Las violaciones éticas y las actividades delictivas en diversas industrias han afectado nuestra economía en las últimas décadas, particularmente en los sectores bancario, financiero y de vivienda. Examinemos los complejos problemas éticos y penales que rodean el fraude hipotecario.
¿Qué es el fraude hipotecario?
El fraude en su forma más simple es la tergiversación y el engaño deliberados: una parte engaña a otra al tergiversar información, hechos y cifras. Por lo tanto, el fraude hipotecario no son solo prácticas de préstamos predatorios que se dirigen a ciertos prestatarios.
El fraude de vivienda o hipoteca puede ser cometido por personas que tienen la intención de ocupar una propiedad como residencia principal o por grupos de inversores que defraudan a través de propiedades de alquiler o cometen fraude de tasación cuando cambian de domicilio.
Según la Oficina Federal de Investigaciones (FBI), se trata de cualquier tipo de "declaración errónea, tergiversación u omisión material relacionada con la propiedad o hipoteca potencial en la que se basa un suscriptor o prestamista para financiar, comprar o asegurar un préstamo". Con esta definición de trabajo, vemos que el fraude hipotecario puede ser cometido tanto por prestatarios individuales como por profesionales de la industria. Y las sumas involucradas son altas. Por ejemplo, en Sacramento, California, siete personas fueron condenadas en una estafa hipotecaria de $ 10 millones a principios de 2019.
Para comprender las implicaciones para las industrias de vivienda e inmobiliaria, y para las instituciones financieras, simplemente consulte los titulares y la literatura sobre la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008. Gran parte de esos préstamos especulativos que se basaron en el fraude hipotecario.
¿Por qué cometer fraude hipotecario?
Los prestatarios y los profesionales están motivados para cometer fraude hipotecario por muchas razones. Podemos describir la mayoría de esas razones definiendo dos tipos principales: fraude para vivienda y fraude con fines de lucro. El fraude para la vivienda es cometido por prestatarios que, a menudo con la ayuda de oficiales de crédito u otro personal, tergiversan u omiten detalles relevantes sobre empleo e ingresos, deuda y crédito, o valor y condición de la propiedad con el objetivo de obtener o mantener la propiedad inmobiliaria. El fraude con fines de lucro es cometido por profesionales de la industria que tergiversan, tergiversan u omiten detalles relevantes sobre el empleo y los ingresos, la deuda y el crédito o el valor de la propiedad de sus clientes o personales con el objetivo de maximizar las ganancias en una transacción de préstamo.
Es importante señalar aquí que cualquier profesional de la cadena de transacciones de préstamos puede cometer fraude con fines de lucro, incluido el constructor, el agente de ventas de bienes raíces, el agente de préstamos, el corredor de hipotecas, el asesor de crédito / deuda, el tasador de bienes raíces, el inspector de propiedades, el agente de seguros, compañía de títulos, abogado y agente de custodia. Los profesionales de la industria también pueden trabajar en conjunto, como una red, para defraudar a suscriptores, prestamistas y prestatarios, y maximizar las tarifas y compartir ganancias en todos los servicios relacionados con hipotecas. Estas acciones están motivadas ya sea por el deseo de ganar comisiones de ventas adicionales o simplemente aumentar una posición de inversión.
Estafas y esquemas comunes de fraude hipotecario
Los esquemas de fraude hipotecario para inversores más comunes son los diferentes tipos de inversión de propiedades, fraude de ocupación y la estafa del comprador de paja. El cambio de propiedad generalmente no es ilegal cuando se asocia con la compra de una casa, su mantenimiento / reparación y luego la revende para obtener ganancias. Por otro lado, cuando una propiedad se compra por debajo del mercado y se vende inmediatamente con ganancias con la ayuda de un tasador corrupto que "verifica" que el valor de la propiedad es en realidad el doble del monto de la compra inicial, se indica fraude hipotecario.
Para llevar clave
- Las estafas comunes de fraude hipotecario individual son el robo de identidad y la falsificación de ingresos / activos, mientras que los profesionales de la industria pueden usar fraudes de tasación y préstamos aéreos para engañar al sistema. El fraude sigue siendo un problema en Estados Unidos. Según los datos de CoreLogic, según lo informado por CNBC en octubre de 2018, "se estima que una de cada 109 solicitudes de hipotecas tiene indicios de fraude". Hay organizaciones profesionales que supervisan e investigan el fraude hipotecario, junto con el FBI.
