Cooperativas versus condominios: una visión general
Los condominios y las cooperativas comparten similitudes pero también tienen características únicas que ofrecen una variedad de opciones para los residentes. En muchos sentidos, el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York es diferente a cualquier otro en los Estados Unidos. Una de las mayores diferencias es que los apartamentos en venta en Nueva York son condominios o cooperativas. En la mayoría de los lugares, los condominios son la regla, pero no en la Gran Manzana. Aunque las cooperativas superan en número a los condominios en Nueva York, en aproximadamente un 75%, según la mayoría de las estimaciones, hay más condominios en el mercado activo en cualquier momento dado.
Comencemos con un breve examen de la diferencia entre una cooperativa y un condominio. Cuando compra un condominio, su departamento, así como un porcentaje de las áreas comunes, le pertenecen. Cuando compra una cooperativa, en realidad no compra su departamento; en cambio, está comprando acciones en una corporación que es su edificio. El tamaño de su parte depende del tamaño de su apartamento; comprar las acciones le permite ocupar una unidad en el edificio cooperativo. Al cierre de un condominio, se le dará una escritura; Al cierre de una cooperativa, obtendrá un contrato de arrendamiento patentado.
En su mayor parte, tanto los condominios como las cooperativas tienen un portero y un superintendente en el personal; algunos agregarán un conserje que hará todo lo que los otros dos no hacen. Las comodidades pueden ser discretas (tal vez solo una sala de almacenamiento en el sótano) o tan completas como una terraza ajardinada, una sala de billar, una sala de piano, una sala de proyección, una sala de juegos para niños y un gimnasio.
Para llevar clave
- Cuando compra un condominio, su departamento, así como un porcentaje de las áreas comunes, le pertenecen. Cuando compra una cooperativa, en realidad no compra su departamento; en cambio, está comprando acciones en una corporación que es su edificio. Los precios de los contratos son más altos que las cooperativas, pero las cooperativas requieren un pago inicial mayor, tarifas mensuales más altas y un largo proceso de aprobación. Los condominios permiten subarrendar el apartamento mientras que las cooperativas no lo hacen, lo que ofrece a los compradores una comunidad más estable y menos transitoria.
Condominios
Los vecindarios más nuevos, una vez considerados atípicos pero ahora considerados modernos, son donde encontrarás los condominios. Según Gary Malin, presidente de Citi Habitats, una corredora de bienes raíces de Nueva York, "si vivir en una casa de cristal en el cielo es más tu estilo, es probable que estés viendo muchos condominios. Los edificios de condominios no se volvieron comunes en la ciudad de Nueva York hasta la década de 1970, por lo que a menudo son más modernos que las cooperativas. "Dado que el terreno disponible para nuevos edificios de condominios es limitado en Manhattan", dice, "es probable que los condominios más nuevos se encuentren en vecindarios próximos y limítrofes en los lados este y oeste lejanos. En Queens y Brooklyn, hemos visto muchos condominios de nueva construcción que se están construyendo en antiguas áreas industriales a lo largo de la costa de Long Island City y Williamsburg, así como en el centro de Brooklyn."
Pago inicial y precio
El costo a menudo puede conducir el proceso de decisión para comprar bienes raíces, y los condominios ofrecen pagos iniciales atractivos, por lo que generalmente solo se requiere el 10% del precio de compra. Sin embargo, los condominios tienden a tener precios más altos que las cooperativas.
Costos de cierre
Los costos de cierre en un condominio son más altos que para una cooperativa. Para más detalles, le pedimos al abogado de bienes raíces de Nueva York, Adam Stone, que compare los dos. Esto es lo que se le ocurrió: para un condominio de $ 1 millón con una hipoteca de $ 800, 000, los costos de cierre serían: seguro de título para el comprador, $ 4, 500; seguro de título para el prestamista, $ 1, 000; búsquedas de títulos, $ 700, tarifas de registro, $ 700, impuesto de mansión del estado de Nueva York, $ 10, 000, impuesto de registro de hipoteca del estado de Nueva York, $ 15, 370. El total general: $ 32, 270 (sin los honorarios del prestamista, que varían según el prestamista).
Y para cualquiera que se pregunte cuál es el impuesto de la mansión, Stone explica: “El estado de Nueva York tiene un impuesto de transferencia del 0.4% del precio de venta, que se le cobra al vendedor de cualquier propiedad residencial. También tiene un impuesto de transferencia del comprador del 1%, también conocido como 'impuesto de mansión' porque solo se aplica a propiedades residenciales con un precio de $ 1 millón o más ”.
Cargos mensuales
Los propietarios de condominios tienen una factura mensual llamada "cargos comunes", que se utilizan para el mantenimiento del edificio: áreas comunes, paisajismo, pago del personal y, a menudo, algunos de los servicios públicos.
Los propietarios de condominios emiten dos cheques cada mes (uno para el mantenimiento del edificio y otro para los impuestos a la propiedad), pero a menudo el total combinado del propietario del condominio es menor que la factura de mantenimiento del propietario de la cooperativa.
El tablero
Los tableros de condominios tienden a ser menos exigentes que los tableros cooperativos. Las cooperativas tienen un proceso de aprobación más largo, que incluye una entrevista. La junta directiva decide si un posible comprador puede comprar la cooperativa.
De acuerdo con Warner M. Lewis del equipo Harkov Lewis en Halstead Property, "con un condominio, un edificio puede solicitar un paquete al comprador", dice Lewis, "pero no hay entrevista, y el edificio solo tiene el derecho de primer rechazo (es decir, tiene que aprobarlo, o el condominio tiene que comprarlo ellos mismos), lo que significa que, cuando tiene un contrato firmado, a menos que le pase algo al comprador (o al financiamiento), el acuerdo es tan bueno como hecho ".
