¿Qué es una obligación de flujo de efectivo hipotecario (MCFO)?
Una obligación de flujo de efectivo hipotecario (MCFO) es un tipo de bono de obligación general sin garantía de transferencia de hipoteca que tiene varias clases o tramos. Los MCFO utilizan el flujo de efectivo de un conjunto de hipotecas que generan ingresos para pagar a los inversores su capital más intereses. Los pagos se reciben de hipotecas en el grupo y se transfieren a los titulares de la garantía MCFO.
Comprender la obligación de flujo de efectivo hipotecario (MCFO)
Las obligaciones de flujo de efectivo hipotecario (MCFO) se parecen a las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) en algunos aspectos, pero no son lo mismo. Los MCFO no tienen derecho de retención sobre las hipotecas en poder de la seguridad. Simplemente están obligados por contrato a utilizar los ingresos de las hipotecas para pagar a sus inversores. Los propietarios de MCFO no tienen derechos legales sobre las hipotecas subyacentes reales, por lo tanto, los MCFO son más riesgosos que los CMO.
Al igual que los CMO, los MCFO son una forma de garantía respaldada por hipotecas creada a través de la titulización de hipotecas residenciales individuales que obtienen intereses y pagos de capital de ese grupo específico de hipotecas. Debido a que no tienen las mismas protecciones legales que los CMO, los MCFO generalmente ofrecen a los inversores tasas de cupón más altas.
Riesgos y estructura de las obligaciones de flujo de efectivo hipotecario
Al igual que los CMO, los MCFO agrupan las hipotecas en grupos con diferentes características de pago y perfiles de riesgo llamados tramos. Los tramos se reembolsan con el principal de la hipoteca y los pagos de intereses en un orden específico, con los tramos mejor calificados que vienen con la mejora crediticia, que es una forma de protección contra el riesgo de prepago y el incumplimiento de reembolso. El desempeño de MCFO está sujeto a cambios en las tasas de interés, así como en las tasas de ejecución hipotecaria, tasas de refinanciamiento y el ritmo de las ventas de viviendas.
Los vencimientos establecidos de los tramos de MCFO se determinan en función de la fecha en que se espera que se pague el principal final de un grupo de hipotecas. Pero las fechas de vencimiento para este tipo de MBS no tienen en cuenta los pagos anticipados de los préstamos hipotecarios subyacentes y, por lo tanto, pueden no ser una representación precisa de los riesgos de MBS. La mayoría de los valores de transferencia de hipotecas están garantizados por hipotecas de tasa fija a 30 años, pero los pagos anticipados debido a la venta de viviendas o refinanciaciones hacen que muchos préstamos se paguen antes.
Los CMO, MCFO y otros valores respaldados por hipotecas no pertenecientes a agencias, esos bonos hipotecarios no respaldados por las empresas patrocinadas por el gobierno Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae, estuvieron en el centro de la crisis financiera que llevó a la quiebra de Lehman Brothers en 2008 y dio como resultado pérdidas por miles de millones de dólares en préstamos hipotecarios y millones de propietarios perdieron sus viviendas por incumplimiento.
Después de la crisis financiera, las agencias gubernamentales intensificaron su regulación de los valores respaldados por hipotecas y obligaron a los prestamistas a aumentar la transparencia de los préstamos de alto riesgo y los estándares de calificación para obtener tales hipotecas. En diciembre de 2016, la SEC y FINRA anunciaron nuevas reglas para reducir el riesgo de MBS con requisitos de margen para CMO y transacciones de MBS relacionadas.
