuperar realmente?
Es por eso que algunos expertos financieros consideran que es más realista pensar en términos de su ingreso neto (también conocido como pago neto) y que no debe usar más del 25% de su ingreso neto en el pago de su hipoteca. De lo contrario, si bien literalmente podría pagar la hipoteca mensualmente, podría terminar en "casa pobre".
Los costos de pagar y mantener su hogar podrían suponer un porcentaje tan grande de sus ingresos, muy por encima del índice nominal inicial, que no le quedará suficiente dinero para cubrir otros gastos discrecionales o deudas pendientes o para ahorrar para la jubilación o incluso un día lluvioso. La decisión de si ser o no pobre de la casa es en gran medida una cuestión de elección personal; obtener la aprobación de una hipoteca no significa que realmente pueda pagar los pagos.
No se ponga en la posición de convertirse en “pobre de la casa”, pagando tanto por una hipoteca que no le quede suficiente dinero para cubrir gastos discrecionales o ahorrar para la jubilación.
Consideraciones previas a la hipoteca
Además de los criterios del prestamista, tenga en cuenta los siguientes problemas cuando considere su capacidad de pagar una hipoteca.
Ingresos
¿Confía en dos ingresos solo para pagar las facturas? ¿Tu trabajo es estable? ¿Puede encontrar fácilmente otra posición que pague lo mismo, o mejor, los salarios si pierde su trabajo actual? Si cumplir con su presupuesto mensual depende de cada centavo que gane, incluso una pequeña reducción puede ser un desastre.
Gastos
El cálculo de su índice de fondo incluirá la mayoría de sus gastos de deuda actuales, pero ¿qué pasa con otros gastos que aún no ha generado? ¿Tendrás hijos que irán a la universidad algún día? ¿Tiene planes de comprar un auto, camión o bote nuevo? ¿Su familia disfruta de unas vacaciones anuales?
Estilo de vida
¿Estás dispuesto a cambiar tu estilo de vida para obtener la casa que deseas? Si no le molestan menos viajes al centro comercial y un poco de ajuste del presupuesto, aplicar una relación de fondo más alta podría funcionar bien. Si no puede hacer ningún ajuste, o si ya tiene saldos considerables en su cuenta de tarjeta de crédito, es posible que desee ir a lo seguro y adoptar un enfoque más conservador en la búsqueda de su casa.
Personalidad
No hay dos personas que tengan la misma personalidad, independientemente de sus ingresos. Algunas personas pueden dormir profundamente por la noche sabiendo que deben $ 5, 000 por mes durante los próximos 30 años, mientras que otros se preocupan por un pago de la mitad de ese tamaño. La posibilidad de refinanciar la casa para poder pagar los pagos de un auto nuevo enloquecería a algunas personas sin preocupar a los demás.
Sea honesto sobre el nivel de riesgo financiero con el que se siente cómodo viviendo.
Costos más allá de la hipoteca
Si bien la hipoteca es sin duda la mayor responsabilidad financiera de la propiedad de la vivienda, hay una serie de gastos adicionales, algunos de los cuales no desaparecen incluso después de que la hipoteca se cancela. Los compradores inteligentes harían bien en tener en cuenta los siguientes artículos:
Mantenimiento
Incluso si construye una nueva casa, no se quedará nueva para siempre, ni tampoco los electrodomésticos importantes y caros, como estufas, lavavajillas y refrigeradores. Lo mismo se aplica al techo de la casa, el horno, el camino de entrada, la alfombra e incluso la pintura en las paredes. Si tiene una vivienda pobre cuando asume el primer pago de la hipoteca, podría encontrarse en una situación difícil si sus finanzas no han mejorado para cuando su casa necesita reparaciones importantes.
Utilidades
Los servicios de calefacción, electricidad, agua, alcantarillado, eliminación de basura, televisión por cable y teléfono cuestan dinero. Estos gastos no están incluidos en la relación de fondo, ni se calculan en la relación de fondo. Sin embargo, son inevitables para la mayoría de los propietarios.
Tasas de asociación
Muchos barrios cerrados o comunidades planificadas evalúan las tarifas de asociación mensuales o anuales. Algunas veces estas tarifas son menos de $ 100 por año; otras veces son varios cientos de dólares por mes. En algunas comunidades incluyen el mantenimiento del césped, la remoción de nieve, una piscina comunitaria y otros servicios.
Algunas tarifas solo se utilizan para los costos administrativos de administrar la comunidad. Es importante recordar que, si bien un número cada vez mayor de prestamistas incluye tarifas de asociación en el índice inicial, es probable que estas tarifas aumenten con el tiempo.
Muebles y decoracion
Conduzca a través de casi cualquier comunidad de casas nuevas después de que se ponga el sol y es probable que observe algunas luces interiores que iluminan habitaciones vastas y vacías que solo puede ver porque esas casas grandes y hermosas no tienen cortinas. Esta no es la última tendencia de decoración. Es el resultado de una familia que gastó todo su dinero en la casa y ahora no puede pagar cortinas o muebles. Antes de comprar una casa nueva, eche un vistazo a la cantidad de habitaciones que deberán amueblarse y la cantidad de ventanas que deberán cubrirse.
La línea de fondo
El costo de una casa es el gasto personal más grande que la mayoría de las personas enfrentarán. Antes de asumir una deuda tan enorme, tómese el tiempo para hacer los cálculos. Después de calcular los números, considere su situación personal y piense en su estilo de vida, no solo ahora, sino en la próxima década o dos.
La casa de sus sueños puede ser todo lo que ha querido a un excelente precio ahora, pero ¿vale la pena extenderse demasiado a usted y a su familia? ¿Estarás hipotecando no solo tu casa sino también toda tu vida? Un prestamista lo ayuda a comprar una casa, pero la persona que debe decidir si realmente puede pagarla es usted.
