¿Qué es el factor pool?
El factor de agrupación es una medida de la cantidad del principal del préstamo original que queda en una garantía respaldada por activos (ABS). El factor de grupo está más fuertemente asociado con los valores respaldados por hipotecas (MBS), que reúnen las hipotecas en un grupo para la venta a los inversores. Los pagos de la hipoteca se transfieren al inversor hasta que se cancela el préstamo.
El factor de conjunto se expresa como un factor numérico entre cero y uno y todos los valores respaldados por hipotecas comienzan su vida con un factor de conjunto de uno. Luego se mueven hacia cero (pago total) con el tiempo a medida que los pagos se realizan en las hipotecas subyacentes. Si se paga el 50% del valor original total de un MBS, el factor de agrupación será 0.500. El factor de grupo se calcula dividiendo el saldo principal pendiente (cara actual) por el saldo principal original (cara original).
Para llevar clave
- El factor de grupo mide cuánto queda pendiente del principal del préstamo original. Los factores de grupo se calculan más comúnmente en un MBS. Los factores de grupo varían de cero a uno, comenzando en uno cuando comienza el préstamo y terminando en cero cuando está totalmente pagado. El factor de agrupación ayuda a determinar el valor de un ABS.
Entendiendo el Factor Pool
Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) y Ginnie Mae (GNMA) emiten mensualmente el factor común para los valores respaldados por hipotecas. Es esencialmente una medida de cuánto valor queda dentro de un MBS. Cuando se crea un MBS, hay un cronograma de pagos planificado que se alinea con un factor de agrupación previsto en varias fases de la vida del MBS. Esto ayuda a un inversor a determinar el valor del MBS antes de decidir invertir en él, así como a determinar el riesgo del MBS.
Por ejemplo, si el factor del fondo está disminuyendo más rápido de lo esperado, indicaría reembolsos anticipados de hipotecas. Esto puede ser una señal de alerta para los inversores, ya que generalmente significa que hay menos propiedades inmobiliarias que sirven como garantía para ese MBS en particular, ya que algunas hipotecas se han pagado en su totalidad. Menos propiedades significarían un aumento en el riesgo relativo si una hipoteca incumple.
Cálculo del factor de agrupación
La fórmula se representa de la siguiente manera:
- Factor de fondo = saldo principal pendiente / saldo principal original
Si el valor nominal original de un MBS agrupado es de $ 100, 000 y el factor de fondo lanzado ese mes es de 0, 6325, entonces el saldo restante en la seguridad es de $ 63, 250. Que $ 63, 250 es la cara actual del MBS. Puede llegar a la cara original ($ 100, 000) dividiendo la cara actual por el factor de grupo.
Ventajas del Factor Pool
A pesar de ser un cálculo simple, el factor de agrupación no es particularmente útil sin contexto. Los inversores observan los cambios en el factor de grupo para detectar cualquier signo de problemas en el modelo sobre el que se construye el MBS.
Al igual que con cualquier seguridad estructurada, los supuestos originales pueden cambiar dando como resultado un desequilibrio en la compensación de riesgo-retorno que se imaginó originalmente. Ese cambio, a su vez, puede conducir a que el valor valga más o menos de lo que el inversionista pagó originalmente por él. El factor de agrupación es uno de los puntos de datos clave que un inversor observará cuando intente evaluar el precio justo de mercado de una garantía respaldada por hipotecas.
