La propiedad de alquiler tiene sus ventajas. Si elige la propiedad de alquiler correcta, puede recibir un flujo de ingresos regular que cubre la hipoteca y le proporciona una ganancia respetable cada mes. Cuando vendes la propiedad, puedes tener una ganancia inesperada considerable.
Sin embargo, esa máquina generadora de ingresos puede costarle cuando vende. Esto se debe a que pagará impuestos sobre las ganancias de capital (ganancias) cuando se venda la propiedad. Para 2018, la tasa impositiva sobre las ganancias de capital a largo plazo es del 15% si está casado que presenta una declaración conjunta con ingresos imponibles entre $ 77, 201 y $ 479, 000. Si su ingreso es de $ 479, 001 o más, la tasa de ganancias de capital es del 20%.
La venta de propiedades en alquiler podría generar una importante reducción de impuestos, dependiendo de las ganancias que obtenga de la venta. Para una pareja casada que presenta una declaración conjunta con un ingreso imponible de $ 480, 000 y ganancias de capital de $ 100, 000, por ejemplo, los impuestos sobre esas ganancias de propiedad de alquiler ascenderían a $ 20, 000. Pero hay formas de reducir la carga cuando vende una propiedad de alquiler; a continuación hay tres estrategias.
Ganancias compensadas con pérdidas
Qué es: la cosecha con pérdida de impuestos
Para quién es: cualquier persona con pérdidas de capital en un año fiscal determinado
Lo que obtienes: la capacidad de restar esas pérdidas de las ganancias de capital obtenidas de la venta de la propiedad de alquiler
Una manera efectiva de reducir su exposición fiscal al vender una propiedad en alquiler es combinar la ganancia de la venta con una pérdida en otra área de sus inversiones. Esto se llama cosecha con pérdida de impuestos. Muchas personas emplean esta estrategia al final del año para reducir la cantidad que deben de las ganancias de acciones, pero también se puede usar para alquilar propiedades inmobiliarias. Esto se debe a que el Servicio de Impuestos Internos le permite combinar ganancias con pérdidas para reducir la cantidad que le debe al gobierno.
Digamos que ganó $ 50, 000 de la venta de un departamento de alquiler, pero se bañó en el mercado de valores y perdió $ 75, 000. Puede compensar los $ 50, 000 en ganancias de capital, haciendo que la ganancia de la venta de la propiedad de alquiler sea un lavado.
Aproveche la Sección 1031 del Código Tributario
Qué es: Intercambio "similar" del IRS Sección 1031
Para quién es: Cualquier persona que pueda reinvertir los ingresos de la venta de bienes inmuebles de inversión (es decir, propiedades de alquiler) en bienes inmuebles nuevos
Lo que obtienes: la capacidad de diferir algunos o todos los impuestos sobre la ganancia de capital
Los inversores inmobiliarios que no pretenden retirar dinero pueden postergar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital gracias a la Sección 1031 del código fiscal. Un intercambio de la Sección 1031 le permite vender su propiedad de alquiler, comprar una propiedad "similar" y diferir el pago de impuestos al momento del intercambio. Puede ejecutar 1031 intercambios tantas veces como desee, pero cuando finalmente obtenga una ganancia, se deberán pagar impuestos. Antes de la aprobación de la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de 2017, su intercambio de la Sección 1031 podría incluso involucrar ciertos tipos de propiedad personal. Según la nueva ley, el intercambio debe incluir bienes inmuebles.
La forma más simple de diferir impuestos es cambiar una propiedad por otra. Una estrategia más complicada llamada intercambio diferido le permite vender una propiedad y luego adquirir una o más propiedades de reemplazo similares. El término "tipo similar" tiene una interpretación muy amplia. No tiene que cambiar un condominio por otro o un negocio por otro. La estipulación principal con la propiedad es que debe ser para fines de alquiler y debe haber generado ingresos. Su hogar personal, casa de vacaciones u otra propiedad no cuentan.
El tiempo es importante. Tiene 45 días a partir de la fecha de la venta para identificar posibles propiedades de reemplazo y debe cerrar la propiedad de reemplazo dentro de los 180 días. Si su declaración de impuestos vence antes de ese período de 180 días, debe cerrar antes. No cumpla con los plazos y tendrá que pagar impuestos sobre la venta de la propiedad de alquiler original.
Convierta su propiedad de alquiler en su residencia principal
Qué es: conversión de la propiedad de alquiler a una residencia principal
Para quién es: Cualquier persona que pueda convertir la propiedad de alquiler en su residencia principal para un mejor tratamiento fiscal cuando venda
Lo que obtienes: la capacidad de excluir hasta $ 500, 000 en ganancias de capital de impuestos
Vender una casa en la que vive tiene mejores beneficios fiscales que descargar una propiedad de alquiler para obtener ganancias, por lo que algunas personas convierten las propiedades de alquiler en su residencia principal para evitar el impacto fiscal sobre las ganancias de capital. La Sección 121 del IRS le permite excluir hasta $ 250, 000 de las ganancias de la venta de su residencia principal si es soltero y hasta $ 500, 000 si está casado y presenta una declaración conjunta. Para calificar, debe haber sido propietario de la casa durante cinco años y haber vivido en ella durante al menos dos de los cinco. El monto de su deducción depende de cuánto tiempo se usó la propiedad para alquiler versus como residencia principal.
Supongamos, por ejemplo, que compró una casa hace cinco años por $ 200, 000 y la alquiló durante los primeros tres años. Hace dos años, se mudó y luego vendió la casa recientemente por $ 300, 000. Habrás realizado $ 100, 000 en ganancias de capital, pero solo puedes deducir dos quintos (40%) de esa cantidad ya que solo viviste en la casa dos de cada cinco años. Los $ 60, 000 restantes en ganancias de capital estarán sujetos a impuestos sobre ganancias de capital.
Deducciones fiscales para propietarios de propiedades de alquiler
La línea de fondo
El impuesto sobre las ganancias de capital puede quitarle una gran parte de sus ganancias de la venta de una inversión inmobiliaria, pero afortunadamente hay formas de evitarlo. Ya sea que participe en un intercambio de una propiedad por otra, combine las pérdidas de inversión con ganancias para compensar el impacto fiscal o convierta su alquiler en su residencia principal, estas estrategias lo ayudarán a diferir o evitar pagar algunos o todos los impuestos sobre ganancias de capital. Sin ellos, las ganancias de capital pueden costarle hasta un 15% o 20% de sus ganancias, dependiendo de sus ingresos imponibles.