En el caso del esquema de cambio de propiedad cercano el mismo día, la cadena de título y la tasación a menudo son fraudulentas e incluyen tres partes: el vendedor, la aleta y el comprador final desprevenido. El vendedor hace un contrato con la aleta para comprar la propiedad por debajo del valor de mercado. La aleta proporciona al comprador final un compromiso de seguro de título fraudulento, mostrando a la aleta como el propietario (aunque ese no es el caso) y se realiza una evaluación al precio inflado que la aleta y el comprador final han acordado.
El fraude de ocupación es un esquema utilizado por los inversionistas para calificar para mayores relaciones préstamo-valor y menores costos de bolsillo en compras, además de tasas hipotecarias más bajas. El fraude de ocupación ocurre cuando un prestatario afirma que la casa estará ocupada por el propietario para obtener un estado bancario favorable cuando la propiedad permanezca vacante. El comprador de paja usa o permite que alguien use, su identidad, puntaje de crédito e ingresos para obtener propiedad de otro comprador que no califique para una hipoteca (o califique para las mejores tasas). Los inversores a menudo son utilizados por los inversores, ya sea de forma voluntaria o no, para encubrir otras formas y múltiples niveles de fraude.
Las estafas de fraude hipotecario individual más comunes son el robo de identidad y la falsificación de ingresos / activos. El robo de identidad ocurre cuando el comprador real obtiene financiamiento de manera fraudulenta utilizando la información de una víctima involuntaria y poco consciente, incluidos los números de Seguro Social, las fechas de nacimiento y las direcciones. El robo de identidad con fines hipotecarios también puede incluir recibos de pago robados, registros bancarios, declaraciones de impuestos, W2 y cartas de verificación de empleo falsificadas. Incluso los registros de propiedad pueden ser falsificados, y los prestatarios pueden obtener una hipoteca fraudulenta sobre una propiedad que no poseen ni ocupan.
Préstamo aéreo vs. Fraude de tasación
Las estafas de fraude hipotecario profesional más comunes en la industria son los préstamos aéreos y el fraude de tasación. El préstamo aéreo es un préstamo obtenido en una propiedad inexistente o para un prestatario inexistente. Un grupo de profesionales a menudo trabajarán juntos para crear un prestatario falso, una cadena de título falsa y para obtener una carpeta de título y seguro de propiedad. Además, la cadena de fraude puede incluir bancos telefónicos y buzones para crear verificaciones de empleo falsas, domicilios y números de teléfono de prestatarios. La estafa de préstamos aéreos simplemente pone efectivo en manos de los perpetradores, y nunca se compra ni vende ninguna propiedad.
El fraude de tasación a menudo involucra a un agente de bienes raíces, un constructor, un tasador y un oficial de préstamos que trabajan juntos para maximizar el precio de compra y el monto del préstamo para aumentar sus comisiones. Por otro lado, los tasadores corruptos a menudo subvaloran una propiedad para garantizar que un compañero inversor pueda comprar el activo.
Algunas formas de actividades de préstamos predatorios, rescate de ejecuciones hipotecarias y estafas de reducción de hipotecas dependen en gran medida de las prácticas de fraude hipotecario mencionadas anteriormente. Los préstamos abusivos generalmente implican falsificar las cifras de ingresos de los prestamistas para reflejar de manera inexacta su capacidad de asumir deudas adicionales. Tales actividades contribuyeron fuertemente a la Gran Recesión.
Lucha contra el fraude hipotecario
No hay escasez de legislación a nivel local, estatal o federal diseñada para reducir el fraude hipotecario. Los estados han dado un gran paso recientemente al exigir licencias de oficiales de crédito y educación continua. Además, las agencias de bienes raíces, títulos y seguros están autorizadas y controladas por agencias gubernamentales. Muchos estados también requieren auditorías periódicas de las actividades y transacciones de las compañías de préstamos hipotecarios para monitorear el cumplimiento.
Las organizaciones profesionales como las Asociaciones de Banqueros Hipotecarios y la Asociación Nacional de Agentes Hipotecarios tienen un código de conducta y mejores prácticas que son monitoreadas por pares. La Unidad de Delitos Económicos II del FBI también monitorea quejas y actividades sospechosas en la industria hipotecaria.
La línea de fondo
La buena noticia es que podemos mejorar los mercados al reducir el fraude hipotecario. Las personas deben establecer expectativas realistas para los préstamos y la experiencia de propiedad de vivienda. Los inversores deben establecer objetivos realistas para obtener ganancias. Los profesionales de la industria deben perseguir estándares personales más altos y someterse a la responsabilidad de la organización de pares. Los gobiernos deben hacer que la legislación sea más uniforme y conciliar la aplicación de la ley con las investigaciones activas.
