¿Qué es el conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)?
Un conducto de inversión hipotecaria de bienes raíces (REMIC) es un vehículo de propósito especial (SPV) que se utiliza para agrupar préstamos hipotecarios y emitir valores respaldados por hipotecas (MBS).
Para llevar clave
- Un conducto de inversión hipotecaria de bienes raíces (REMIC) es un vehículo de propósito especial (SPV) que se utiliza para agrupar préstamos hipotecarios y emitir valores respaldados por hipotecas (MBS).Los REMICIC fueron autorizados por primera vez por la promulgación de la Ley de Reforma Fiscal de 1986. El conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) puede organizarse como una sociedad, un fideicomiso, una corporación o una asociación y está exento de impuestos federales.
Comprensión del conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)
Los conductos de inversión hipotecaria inmobiliaria mantienen hipotecas comerciales y residenciales en fideicomiso y emiten intereses en estas hipotecas titulizadas a inversores. Al igual que las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), los REMIC agrupan una variedad de hipotecas individuales en grupos basados en el riesgo y el vencimiento, y posteriormente emiten bonos u otros valores a los inversores. Estos valores luego se negocian en el mercado hipotecario secundario.
Los REMIC se autorizaron por primera vez mediante la promulgación de la Ley de Reforma Tributaria de 1986. Un conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria puede organizarse como una sociedad, un fideicomiso, una corporación o una asociación. Los REMIC son entidades exentas de impuestos a nivel federal, aunque los inversores aún están sujetos al impuesto sobre la renta individual. El estado exento de impuestos de un REMIC se puede perder si un préstamo dentro de su grupo se canjea por otro préstamo. Las regulaciones federales requieren que los préstamos en un grupo dado sean constantes. En otras palabras, los préstamos no pueden modificarse o intercambiarse significativamente por diferentes préstamos con nuevos términos.
Fannie Mae y Freddie Mac son algunos de los emisores más destacados de REMIC.
Problemas con el conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)
Se pueden establecer restricciones a los préstamos inmobiliarios comerciales que han sido titulizados por REMIC. Si un propietario estaba interesado en realizar mejoras en una propiedad que está cubierta por dicho préstamo, podría enfrentar limitaciones que le impiden tomar medidas. Las renovaciones planificadas podrían cambiar sustancialmente el valor de la garantía que aseguró el préstamo, lo que no se permitiría. Se introdujeron propuestas para alterar las regulaciones que limitan y limitan tales renovaciones. La intención era permitir a los propietarios con préstamos comerciales titulizados por REMIC hacer mejoras y mejoras para que sus propiedades sean más atractivas para el mercado.
Por ejemplo, la Ley de Mejoramiento de Conductos de Inversión Hipotecaria de Bienes Raíces de 2009 fue propuesta de legislación presentada en el Congreso. El objetivo previsto era actualizar las reglas REMIC para permitir que los propietarios de activos inmobiliarios con problemas modifiquen su propiedad. Se centró específicamente en hipotecas calificadas y propiedades de ejecución hipotecaria en el Programa de Alivio de Activos en Problemas (TARP).
La legislación propuesta incluía una declaración de que las modificaciones de la propiedad bajo tales términos no se considerarían transacciones prohibidas como lo describe el Servicio de Impuestos Internos. El interés en el REMIC continuará siendo tratado como un interés regular y los ingresos generados por las modificaciones a la propiedad se manejarán de la misma manera que si se recibieran a través de hipotecas calificadas.