Reglas
Los condominios tienden a tener menos reglas, incluidas restricciones sobre el uso de fondos extranjeros para la compra. Los condominios permiten a los inversionistas internacionales comprar y alquilar sus espacios; generalmente con algunas advertencias, pero ninguna que sea onerosa. Los condominios también permiten que el departamento sea subarrendado o arrendado a otra parte. Sin embargo, algunas asociaciones de condominios pueden imponer más reglas que otras. Como resultado, es importante que los posibles compradores hagan su investigación para determinar qué es y qué no está permitido.
La preferencia del comprador
Según Gary Malin, presidente de Citi Habitats, “si prefiere marchar al ritmo de su propio baterista, y valora la flexibilidad, entonces un condominio puede ser la mejor opción para usted. Sin embargo, comprenda que esta libertad tiene un precio. Los condominios son casi siempre más caros que las cooperativas equivalentes. Además, si ver caras nuevas en el elevador regularmente es un problema para usted, busque en otro lado. Los inquilinos pueden ser comunes en los edificios de condominios. Los propietarios a menudo aprovechan las políticas más liberales de un condominio ”.
Co-Ops
En términos generales, las áreas residenciales más antiguas y establecidas tienen una preponderancia de cooperativas. Como explica Gary Malin: “Si te gustan las propiedades históricas, es probable que termines en una cooperativa, ya que casi todos los edificios de antes de la guerra están organizados de esta manera. Además, debido a que los edificios cooperativos tienden a ser más antiguos que los desarrollos de condominios, a menudo se ubican en ubicaciones más centrales. Por ejemplo, casi todos los edificios residenciales que bordean Park Avenue en el Upper East Side (una ubicación privilegiada en cualquier medida) son cooperativas ”.
Pago inicial y precio
Al igual que con un condominio, la decisión podría reducirse a cuánto puede gastar y ahorrar para el pago inicial. Aunque es posible pagar solo el 10% del precio de compra de un condominio, una cooperativa puede requerir un pago inicial mucho mayor en el vecindario del 20% al 50% del precio de compra. La buena noticia es que el precio de compra de una cooperativa tiende a ser menor que los condominios. Sin embargo, los precios pueden variar según el vecindario involucrado.
Costos de cierre
Según el abogado de bienes raíces de Nueva York, Adam Stone, una cooperativa tiene costos de cierre más bajos. En el ejemplo citado anteriormente para un condominio, que tenía más de $ 32, 000 en costos, una cooperativa solo tiene el impuesto de mansión de $ 10, 000. La diferencia sustancial se debe al hecho de que el condominio es propiedad real, mientras que las acciones de la cooperativa son propiedad personal. "Puede ser semántica para algunos, pero no cuando se calculan los costos de cierre".
Cargos mensuales
Los propietarios de las cooperativas emiten un cheque al mes llamado cargos de "mantenimiento". Al igual que los condominios, la tarifa mensual se destina al mantenimiento básico de la propiedad y al personal necesario para mantener el edificio funcionando correctamente. Las tarifas cooperativas tienden a ser más altas que las tarifas de condominio ya que la tarifa a menudo incluye al menos parte de la hipoteca del edificio. Aunque las tarifas mensuales pueden variar según el tamaño del edificio.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que el mantenimiento y los cargos comunes no están escritos en piedra. Cualquier gasto importante (un nuevo techo, un nuevo lobby, más miembros del personal) puede desencadenar una evaluación: algo que los miembros de la junta deciden y algo que rara vez se puede revertir.
El tablero
Como se indicó anteriormente, la mayoría de las juntas cooperativas tienen un proceso de solicitud riguroso y a menudo largo que puede requerir que el comprador entregue información financiera, se someta a una verificación de empleo y posiblemente a una verificación de antecedentes personales.
Warner M. Lewis del equipo de Harkov Lewis en Halstead Property lo resume: “En una cooperativa, no solo tienes que tener el dinero para comprar el apartamento (o financiamiento para hacerlo), también debes ser aprobado por la junta después de enviar una solicitud, que generalmente es muy detallada y requiere mucho tiempo. Luego, con poca o ninguna razón, un comprador puede ser rechazado después de su entrevista, o incluso antes, solo por algo en su paquete. He tenido tratos y he visto tratos donde no hay rima o razón para rechazarlos ”.
Reglas
Las juntas cooperativas tienden a tener más reglas que los condominios y pueden indicar cuándo puedes practicar tu trombón, si puedes poner decoraciones navideñas en tu puerta y si tu mascota puede mudarse contigo. La mayoría de las reglas están destinadas a promover la armonía, la calma y la cortesía de la vida cooperativa.
Pero las reglas que desalientan a algunos compradores nacionales, y casi a todos los compradores internacionales, son restricciones cooperativas para subarrendar: es raro que las cooperativas permitan a los accionistas alquilar sus apartamentos por un período prolongado de tiempo, si es que lo hacen. Otra regla de las cooperativas que hace que las compras de los internacionales sean imposibles es que es poco probable que acepten a alguien cuyos fondos están fuera de los EE. UU.
Según Lewis, “las cooperativas tienen que ver con el establecimiento de un grupo estable de residentes a largo plazo. Los condominios no parecen tan preocupados por eso ".
La preferencia del comprador
Según Gary Malin, "las cooperativas son una opción inteligente para quienes valoran la estabilidad y desean plantar raíces en un edificio. Simplemente pregúntese:" ¿Estoy en esto a largo plazo? " Las cooperativas son mucho menos transitorias que los condominios, por lo que son un excelente lugar para vivir si quieres conocer a tus vecinos. Solo prepárate para ser analizado, tocado y molestado, pero entiende que este proceso es lo que mantiene coopere con una inversión estable y extraordinariamente segura ".
