¿Qué es una hipoteca de apreciación compartida (SAM)?
Una hipoteca de revalorización compartida (SAM) es cuando el prestatario o comprador de una vivienda comparte un porcentaje de la revalorización del valor de la vivienda con el prestamista. A cambio de esta compensación adicional, el prestamista acuerda cobrar una tasa de interés que esté por debajo de la tasa de interés de mercado vigente.
Comprender una hipoteca de apreciación compartida
Una hipoteca de apreciación compartida (SAM) difiere de una hipoteca regular durante la reventa de la propiedad. Con una hipoteca estándar, el prestatario paga al prestamista el principal adeudado por el préstamo más los intereses durante un número determinado de años. Cuando el prestatario vende la casa, los ingresos de la venta se utilizan para pagar la hipoteca si todavía hay un saldo adeudado al banco.
Como ejemplo, digamos que un propietario financió $ 300, 000, y al final de la hipoteca, el prestatario ha pagado el préstamo. Supongamos que el valor de la vivienda ha aumentado de $ 300, 000 a $ 360, 000 o 20%. El prestatario mantiene el 20% de ganancia, así como los ingresos de la venta.
Con un SAM, el prestatario acuerda dar una parte del valor apreciado de la vivienda al prestamista cuando el prestatario vende la vivienda, así como pagar la hipoteca. El monto apreciado que se paga al banco se llama interés contingente porque le está dando al prestamista un interés en el valor apreciado de la propiedad. El interés contingente se acuerda por adelantado y se debe al prestamista al vender la propiedad. El banco generalmente ofrecerá una tasa de interés más baja en un SAM.
Utilizando nuestro ejemplo anterior, supongamos que el prestatario celebró una hipoteca de revalorización compartida con el banco, que tiene una cláusula contingente del 25%. Si recuerda, el valor de la vivienda se apreció de $ 300, 000 a $ 360, 000 por una ganancia de $ 60, 000 en valor. Según las pautas de SAM, el propietario pagaría al banco el 25% o $ 15, 000 de la apreciación de $ 60, 000 en valor.
Para llevar clave
- Una hipoteca de revalorización compartida (SAM) es cuando el prestatario o comprador de una vivienda comparte un porcentaje de la revalorización del valor de la vivienda con el prestamista. A cambio de esta compensación adicional, el prestamista acuerda cobrar una tasa de interés inferior a la vigente. tasa de interés de mercado. Una hipoteca de revalorización compartida puede tener una cláusula de eliminación gradual después de un número determinado de años.
Variaciones de hipotecas de apreciación compartida
Las hipotecas de apreciación compartida pueden tener varios contingentes incorporados en ellas. Un SAM podría incluir una cláusula de eliminación gradual por la cual podría eliminarse por completo o reducir el porcentaje pagado al prestamista con el tiempo. La cláusula alienta al propietario a no vender la propiedad y pagar el préstamo hipotecario. Con algunas cláusulas, el interés contingente podría eliminarse por completo, por lo que el propietario no debe nada al momento de la venta.
Otra variación de la cláusula de eliminación gradual puede estipular que el prestatario paga un porcentaje de la apreciación del precio de la vivienda solo si la vivienda se vende en los primeros años. Un término de eliminación gradual típico estipularía que el 25% de la apreciación del valor se pagará al prestamista si el prestatario vende dentro de los cinco años.
La situación ideal para el prestatario sería conservar la casa durante cinco años y, si aumenta el valor, venderla después del quinto año, ya que el prestatario mantendría toda la apreciación de los precios. Sin embargo, puede haber riesgos para el prestatario. Si un prestatario no vende la casa y retiene la propiedad hasta que finalice la hipoteca, es posible que aún tenga que pagar al banco su parte del valor apreciado, si no hay una cláusula de eliminación gradual.
Por otro lado, los SAM ayudan a los prestamistas a recuperar cualquier interés perdido si un prestatario vende la propiedad antes de pagar la hipoteca. Los bancos ganan dinero con los intereses cobrados por un préstamo hipotecario, y si un comprador vende la casa, el banco pierde los pagos de intereses futuros. Una hipoteca de apreciación compartida ayuda a compensar parte de la pérdida de intereses del préstamo si se vende la propiedad.
Hipotecas de apreciación compartida en la práctica
Las hipotecas de apreciación compartida a veces se utilizan con inversores inmobiliarios y aletas inmobiliarias. Flippers son aquellos inversores que compran y renuevan una propiedad con la esperanza de obtener ganancias. Los SAM para aletas tienden a funcionar mejor en un mercado inmobiliario en alza. Sin embargo, este tipo de préstamo hipotecario a menudo tiene un límite de tiempo para el reembolso del saldo. Las propiedades que no se venden antes de la fecha límite generalmente tienen una refinanciación del saldo restante al tipo de mercado vigente.
Otro uso para una hipoteca de apreciación compartida es cuando un préstamo hipotecario excede el valor de la casa, o está bajo el agua. Una hipoteca subacuática puede ocurrir si el mercado de la vivienda disminuyó luego de la compra de la vivienda. El banco podría ofrecer una modificación de préstamo para reducir la deuda hipotecaria para que coincida con el menor valor de mercado de la vivienda. A cambio, el banco podría solicitar que el préstamo se modifique a una hipoteca de apreciación compartida.
Sin embargo, puede haber varios problemas fiscales con los SAM, por lo que los prestamistas podrían no obtener el mismo tratamiento fiscal para la ganancia apreciada que los prestatarios. Como resultado, es importante contactar a un asesor fiscal o contable para ayudar a determinar si vale la pena buscar una hipoteca de apreciación compartida.
