¿Qué es una hipoteca de reubicación (Relo)?
Diseñada explícitamente para reubicar y transferir empleados, la hipoteca de reubicación (Relo) es un tipo de producto hipotecario alternativo. Las corporaciones aprovechan estos préstamos como parte del paquete de firma o empleo para los empleados de nivel superior. Las hipotecas Relo hacen que el proceso de mudanza sea más cómodo y económico.
DESGLOSE Hipoteca de reubicación (Relo)
Las hipotecas de reubicación a menudo implican contribuciones financieras del empleador. Estas contribuciones pueden incluir subsidios para cubrir costos de cierre, rebajas de tasas de interés y tasas de interés por debajo del mercado. Las tasas hipotecarias de reubicación pueden originarse a tasas de 25 a 50 puntos básicos (BPS) por debajo de las tasas de interés de mercado para hipotecas convencionales similares. Un punto base es igual a 1/100 del 1% y reduce la tasa de interés del préstamo.
El prestamista también puede proporcionar un personal dedicado de consultores de préstamos hipotecarios capacitados para abordar las necesidades de transferencia de empleados que compran o venden una vivienda. Esto puede resultar en un procesamiento de préstamos más rápido y más barato.
Empleado que se muda con hipotecas de reubicación
Algunos datos muestran que un empleado que se muda para su trabajo es probable que se transfiera repetidamente a intervalos de tiempo predecibles, con frecuencia dos o más reubicaciones en cinco años. No es probable que un empleador ayude con la reubicación de un empleado a menos que anticipe la tenencia en la nueva ubicación de un año o más. Por lo tanto, es menos probable que estos compradores refinancien temprano en la vida del préstamo. Además, los subsidios del empleador generalmente reducen el pago mensual del prestatario y reducen la sensibilidad del prestatario a la refinanciación relacionada con la tasa durante el período de la ayuda, que generalmente es temprano en la vida del préstamo.
Si las tasas de interés aumentan, los pagos anticipados tienden a permanecer relativamente más rápidos después del primer o segundo año debido a los ciclos naturales de reubicación entre estos prestatarios. Una disminución en las tasas de interés puede hacer que el empleador aliente al empleado a refinanciar el préstamo mediante cláusulas de refinanciamiento forzoso.
Invertir en piscinas hipotecarias de reubicación
Fannie Mae ofrece una reubicación de seguridad respaldada por hipotecas (MBS). Este conjunto de propiedades subyacentes consiste completamente en préstamos de reubicación. Sin embargo, los préstamos de reubicación, junto con los préstamos de acciones cooperativas y ciertos préstamos de reducción de valor, se consideran préstamos hipotecarios de características especiales. Como préstamos con características especiales, hay límites en la cantidad de propiedades que pueden estar en los grupos elegibles.
Los préstamos de reubicación también pueden incluirse en otros grupos. Si un grupo de tasa fija contiene más del 10 por ciento de los préstamos de reubicación, el prefijo del grupo identificará el grupo como un grupo de préstamos de reubicación y la porción de estadísticas del grupo del suplemento del prospecto mostrará el porcentaje de préstamos de reubicación en el grupo.
Cualquier grupo de seguridad respaldado por hipotecas conlleva el riesgo de pago anticipado del préstamo del comprador. La capacidad de predecir este riesgo es de gran valor para los comerciantes. Las hipotecas Relo tienden a tener una característica de pago anticipado más predecible que permite que los MBS de reubicación se negocien con una prima. Las hipotecas de reubicación tienen características de riesgo de prepago más predecibles que las hipotecas que no son de reubicación. Además, los MBS de préstamos de reubicación históricamente han pagado por adelantado más rápido que productos convencionales similares en la mayoría de los entornos de tasas de interés y también pueden proteger al inversor en entornos de tasas de interés crecientes.
