Los inversores que buscan exposición a bienes inmuebles pueden buscar propiedades de inversión para comprar y alquilar, o pueden comprar acciones de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Convertirse en propietario ofrece un mayor apalancamiento y una mejor oportunidad de obtener grandes ganancias, pero viene con una larga lista de problemas, como cobrar el alquiler y responder a problemas de mantenimiento. Los REIT proporcionan una forma mucho más simple de invertir en bienes raíces y obtener ingresos consistentes a través de dividendos, pero confieren menos control y su potencial tiende a ser menor que el de las propiedades de alquiler.
Propietario Pros
Convertirse en propietario ofrece varias ventajas. Quizás la mayor ventaja es el apalancamiento. Los inversores con buen crédito pueden comprar propiedades de alquiler con tan solo un 20% de anticipo, financiando el resto. Por lo tanto, el desembolso en efectivo del inversor en una propiedad de $ 100, 000 es de solo $ 20, 000. Si el valor de la propiedad aumenta en un 20% en el primer año, una cantidad que no es desconocida en un mercado inmobiliario, el inversor disfruta de un rendimiento del 100%.
Si bien los pagos de la hipoteca deben realizarse sobre el monto financiado, un inversor inmobiliario inteligente gana suficiente dinero en ingresos de alquiler para cubrir la hipoteca, y el dinero sobra como ganancia. Esto permite al inversionista ganar dinero tanto de la apreciación de la propiedad como de los pagos de alquiler de los inquilinos.
Propietario Contras
Ser propietario es una inversión mucho más práctica que poseer acciones de un REIT. Muchas personas que se han metido en el negocio de comprar propiedades de alquiler han aprendido rápidamente que el tiempo requerido para administrar todas sus propiedades se convierte en otro trabajo a tiempo completo. Una persona que considere comprar propiedades de alquiler debe prepararse para un gran compromiso de tiempo, o estar preparada para pagarle a un administrador de propiedades profesional para que se encargue de las minucias involucradas, como vacantes publicitarias, cobrar alquileres y tratar con inquilinos morosos.
Luego están los innumerables gastos relacionados con la propiedad. Dependiendo de cómo se redacte el contrato de arrendamiento, el propietario podría ser financieramente responsable de todo, desde un grifo con fugas hasta un refrigerador roto. Esto puede afectar las ganancias de un inversor rápidamente. Además, lidiar con frenéticas llamadas telefónicas nocturnas cada vez que el inodoro de un inquilino no se descarga correctamente puede impedir la calidad de vida.
REIT Pros
Quizás la mayor ventaja de comprar acciones REIT en lugar de propiedades de alquiler es la simplicidad. La inversión en REIT permite compartir la apreciación del valor y los ingresos por alquiler sin estar involucrado en la molestia de comprar, administrar y vender propiedades. La diversificación es otro beneficio. La construcción de una cartera diversificada de propiedades de alquiler propias requiere un presupuesto considerable y mucho tiempo y experiencia. Invertir en el REIT correcto ofrece una diversificación hecha para usted en una compra simple. Además, si bien las propiedades de alquiler son inversiones potencialmente lucrativas, pueden ser muy poco líquidas, especialmente cuando el mercado inmobiliario se debilita. Las acciones de REIT, por otro lado, pueden canjearse por efectivo en una llamada telefónica de cinco minutos.
REIT Contras
Los REIT carecen de la ventaja de apalancamiento que ofrece el financiamiento de propiedades de alquiler. Debido a que la ley exige un REIT para distribuir el 90% de sus ganancias a los inversores, eso deja solo el 10% para hacer crecer la empresa al invertir en propiedades adicionales. En consecuencia, los precios de las acciones de REIT rara vez crecen tan rápido como, por ejemplo, las empresas de tecnología de Silicon Valley, que rara vez pagan dividendos y generalmente invierten cada centavo de sus ganancias en crecimiento e innovación.
La inversión en REIT ofrece menos control que ser propietario. Cuando un inversionista compra propiedades de alquiler, el inversionista puede ver, tocar y oler cada propiedad antes de que la posea. El inversor puede investigar el mercado de alquiler local y examinar datos sobre cómo les ha ido recientemente a propiedades similares. Comprar acciones REIT significa ceder ese control a otra persona. Esto puede ser ideal para los inversores que no desean tomar tales decisiones, pero aquellos que prefieren un enfoque práctico podrían estar mejor como propietarios.
